Договор оренди: проблеми пролонгації

З давніх часів нерухомість була для власників надзвичайно прибутковою справою, оскільки її оренда та продаж завжди приносили непоганий дохід. Сьогодні ж здача нерухомості в оренду популярніша серед власників нерухомого майна, ніж її продаж, оскільки це доволі простий та вигідний вид господарської діяльності. У зв'язку з цим не викликає сумнівів те, що практика регулювання відносин у сфері оренди нерухомого майна завжди актуальна для багатьох суб'єктів господарювання. Як відомо, основним документом, що регулює відносини між власником нерухомого майна, а саме орендодавцем (наймодавцем), та особою, яка бажає прийняти майно у користування на певний строк, а саме орендарем (наймачем), є договір найму (оренди). Однак відносини у сфері оренди нерухомого майна часто мають стабільний характер, і навіть після закінчення строку дії договору оренди орендодавець та орендар зацікавлені у передачі та отриманні майна в користування. У таких випадках виникає необхідність пролонгації або укладення договору на новий строк. Це дві різні норми, які визначені чинним законодавством України. Що стосується терміна «пролонгація», то в перекладі з англійської мови він означає «продовжувати далі», «тягнути», а в перекладі з латині – «продовження строку дії будь-якого процесу». Таким чином, під продовженням договору треба розуміти збільшення строку його дії. Цивільний кодекс України передбачає можливість автоматичної пролонгації договору оренди за відсутності заперечень з боку як орендодавця, так і орендаря. Про це, зокрема, йдеться у ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 284 Господарського кодексу України та ст. 17 Закону України “Про оренду”. Відповідно до цих статтей якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Таким чином, підставою для продовження відносин найму стосовно наймодавця є його мовчазна згода, яка виражається у відсутності заперечень і вимог до наймача повернути орендоване майно протягом місяця після закінчення строку договору найму, а стосовно наймача бажання продовжувати відносини найму висловлюється активними діями, шляхом продовження користування майном після закінчення строку договору найму. Необхідно зазначити, що в цьому разі сторони на власний розсуд визначають, чи потрібно письмово інформувати одна одну про автоматичну пролонгацію договору, оскільки в чинному законодавстві України ця норма відсутня. Однак, щоб уникнути безлічі проблем, які можуть виникнути в майбутньому, слід все ж таки включати до договору пункт, який регулює відносини між сторонами після закінчення дії договору, і прописувати чіткі випадки пролонгації договору, а також випадки розірвання договору та відмови від його пролонгації із зазначенням обов'язкового письмового повідомлення про це сторін. Наприклад, рекомендований лист з описом та повідомленням про вручення буде належним доказом своєчасного повідомлення орендаря та орендодавця про пролонгацію договору або про припинення дії договору та відмову від пролонгації. Щодо другої норми, то вона стосується переважного права орендаря на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору. Про це зазначається, зокрема, у ч. 1 ст. 285 ГКУ та у ст. 777 ЦКУ. Відповідно до ч. 1 ст. 285 ГКУ орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку договору оренди. А згідно зі ст. 777 ЦКУ наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором – в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Необхідно зазначити, що наймач може скористатись цим правом не автоматично, а за наявності таких умов:

1. Якщо він належно виконував свої обов'язки за договором найму, тобто своєчасно сплачував орендну плату, утримував майно в належному стані, не допускаючи його погіршення, та сумлінно виконував інші обов'язки, передбачені договором.
2. Якщо наймодавець має намір надалі здавати майно в найм.
3. Якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, які пропонують іншим претендентам.
4. Якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення наймач повинен зробити до спливу строку договору найму в строк, установлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення має бути зроблене в розумний строк, під яким розуміється строк, необхідний для обговорення наймодавцем та наймачем усіх умов нового договору найму і підписання необхідних документів.

Цікаво, що ця стаття дає наймачеві лише право вимагати укладення з ним договору найму на новий строк, але не зобов'язує наймодавця укладати новий договір на тих самих умовах, на яких був укладений попередній договір. Якщо ж сторони, наприклад, не досягли згоди щодо плати за користування майном, переважне право на укладення договору у наймача припиняється, а наймодавець може укласти договір оренди із третіми особами. Однак в таких випадках необхідно пам'ятати, що нові умови, які пропонуються наймачеві, можуть бути більш або менш вигідними для нього, однак не мають бути гіршими за умови, які пропонують третім особам. Останнім часом почастішали випадки звернення до суду з позовними вимогами про спонукання укласти договір. Такі спори насамперед наслідок відмови орендодавця від укладення з орендарем відповідного договору оренди на новий строк через необхідність використання майна у власній виробничій діяльності без наміру передачі його в оренду третім особам. А орендар, заперечуючи цьому, посилається на положення ст. 777 ЦКУ та ст. 285 ГКУ, згідно з якими має переважне право на укладення договору оренди на новий строк за умови належного виконання своїх зобов'язань за договором оренди. Що ж стосується практики застосування судами цієї норми, то вона доволі спірна. У деяких випадках суди задовольняють такі позови, посилаючись на те, що орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди, а саме своєчасно сплачував орендну плату за користування майном, підтримував майно в належному стані, а орендодавець не довів намір використовувати приміщення для власних потреб. Однак з такими висновками не можна погодитись. По-перше, того, що орендар належним чином виконував зобов'язання за договором оренди, недостатньо для надання переважного права на продовження строку його дії. По-друге, згідно зі ст. 134 ГКУ та ст. 314 ЦКУ власник володіє, користується та розпоряджається майном на власний розсуд, а отже, має повне право відмовитися від продовження договору оренди та використовувати майно у власних виробничих потребах. А по-третє, згідно зі ст. 33 та 34 Господарського процесуального кодексу України саме орендар зобов'язаний надати докази того, що орендодавець має намір здавати спірне майно в оренду третім особам, а це не завжди можливо. Тому в більшості випадків на стадіях апеляційного чи касаційного провадження такі рішення судів першої інстанції скасовуються. Отже, щоб убезпечити себе від подібних ситуацій, орендодавцеві треба включити до договору оренди пункт, який передбачатиме його право відмовитися від укладення договору оренди на новий строк з орендарем, а також із третіми особами в разі необхідності використання майна для власних виробничих потреб з обов'язковим письмовим повідомленням про це орендаря до закінчення строку дії договору.