Довідка «ПТ»: Житлові правовідносини: існуюча законодавча база

Стаття 47 Конституції України закріплює право громадян на житло. Це означає, що кожен громадянин має змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Ця норма дозволяє зрозуміти, що житло – це, насамперед, власність, а тому на правовідносини в сфері житла мають поширюватися положення про власність. Стаття 41 Конституції України визначає, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності – воно є непорушним. В економічній «конституції» – ЦК України – право власності на житло визначене в главі 28. До речі, саме там наводиться визначення поняття «житло». Так, ст. 379 ЦК України визначає, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. До прийняття ЦК України не було законодавчого визначення терміна «житло». Лише у постанові Пленуму ВСУ «Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної власності» від 25 грудня 1992 р. наводиться таке визначення житла: «Це приміщення, яке призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб (балкони, веранди, комори тощо)». Доцільно згадати, що, крім питання власності на житло, ЦК України регулює й інші житлові правовідносини, зокрема, право користування. Так, глава 59 ЦК України регулює правовідносини у сфері найму (оренди) житла, а ч. 2 ст. 810 ЦК України передбачає, що підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, встановлюється законом. Одним із основних нормативно-правових актів, що регулюють житлові правовідносини, є Житловий кодекс Української РСР від 30 червня 1983 р. До нього увійшли майже всі норми, що містилися в ЦК УРСР 1963 р. Головним принципом, за яким будувалася житлова політика за часів радянської влади, був принцип безоплатного розподілу житла – він зберігся в чинному Кодексі. Крім того, в Житловому кодексі відсутні головні ознаки житла в наш час, а відтак, і норми, що їх регулюють, – житло як об’єкт права власності. Замість традиційного для українського права розподілу на державну, комунальну та приватну форму власності жила, у Кодексі застосовується радянський атавізм – «житловий фонд». Відповідно до ст. 8 Кодексу житловий фонд в Україні включає: жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд); жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд); жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів); жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд); квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення). Отже, зрозуміло, що на 17 році незалежності України даний нормативно-правовий акт вже давно втратив право на існування. Кодекс не відображає багатьох принципових політичних та соціально-економічних змін, які відбулися в державі та суспільстві. В ЖК відсутні положення, що містяться в Конституції та окремих законах, а тому норми ЖК нині якщо і застосовуються, то лише в тій частині, які не суперечать новітньому вітчизняному законодавству. Крім ЦК і ЖК, основні напрями державної політики визначають й інші закони. Зокрема, ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду». Цей законодавчий акт визначає основні принципи приватизації державного житлового фонду, правові, економічні та соціальні засади перетворення відносин власності на житло. Згідно із Законом при приватизації житла відбувається, як правило, безоплатна передача у власність громадян житлових приміщень, які вони займають в будинках державного житлового фонду. 29 листопада 2001 р. був прийнятий ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Загалом Закон визначає засади створення, функціонування,  реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку. Крім нього, слід згадати ще про кілька цікавих законів, прийнятих Верховною Радою останнього скликання. Так, з 1 січня ц.р. набув чинності ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення», що визначає правові, організаційні та соціальні засади державної політики щодо забезпечення конституційного права соціально незахищених верств населення України на отримання житла. Також важливим законом, про який ми говоритимемо, є ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22 грудня 2006 р. Загалом цей Закон визначає правові, економічні, соціальні та організаційні засади проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) із заміною застарілого житлового та нежитлового фондів. Крім того, питання житлових правовідносин регулює ціла низка підзаконних нормативних актів, зокрема, Правила користування приміщеннями житлових будинків і при будинковими територіями, затвердженими постановою КМУ від 8 жовтня 1992 р. № 572 в редакції від 24 січня 2006 р., Правила надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення, затверджені постановою КМУ від 8 жовтня 1992 р. № 572 тощо.