ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ ПОСТАНОВА від 27.05.2009 р. № 53/334-08

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів, розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ТОВ «Околиця» на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.03.2009 р. у справі № 53/334-08 Господарського суду Харківської області за позовом Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради до ТОВ «Околиця» про виселення та розірвання договору за участю представників позивача та відповідача, встановив таке. Обставини справи Позивач звернувся до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди від 24.03.1999 р. № 594 та виселення відповідача з нежитлових приміщень, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 152, літ. А-2 площею 2 261,2 м2, обґрунтовуючи позов порушеннями відповідачем умов договору. Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.01.2009 р., залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.03.2009 р., вказаний позов задоволено в повному обсязі. У касаційній скарзі відповідач просить вказані судові рішення скасувати та прийняти нове, про відмову в позові, посилаючись на неправильне застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального права – ст. 651, 773, 774, 783 ЦКУ, ст. 188, 193, 291 ГКУ, ст. 18, 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» – та порушення норм процесуального права – ст. 43, 82, 83, 84 ГПКУ. У відзиві на касаційну скаргу позивач просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення – без змін, посилаючись на те, що вони є законними і обґрунтованими, а доводи, викладені в касаційній скарзі, висновків судів не спростовують. Суд встановив Переглянувши в касаційному порядку судові рішення, колегія суддів Вищого господарського суду України, беручи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, доходить висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав. Задовольняючи позов, місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що у зв’язку з порушенням відповідачем умов договору та чинного законодавства щодо передачі в суборенду приміщень без дозволу орендодавця наявні правові підстави для розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованих нежитлових приміщень. Суд касаційної інстанції погоджується з такими висновками судів, виходячи з наступного. Із встановлених судами обставин справи вбачається, що відповідач у порушення п. 3.2.3 договору оренди від 24.03.1999 р., укладеного між сторонами, дія якого з урахуванням додаткової угоди № 14 визначена на строк з 24.11.2007 р. до 24.10.2010 р., згідно з яким орендар має право передати в суборенду частину орендованого приміщення з дозволу орендодавця, без дозволу останнього передав в суборенду: нежитлове приміщення площею 60 м² ФОП Особа 1, нежитлове приміщення площею 35,4 м2 ФОП Особа 2, нежитлове приміщення площею 27 м² ТОВ ТК «Велтон Телеком», нежитлове приміщення площею 120 м² ФОП Особа 3. Згідно ж з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду в разі невиконання сторонами своїх зобов’язань і з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Відповідно до приписів п. 2  ч. 1 ст. 783 ЦКУ наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі. Таким чином, з викладеного вбачається, що необхідною передумовою передачі орендованих приміщень у суборенду є наявність дозволу орендодавця, а відповідач порушив узяті на себе зобов’язання та без дозволу орендодавця передав частину приміщень у суборенду, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договору оренди на вимогу позивача, який є стороною в договорі. Наведеним спростовуються доводи, викладені в касаційній скарзі, щодо неправильного застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а доводи, викладені в касаційній скарзі, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій. За вказаних обставин постанова суду апеляційної інстанції є законною і обґрунтованою, а тому підстав для її скасування немає.  Суд постановив Керуючись ст. 111⁵, 111⁷, п. 1 ст. 111⁹, 111¹¹ ГПКУ, Вищий господарський суд України постановив: касаційну скаргу ТОВ «Околиця» залишити без задоволення, а постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.03.2009 р. – без змін. Коментар фахівця Між ЦКУ та Законом «Про оренду держаного та комунального майна» є розбіжності щодо регулювання передачі державного та комунального майна в суборенду Юрист ЮФ «Лавринович і Партнери» Євген Коломієць: –  Згідно зі ст. 744 ЦКУ піднайм (суборенда) речі можливий лише за згодою наймодавця (орендодавця), якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас ст. 22 Закону України «Про оренду держаного та комунального майна» (далі – Закон) передбачає, що суборенда такого майна можлива, якщо інше не передбачено договором оренди, але не встановлює обов’язок орендаря отримати згоду орендодавця на передачу майна в суборенду. Таким чином, між ЦКУ та Законом є розбіжності щодо регулювання передачі державного та комунального майна в суборенду. Однак, як видно з постанови, у цій справі обов’язок орендаря отримати згоду орендодавця на передачу майна в суборенду був прямо передбачений договором сторін, що дало суду безумовні підстави для винесення рішення на користь орендодавця. Встановити походження цього пункту договору неважко. Адже аналогічне положення містить п. 6.2 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774. І хоча згідно з ч. 2 ст. 10 Закону сторони повинні дотримуватися типової форми договору лише щодо істотних умов договору, практика свідчить, що зазвичай сторони використовують усі положення типового договору. Отже, норма про обов’язковість отримання згоди орендодавця неодмінно потрапляє до договорів оренди державного та комунального майна. Саме це дозволяє уникнути потенційного конфлікту норм ЦКУ та Закону щодо суборенди державного та комунального майна, адже в таких випадках суд керується договором сторін. Але ні типовий договір, ні ЦКУ не встановлюють вимог до форми згоди орендодавця. В аналізованому спорі цей аспект не розглядали, але він також вартий уваги. Згода на передачу майна в суборенду – це волевиявлення орендодавця, що відповідає всім ознакам правочину, встановленим ч. 1 ст. 202 ЦКУ. Згідно з ч. 2 ст. 206 ЦКУ правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть вчинятись усно за домовленістю сторін, якщо це не суперечить договору або закону. Відповідно, згода на передачу майна в суборенду може бути надана і в усній формі, однак при доведенні наявності такої згоди в суді можуть виникнути труднощі, тому краще отримувати її в письмовій формі – у формі листа чи додаткової угоди до договору оренди. Водночас бажано, щоб у документі, який підтверджує надання згоди, було зафіксовано, якого саме договору оренди та майна вона стосується.