Категорії земель та особливості їх правового режиму Україна має потужний потенціал земельних ресурсів, який повністю освоєний і використовується для різних потреб суспільства. Із 60,3 млн га земель країни майже 70% (41,8 млн га) становлять землі сільськогосподарського призначення, 17% (10,4 млн га) – землі, вкриті лісами. Майже 4% території країни (2,3 млн га) забудовано: на них розміщені міста та інші населені пункти, об’єкти промисловості, транспорту, енергетики тощо.
Використання земельного фонду країни для задоволення різних потреб суспільства здійснюється не хаотично. Держава контролює процес розподілу земель для таких потреб через систему організаційно-правових важелів. Одним із них є визначення цільового призначення земельних ділянок.
Поняття цільового призначення земель
Кожна земельна ділянка, незалежно від форми власності чи використання, має конкретне цільове призначення. Цільове призначення земельної ділянки являє собою встановлені законодавством та конкретизовані відповідними органами влади допустимі межі використання земельної ділянки громадянами та юридичними особами.
Цільове призначення земельних ділянок, які надані громадянам та юридичним особам у власність чи постійне користування, зазначається у державних актах на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою. З цією метою у формі бланків зазначених державних актів, затверджених постановою КМУ «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» від 2 квітня 2002 р., введена графа «Цільове призначення (використання) земельної ділянки». Цільове призначення земельної ділянки, яка надана в оренду, визначається у договорі оренди. Згідно із ст. 14 ЗУ «Про оренду землі» до числа істотних умов договору оренди земельної ділянки, які обов’язково обумовлюються у договорі, належить «цільове призначення, умови використання і збереження якості землі».
Категорії земель та їх правовий режим
Основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачений ЗК України. У ст. 18 Кодексу зазначено, що до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об’єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Отже, кожна земельна ділянка належить до певної категорії земель. Категорії земель України мають особливий правовий режим, встановлений як нормами ЗК України, так і іншими земельно-правовими актами.
Водночас слід зауважити, що Україна за межами її території може мати на праві державної власності земельні ділянки, правовий режим яких визначається законодавством відповідної країни. Відтак, положення ЗК України про цільове використання земель на земельні ділянки за кордоном не поширюються.
Перелік категорій земель України визначений у ст. 19 ЗК України. Відповідно до цієї статті землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісового фонду; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Кожна з категорій земель являє собою узагальнене цільове призначення земельних ділянок, що входять тієї чи іншої категорії. Однак земельні ділянки, віднесені до однієї категорії земель, також використовуються за різним цільовим призначенням. Так, земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть використовуватись як для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, так і для задоволення особистих потреб громадян у сільськогосподарській продукції. Своєю чергою, земельні ділянки, що надаються громадянам для задоволення особистих потреб у сільськогосподарській продукції, можуть використовуватися, приміром, для садівництва, ведення особистого підсобного (особистого селянського) господарства, для городництва, сінокосіння і випасання худоби.
Множинність цілей використання земельних ділянок, що входять до кожної з категорій земель, обумовила необхідність встановлення видів цільового призначення по кожній категорії земель на рівні правового акта. У зв’язку з цим 24 квітня 1998 р. Держкомзем України затвердив Український класифікатор цільового використання землі, в якому міститься перелік видів цільового призначення земельних ділянок, що входять до кожної з категорій земель. Згідно з цим документом землі промисловості, що входять до такої категорії земель, як землі промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення, можуть надаватися для: 1) промисловості видобувної; 2) металургії та оброблення металу; 3) промисловості по виробництву та розподіленню електроенергії; 4) промисловості по виробництву будівельних матеріалів (за виключенням будівельних майданчиків); 5) підприємств іншої промисловості.
Встановлення та зміна цільового призначення
Встановлення цільового призначення земельних ділянок не є централізованою функцією, яка здійснюється одним органом влади. Згідно із ст. 20 ЗК України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень цілої низки органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
За загальним правилом встановлення цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, провадять вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення. Таким чином, встановлення цільового призначення земельної ділянки відбувається при прийнятті відповідним органом влади рішення про передачу ділянки громадянинові чи юридичній особі у власність, постійне користування чи оренду, а також при викупі ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності чи вилученні її з постійного користування державної чи комунальної юридичної особи, а також при прийнятті рішення про затвердження проекту землеустрою чи про створення об’єкта природно-заповідного фонду чи історико-культурного призначення.
Ініціювання зміни цільового призначення
Незважаючи на віднесення функції встановлення цільового призначення земельних ділянок до компетенції органів влади, певні права щодо цього надані й громадянам та юридичним особам. Зокрема, вони мають право ініціювати зміну цільового призначення ділянок, які перебувають у їх власності. Порядок зміни цільового призначення земельних ділянок з ініціативи громадян та юридичних осіб встановлений постановою КМУ «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11 квітня 2002 р. Постанова передбачає, що зміна цільового призначення земельної ділянки проводиться на підставі заяви (клопотання) її власника до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або до районної державної адміністрації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту.
До заяви (клопотання) повинні бути додані такі документи: а) копія державного акта на право власності на земельну ділянку; б) для громадянина – власника земельної ділянки – копія паспорта (серія, номер паспорта, коли і ким виданий та місце проживання), для юридичної особи – власника земельної ділянки – копія статуту (положення) та копія свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи; в) довідка з районного відділу земельних ресурсів та з районного відділу ахітектури та будівництва про встановлені обмеження (обтяження) на використання земельної ділянки та земельні сервітути; г) обгрунтування необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки.
Розглянувши заяву (клопотання) і додані документи, сільська, селищна, міська рада або районна державна адміністрація приймають рішення про задоволення чи відхилення заяви (клопотання). В разі згоди на зміну цільового призначення земельної ділянки відповідний орган дає дозвіл на таку зміну.
Обов’язковою умовою зміни цільового призначення земельної ділянки є погодження такої зміни з місцевими органами виконавчої влади – районним (міським) органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини. При цьому якщо змінюється цільове призначення не всієї, а лише частини земельної ділянки, то зміна цільового призначення здійснюватиметься в рамках складання проекту відведення земельної ділянки. Необхідність складання зазначеного проекту обумовлена тим, що при зміни цільового призначення частини земельної ділянки вона поділяється на дві, з яких одна зберігає попереднє цільове призначення, а друга – набуває нового цільового призначення. Виділення частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку потребує складання проекту її відведення.
Для підготовки проекту відведення земельної ділянки особа, зацікавлена у зміні цільового призначення частини ділянки, повинна укласти із землевпорядною організацією договір на складання проекту відведення земельної ділянки. Такою землевпорядною організацією може бути будь-яка державна чи приватна землевпорядна організація, яка має ліцензію Держкомзему України на виконання землевпорядних та землеоціночних робіт та ліцензію Державної служби геодезії, картографії та кадастру на виконання геодезичних робіт.
Якщо ж зміні підлягає цільове призначення всієї ділянки, то така зміна проводиться шляхом перепогодження раніше виготовленого проекту відведення земельної ділянки.
Нововиготовлений або раніше виготовлений проекти відведення земельної ділянки відповідно погоджується або перепогоджується з органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, а також підлягає державній землевпорядній експертизі, яка здійснюється обласним управлінням земельних ресурсів.
Після отримання позитивного висновку державної землевпорядної експертизи замовник подає погоджені (перепогоджені) проектні матеріали до відповідного органу влади для прийняття рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.
Рішення про зміну цільового призначення
За загальним правилом, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, то рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки приймає сільська, селищна або міська рада, якщо ж земельна ділянка знаходиться за межами населених пунктів, то таке рішення приймається районною або обласною державною адміністрацією (Радою міністрів АР Крим).
Районна держадміністрація розглядає подані проектні матеріали та приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, яка знаходиться за межами населеного пункту, якщо така зміна пов’язана з наступним використанням цієї ділянки для сільськогосподарських потреб, ведення лісового і водного господарства, будівництва об’єктів, призначених для обслуговування членів територіальних громад району (шкіл, лікарень, підприємств торгівлі тощо). Якщо ж зміна цільового призначення земельної ділянки, яка розташована за межами населеного пункту, передбачає використання такої ділянки для інших потреб, районна держадміністрація лише розглядає проектні матеріали, готує свій висновок з цього питання і подає його разом із матеріалами до Ради міністрів АР Крим або обласної державної адміністрації. Рада міністрів АР Крим та обласна державна адміністрація розглядає матеріали та приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.
Особливо цінні земельні ділянки
Слід зазначити, що якщо земельна ділянка, цільове призначення якої змінюється, належить до особливо цінних земель, то рішення про зміну цільового призначення такої ділянки приймається в іншому порядку. Якщо земельна ділянка з особливо цінних земель розташована у межах населеного пункту, то рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки приймається радою лише після погодження проекту відведення ділянки ВР України. Проектні матеріали на погодження до ВР України подаються Верховною Радою АР Крим, обласною, Київською і Севастопольською міською радою.
Зміна цільового призначення особливо цінних земель, розташованих за межами населеного пункту, проводиться після погодження з ВР України за рішенням КМУ. Цей порядок зміни цільового призначення стосується таких земельних ділянок: 1) земельних ділянок під ріллею та баготорічними насадженнями, якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для несільськогосподарських потреб; 2) земельних ділянок, вкритих лісами першої групи, площею понад 10 га, якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для нелісогосподарських потреб; 3) земельних ділянок природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для інших потреб; 4) земель дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів, якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для несільськогосподарських потреб; 5) земельних ділянок з сільськогосподарськими угіддіями, що відповідно до ст. 150 ЗК України віднесені до особливо цінних земель (наприклад, чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах тощо), якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для несільськогосподарських потреб.
Проектні матеріали на погодження зміни цільового призначення зазначених земельних ділянок до ВР України подаються Радою міністрів АР Крим або обласною держадміністрацією. Після прийняття відповідною радою чи органом виконавчої влади рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки її власник отримує новий державний акт на право власності на земельну ділянку із зміненим її цільовим призначенням.
У разі прийняття рішення про відмову у зміні цільового призначення земельної ділянки сільська, селищна, міська рада або відповідний орган виконавчої влади протягом 15 днів письмово повідомляє про це її власника з обгрунтуванням причини відмови. Проте власник земельної ділянки у разі незгоди з рішенням ради або органу виконавчої влади про відмову у зміні її цільового призначення має право оскаржити відмову в суді.
Порушення порядку зміни цільового призначення
Встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок може здійснюватися виключно у викладеному порядку. Порушення цього порядку тягне за собою наслідки, передбачені ст. 21 ЗК України.
По-перше, в разі порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки органом влади при наданні (передачі) ділянки громадянинові чи юридичній особі рішення про надання (передачу) земельної ділянки може бути визнане недійсним. Наприклад, якщо КМУ прийняв рішення про надання (передачу) особі особливо цінної земельної ділянки сільськогосподарського призначення для несільськогосподарських потреб без погодження зміни її цільового призначення з ВР України, то таке рішення може бути визнане недійсним.
По-друге, якщо порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки допущене під час укладення угоди щодо земельної ділянки, то така угода також може бути визнана недійсною. Наприклад, якщо земельна ділянка, цільове призначення якої «для будівництва та експлуатації житлового будинку», передана в оренду іншій особі для сільськогосподарського використання, то така угода може бути визнана недійсною.
По-третє, якщо порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки виявлене органом, що здійснює державну реєстрацію прав на земельні ділянки, то він має право відмовити в державній реєстрації прав на цю земельну ділянку. Якщо ж таке порушення виявлене після здійснення державної реєстрації прав на земельну ділянку, то така реєстрація може бути визнана недійсною.
Проте доцільно зауважити, що зазначені наслідки порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок наступають не автоматично, а у разі прийняття державними органами відповідних рішень. Так, рішення районною державної адміністрації про надання (передачу) земельної ділянки, прийняте з порушенням порядку встановлення та зміни її цільового призначення, може бути відмінене вищим органом – обласною державною адміністрацією, а рішення останньої може бути скасоване КМУ. Проте рішення сільської чи іншої ради про надання (передачу) земельної ділянки, прийняте з порушенням порядку встановлення та зміни її цільового призначення, не може бути відмінене радою вищого рівня, оскільки ради нижчого не є підлеглими радам вищого рівня.
Водночас рішення ради чи органу виконавчої влади про надання (передачу) земельних ділянок, органу державної реєстрації прав про реєстрацію прав на земельні ділянки, угоди щодо земельних ділянок, якщо такі рішення чи угоди прийняті (укладені) з порушенням порядку встановлення чи зміни цільового призначення земельних ділянок, можуть бути визнані недійсними за рішенням суду. Суд може визнати зазначені акти недійсними за позовом зацікавлених осіб.
Відповідальність за порушення порядку
Належним чином встановлене (змінене) цільове призначення земельної ділянки визначає характер обов’язків її власника (користувача) щодо використання ділянки. Власник (користувач) земельної ділянки зобов’язаний використовувати її виключно за цільовим призначенням, встановленим відповідним органом влади. Тому особи, які допустили порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки, можуть бути притягнуті до адміністративної відповідальності за ст. 53 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Згідно з цією статтею використання земель не за цільовим призначенням тягне за собою накладення штрафу на громадян від трьох до двадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб – від десяти до двадцяти п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Відповідно до ст. 2381 Кодексу такі штрафи накладаються посадовими особами органів земельних ресурсів. Від імені цих органів розглядати справи про нецільове використання земельних ділянок і накладати адміністративні стягнення мають право: голова Державного комітету України по земельних ресурсах та його заступники, голова Державного комітету АР Крим по земельних ресурсах та його заступники, начальники обласних, Київського та Севастопольського міських управлінь та їх заступники, начальники міських (міст обласного та районного підпорядкування), районних управлінь (відділів) земельних ресурсів та їх заступники, інженери-землевпорядники сіл і селищ.
|
|
Юридичні компанії України ______________________________
______________________________
|