Використання цільових облігацій для фінансування будівництва житла*

15 грудня 2005 р. ВР України прийняла поправку до ЗУ «Про інвестиційну діяльність», яка забороняє фінансування будівництва житла інакше, ніж через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди і випуск цільових облігацій. Чи поставлені цим поза законом існуючі схеми фінансування: інвестиційні договори (договори пайової участі) і «неінвестиційні» договори (комісії, доручення, сумісної діяльності) – питання спірне, чимало юристів намагаються довести їх легітимність шляхом розширювального тлумачення змін у Закон «Про інвестиційну діяльність». Внести ясність у це питання спробував і Мін’юст, який у своєму листі № 19-5-195 від 5 квітня 2006 р. роз’яснив, що до договорів про пайову участь в спорудженні об’єктів будівництва, укладеним після 14 січня 2006 р., можуть бути застосовані положення ч. 1 ст. 203 і ч. 1 ст. 215 ЦК України про визнання недійсною угоди внаслідок недотримання в момент її здійснення вимоги про відповідність її змісту вимогам законодавства. Пошук нових способів фінансування будівництва житла в 2006 р. викликав бум (9,6 млрд грн у порівнянні з 2,4 млрд грн в 2005 р.) випуску облігацій компаніями-забудовниками, яким не припав до душі трудомісткий і дорогий процес створення фонду фінансування будівництва (ФФБ), обов’язкова страховка комерційних ризиків (до 10% кошторисної вартості), а також великі повноваження керуючого фонду при розподілі грошей, які передбачені ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Іншою причиною популярності облігацій стала можливість (за певних умов) оптимізації податку на прибуток і ПДВ. На сьогодні не існує єдиної практики погашення цільових будівельних облігацій, оскільки їх масовий випуск розпочався нещодавно. За оцінками рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг», початок масових погашень повинен розпочатися наприкінці 2007 – початку 2008 р. При цьому 94% прорейтингованих ним у 2005-2006 рр. цільових облігацій для фінансування житлового і комерційного будівництва мають кредитні рейтинги спекулятивного рівня. Це частково пов’язано з тим, що тільки третина емітентів має досвід реалізації будівельно-інвестиційних проектів, ще третина такого досвіду не має, а останні тільки починають розміщення. Проте невиконання зобов’язань емітентами або виконання із затримкою залишається визначальними критеріями для складання рейтингу. Надійність компанії-забудовника визначається за рейтингом відповідного положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого рішенням ДКЦПФР № 322 від 17 липня 2003 р. (у редакції рішення ДКЦПФР від 26 жовтня 2006 р. № 1178). Його складає уповноважене Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР) рейтингове агентство. Рейтинг uaA або uaB, uaBB, uaBBB, означає, що ризики мінімальні. Рейтинг uaCCC, uaCC або uaC – спекулятивний і означає, що у разі дефолту, тобто невиконання зобов’язань компанією, яка випустила облігації, відстрочка погашення облігацій може перевищити 12 місяців, при цьому істотно збільшується вірогідність неповного виконання або повного невиконання таких зобов’язань. Очима покупців квартир Водночас, законодавство захищає інтереси покупців квартир, які купують їх на етапі будівництва за допомогою цільових облігацій, оскільки:

1. Кожному випуску облігацій уповноваженим ДКЦПФР рейтинговим агентством привласнюється кредитний рейтинг. Для цього рейтингове агентство вивчає діяльність забудовника, його здатність виконувати свої зобов’язання.
2. Законодавство передбачає можливість розміщення таких облігацій, як облігації з додатковим забезпеченням у вигляді поруки, гарантії або страхування ризиків непогашення основної суми боргу. Вид і розмір забезпечення вказуються емітентом у рішенні про розміщення облігацій.
3. Забезпечення виконання зобов’язань емітента іпотекою майнових прав на квартиру як об’єкта незавершеного будівництва здійснюється внаслідок видання роз’яснювального листа Міністерства юстиції України № 19-32/1 від 10 травня 2006 р. щодо порядку державної реєстрації прав власності на об’єкти незавершеного будівництва, і можливо як вид забезпечення за договором купівлі-продажу облігацій.
4. Для реєстрації випуску цільових облігацій ДКЦПФР вимагає від забудовника правовстановлюючий документ на земельну ділянку (державний акт на право власності або право постійного користування, або договір оренди), дозвіл на будівництво, дозвіл на виконання будівельних робіт, договір підряду, проектно-кошторисна документація і рішення про її затвердження, ліцензія на будівельні роботи.
5. Загальна сума випуску облігацій не може перевищувати вартість об’єкта будівництва згідно із затвердженою проектною документацією. При цьому відповідно до ст. 8 ч. 3 ЗУ «Про цінні папери та фондовий ринок» емітент може розміщувати облігації на суму, яка не перевищує триразового розміру власного капіталу або розміру забезпечення, яке надається йому з цією метою третіми особами.
6. Забудовник – емітент надає щокварталу в ДКЦПФР звіт про свій фінансовий стан і звіт про стан будівництва об’єкта, яким здійснюватиметься виконання зобов’язань по облігаціях.
7. Облігації повинні бути погашені конкретним об’єктом, не допускається його заміна згідно з ч. 2 ст. 13 ЗУ «Про цінні папери і фондову біржу». Більш того, на одну і ту ж квартиру не можна продати кілька облігацій, оскільки в договорі купівлі-продажу вказується метраж квартири, її номер і номер будинку. Інакше ДКЦПФР просто позбавить торговця – зберігача цінних паперів – ліцензії на фінансові послуги.
8. Облігація є цінним папером і може бути продана, подарована, передана в заставу, передана у вигляді внеску учасника в статутний фонд господарського товариства тощо.

Очима забудовника Для забудовника облігації – це спосіб фінансового виживання в умовах правил фінансування будівництва, які зазнали змін. Це пояснюється наступним. 1. Можливість оптимізації оподаткування доходів. Забудовник може використовувати випуск облігацій в цілях оптимізації оподаткування доходу внаслідок їх випуску і погашення в разі створення пайового інвестиційного фонду. Згідно з п. 4.2.8 ЗУ «Про оподаткування прибутку підприємств» (далі – Закон про прибуток) не включаються до складу валового доходу засоби, залучені від інвесторів інституту спільного фінансування, доходи від здійснення операцій з активами ІСІ і доходи, нараховані по активах ІСІ. Згідно з п. 4.2.10 також не включається до складу валового доходу номінальна вартість цінних паперів, поставлених на облік, але не погашених, які свідчать про відносини позики, тобто у момент продажу облігацій на первинному ринку в емітента не виникають валові доходи. 2. Випуск облігацій не є торгівлею цінними паперами, не має ознак фінансової послуги і не вимагає ліцензування. Відповідно до ст. 4 Закону України «Про фінансові послуги і державне регулювання ринку фінансових послуг» емісія (випуск) цінних паперів не включена в перелік послуг, які вважаються фінансовими. Також вона не належить і до операцій з продажу цінних паперів, що вимагає отримання ліцензії на фінансові послуги згідно з ст. 4 Закону України «Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні» і рішення ДКЦПФР № 321 від 29 жовтня 2002 р. «Про визначення операцій, що не відносяться до торгівлі цінними паперами як виду професійної діяльності». 3. Облігації є способом обійти заборону на способи фінансування будівництва житла, встановленого поправкою до ЗУ «Про інвестиційну діяльність». Водночас, для забудовника існують і негативні сторони. Так, він не може змінити умови розміщення: номінальну вартість (у разі підвищення цін на будівельні матеріали і роботи), період погашення (як правило, будинок здається із запізненням на рік-два). Бажано, щоб термін був достатньо великим, але не більше 10 років. Викладені доводи є інформацією до роздуму і не можуть слугувати спонукальним чинником до ухвалення того або іншого рішення. Слід бачити і аналізувати всі «підводні камені» будівельного інвестування і не розраховувати, що якимсь чином вони стануть стежиною в хаотичному фінансово-кредитному потоці.  *При написанні статті використані матеріали, розміщені на сайті http://www.cbonds.com.ua Довідка «ПТ»
Ризики, пов’язані з використанням облігацій З огляду на правову природу облігацій можна ідентифікувати такі ризики для покупців, які слід ураховувати.

1. Пакетність облігацій – означає, що облігації продаються єдиним пакетом, який викуповується із розстрочкою платежу. До моменту повного викупу покупець не може ним розпоряджатися, зокрема, продати іншій особі.
2. Облігація – це майно (ст. 190 ЦК України), особливий режим звернення якого встановлений законодавством. Відповідно, умови його купівлі-продажу і порядок погашення повинні бути детально обумовлені в договорі купівлі-продажу.
3. Облігація має точний період погашення, по закінченні якого емітент зобов’язаний повернути покупцеві або квартиру, або гроші протягом не більше одного року. Не передбачена можливість продовження періоду погашення.
4. Відсутній прописаний законодавчо механізм погашення облігацій квартирою і реєстрації права власності на таку квартиру. Ті договори, які нині пропонуються емітентами, мають вади, які можуть стати підставою для визнання їх недійсними, або за змістом не потрапляють в Перелік документів, що встановлюють право, на підставі яких проводиться реєстрація права власності на нерухоме майно, затверджений наказом Мін’юсту № 7/5 від 7 лютого 2002 р. Чимало юристів наразі погано уявляють, як реєструватимуть право власності на квартиру власники облігацій.
5. Емітент не зобов’язаний викуповувати облігації, якщо умовами розміщення облігацій не передбачені випадки викупу. Також цей обов’язок емітента повинен бути вказаний у договорі купівлі-продажу облігацій.
6. Облігації погашаються емітентом протягом терміну погашення, встановленого рішенням емітента про розміщення облігацій. Забудовники в своїх проспектах емісій можуть указувати, що облігації погашаються квартирою протягом певного терміну. Якщо в цей термін покупець не пред’явить облігації для погашення, забудовник звільняється від яких-небудь зобов’язань.
7. Відсутня гарантія здачі будинку до закінчення періоду погашення облігації і умови відповідальності емітента за прострочення невиконання своїх зобов’язань.

Таким чином, перш ніж ухвалити рішення про придбання житла шляхом покупки облігацій, необхідно попросити у забудовника надати свідоцтво про реєстрацію випуску облігацій і рішення уповноваженого ДКЦПФР рейтингового агентства про привласнення рейтингу даній компанії-забудовнику.