Практика захисту інвестицій у нерухомість

Одним з основних моментів для інвестора у нерухомість є прийом-передача приміщень із балансу на баланс. І якщо з передачею житлових приміщень більш-менш все зрозуміло, то з нежитловими приміщеннями справа складніша, особливо якщо це гаражні бокси. Фабула однієї справи За умовами договору і відповідно до затвердженого проекту державних будівельних норм та правил будівельна компанія взяла на себе зобов’язання за кошти інвестора побудувати й передати в експлуатацію об’єкти – квартири та гаражні бокси. З часом бокси були передані в експлуатацію, однак виявилося, що забудовник передав їх своєму ж дочірньому підприємству. Задля уникнення неоднозначного розуміння маємо уточнити: компанія-забудовник прийняла зважене рішення передати в господарське управління гаражні бокси для їхнього подальшого обслуговування й експлуатації своєму дочірньому підприємству (далі – ДП), при цьому власників про це ніхто не повідомив. До речі, зданими гаражними боксами було неможливо користуватися, тобто ДП несло відповідальність за експлуатацію того, що експлуатувати неможливо! Це призвело до того, що власники авто в момент передачі їм гаражних боксів зіштовхнулися з низкою проблем і недоробок, що виключали можливість експлуатації власності через те, що будівельна компанія своїми діями й бездіяльністю з моменту передачі об’єкта будівництва створювала перешкоди в користуванні цими об’єктами. Численні звернення вражених інвесторів – власників гаражних боксів – до керівництва будівельної компанії із проханнями, вимогами й благаннями виконати належним чином умови договору й усунути недоліки, не дали інших результатів, крім обіцянок усунути ці недоліки. «Глухий кут» проблеми У свою чергу, ДП надало здивованим власникам гаражних боксів зразковий кошторис експлуатаційних видатків. Оплату за обслуговування кожного гаражного боксу можна було порівняти з оплатою чотирикімнатної квартири в цьому ж будинку – близько 200 грн на місяць (ціна без урахування підвищення цін на комунальні послуги). Не погодившись із такою оплатою, інвестори направили на адресу будівельної компанії претензійний лист, у якому виклали аргументовані заперечення щодо передачі на баланс недобудованого об’єкта. У відповідь керівництво будівельної компанії запропонувало власникам гаражних боксів самостійно створити орган управління з експлуатації гаражів. Останні провели збори і заснували гаражний кооператив «А». Основною метою створення гаражного кооперативу став захист прав і законних інтересів його членів. Реєстрацію кооперативу здійснили відповідно до чинного законодавства України, після чого гаражний кооператив був включений до Єдиного державного Реєстру підприємств і організацій. На перший погляд, з’явилися передумови до припинення тривалого конфлікту, адже власники гаражних боксів самі стали контролерами над всіма видатками з обслуговування й експлуатації підземного гаражного комплексу в їх будинку. Але чек на калоші – ще не калоші! Забудовник в особі горезвісного ДП і не думав відмовлятися від своїх намірів, а пошуками вирішення проблеми здачі недобудованого об’єкта ніхто й не збирався опікуватися. Більше того, коли керівництво новоствореного гаражного кооперативу направило на адресу будівельної компанії листа із законною вимогою про передачу проектно-кошторисної, виконавчої та техніко-експлуатаційної документації за стандартами ІСО 9001-2000, виявилося, що відповідна документація відсутня! Причини й наслідки непорозумінь Якщо будівельна компанія не передає на обслуговування підземні гаражі гаражному кооперативу через, приміром, недотримання терміну створення такого кооперативу, то в цьому випадку матиме місце незаконне перешкоджання гаражному кооперативу реалізовувати свої статутні цілі із захисту інтересів членів гаражного кооперативу, передбачені ст. 1 ЗУ «Про споживчу кооперацію», відповідно до якої споживча кооперація в Україні – це добровільне об’єднання громадян для загального ведення господарської діяльності з метою поліпшення свого економічного й соціального стану. У нашому випадку гаражний кооператив був створений саме з метою захисту прав і законних інтересів його членів, отже, будівельна компанія порушила права членів кооперативу, передбачені ст. 7 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», відповідно до якої інвестор самостійно визначає мету, напрями, види й обсяги інвестицій, має право володіти, користуватися й розпоряджатися об’єктами й результатами інвестицій, включаючи реінвестиції й торговельні операції на території України відповідно до законодавчих актів України. Можна припустити, що причина небажання передачі боксів на баланс гаражного кооперативу «А» шляхом передачі відповідних споруджень, устаткування й приладів на основі заздалегідь отриманої проектно-кошторисної, виконавчої й техніко-експлуатаційної документації криється в тому, що, маючи все це вже в «гаражно-кооперативній» власності, власники боксів виявлять не тільки явні, але й всі приховані недоробки, порушення, а то й злочинні діяння забудовника. Зауважимо, що законодавство, яке регулює будівельну галузь, передбачає безліч вимог і стандартів до таких приміщень, як підземні паркинги. І найчастіше з метою економії коштів будівельні компанії йдуть на порушення цих норм, що може зіграти поганий жарт із власниками гаражних боксів, з мешканцями будинку з підземними гаражами або паркингом. У нашій історії так все і сталося. Пожежна інспекція винесла постанову «Про призупинення експлуатації підземного паркингу через порушення пожежної безпеки», зокрема, за відсутність вентиляції, протипожежного встаткування тощо. У свою чергу, за повідомленням головного лікаря санітарно-епідеміологічної станції, «під час перевірки санітарно-епідеміологічних норм з експлуатації цієї стоянки встановлено, що технічні паспорти на системи вентиляції й акти про їхнє підключення й випробування відсутні», у зв’язку з чим санітарно-епідеміологічна станція винесла припис на адресу будівельної компанії про надання всіх необхідних документів. Зважаючи на факт відсутності технічних паспортів на системи вентиляції, а також актів про їхнє підключення й випробування, можна дійти висновку, що технічна документація щонайменше не готова у повному обсязі. Тобто вона не може бути передана іншій юридичній особі, а це порушує будівельні норми і правила. За такої ситуації гаражний кооператив був змушений звернутися до господарського суду з позовом, у якому виклав вимогу про усунення перешкод у здійсненні статутних завдань, створюваних будівельною компанією, шляхом покладання на відповідача – будівельну компанію зобов’язання здійснення дій з передачі на баланс позивача документів та об’єктів, необхідних для здійснення статутних цілей кооперативу з експлуатації й обслуговування гаражних боксів. Рекомендації експерта Згаданим проблемам можна і треба запобігати. Пропонуємо вам своє бачення таких дій. По-перше, рішення про створення гаражного кооперативу власники гаражних боксів мають приймати до здачі житлового будинку. При цьому слід створити кваліфікаційну комісію, що і прийматиме на баланс все гаражне господарство відповідно до наданої технічної документації за відповідною процедурою. По-друге, якщо після здачі будинку в підземній автостоянці виявляться технічні недоліки, які є перешкодою для її експлуатації, члени гаражного кооперативу можуть спрямувати до компетентних державних органів скарги на неправомірні діяння (бездіяльність) посадових осіб будівельної компанії. Це дасть додаткові аргументи під час судового розгляду порушень будівництва й здачі в експлуатацію підземного паркингу. По-третє, треба чітко дотримуватися норм законодавства щодо прийому-передачі приміщень із балансу на баланс. Необхідно керуватися п. 3 Порядку про передачу житлового комплексу, що затверджений постановою КМУ від 11 жовтня 2002 р. № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання власників багатоквартирного будинку». Для передачі з балансу на баланс житлового комплексу або його частини створюється відповідна комісія, яку очолює представник сторони, яка приймає. Передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводитися разом з відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийому в експлуатацію, плани зовнішніх кордонів тощо). Тобто, приміром, якщо будівельна компанія посилається на те, що балансоутримувачем приміщення є певна фірма, то під час передачі приміщень гаражному кооперативу комісія повинна складатися із представників трьох сторін: будівельної компанії, балансоутримувача й гаражного кооперативу. По-четверте, для проведення експертизи на предмет складання переліку рекламацій і оцінки збитку власників боксів і паркінгу загалом потрібні такі документи: 1) проектно-кошторисна документація (з відміткою Головархітектури, що підтверджує проходження міськради, та з відміткою держекспертизи), яка передбачає наявність об’єктів електроживлення, пожаросповіщення, пожежогасіння; вентиляції примусової; санвузла; воріт; в’їзду і виїзду; водопостачання та каналізації; телефонізації; ліфтового господарства; службових приміщень, технічного встаткування; 2) виконавча документація; 3) техніко-експлуатаційна документація й підтверджувальні документи, як-от: акти прийняття в експлуатацію кожного гаража; акти прийому-передачі кожного гаража; акти прийому-передачі на всі допоміжні й технічні приміщення; акти про підключення й випробування технічного встаткування й прилади; сертифікати на технічне встаткування й прилади; затверджений графік ремонтних і регламентних робіт на технічне встаткування й прилади; акти приймання-передачі на всі спорудження, технічне встаткування й прилади, інше майно; інвентарна справа; документи, що підтверджують право власності на бокси; затверджені плани зовнішніх кордонів; документи на прилеглу територію підземної автостоянки; акт прийомки в експлуатацію гаражного комплексу загалом; акт прийому-передачі в експлуатацію гаражного комплексу (паркингу). Сподіваємося, що наші рекомендації й застереження стануть вам у пригоді.