Динамичное развитие рыночных отношений, обилие способов и форм приобретения и отчуждения недвижимости, изменяющееся законодательство обусловили потребность в обеспечении государством легитимности и стабильности оборота недвижимого имущества.

Недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав. А государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Украины. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Благодаря системе регистрации прав на недвижимость становятся учтенными все вещные и некоторые обязательственные права на существующие объекты недвижимости, что позволяет государству контролировать их оборот.

Государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права. Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов. Такими органами в Украине являются коммунальные предприятия бюро технической инвентаризации в пределах административно-территориальных единиц.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юрлиц. Характерная черта правового режима недвижимого имущества в современном гражданском праве – подчинение его оборота действию регистрационной системы. В подавляющем большинстве стран публичности достигают путем учреждения специальной системы регистрации прав на недвижимое имущество, осуществляемой особо уполномоченными органами.

Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в разных государствах организована по-разному. Такая система существует в Германии, Австрии, Швейцарии, Эстонии, Латвии. Немецкая регистрационная модель исходит из того, что передача вещных прав на недвижимость происходит в результате сложного юридического состава, обязательные элементы которого – договор, заключаемый сторонами, а также регистрация соответствующих прав в поземельной книге. При этом регистрация права согласно немецкому праву имеет решающее значение, поскольку оспаривание права на недвижимость возможно только путем оспаривания регистрации права в поземельной книге. Особенность этой системы в том, что внесение записи в поземельную книгу имеет следствием возникновение права. Главный принцип системы регистрации – «без регистрации нет права».

Англосаксонская колониальная система

Англосаксонская колониальная система, известная также как система Торренса, близка к системе регистрации прав: регистрации подлежат права и обременения. Переход права осуществляется по заявлению продавца. Модель Торренса исходит из того, что основанием для возникновения вещных прав на недвижимость служит оглашение прав на недвижимость, под которым подразумевается внесение записи в поземельную книгу.
Заключаемый сторонами договор об отчуждении недвижимости по общему правилу не имеет значения для перехода прав на недвижимость. Таким образом, приобретение прав на недвижимое имущество связывается исключительно с формальным моментом – регистрацией в актовой книге.
Модель Торренса в тех или иных модификациях реализована в Австралии, Канаде (за исключением штата Квебек), Великобритании, Новой Зеландии, Сингапуре, в некоторых штатах США, Тунисе, Алжире и др.

Консенсуальная система

Консенсуальная система существует во Франции и Италии. Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. По общему правилу регистрация таких документов не обязательна. Для перехода права собственности достаточно договора (соглашения) о предмете сделки и его цене. При этом факт передачи недвижимого имущества и регистрации прав регистрирующим органом не имеет значения для перехода права собственности. Возникновение этого права не зависит от внесения записи в реестр.

Англо-американская система

Англо-американская система оставляет внесение записи в реестр на усмотрение сторон. Эту систему правильнее было бы назвать системой учета документов, поскольку регистрация представляет собой техническую операцию. Собственником является последний добросовестный покупатель. Переход права собственности происходит в результате заключения договора и вступления во владение (так называемая система регистрации сделок).

Государственная власть Украины впервые взяла на себя обязанность подтверждать права на недвижимое имущество, хотя в экономически развитых странах этот правовой институт существует давно. При подготовке общей концепции системы государственной регистрации и разработке Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и обременений» (далее – Закон о регистрации прав), безусловно, учитывался международный опыт, особенности исторического развития Украины и национальное законодательство.

Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в Украине рыночных отношений, основанных на праве собственности, потребовало новой системы правового регулирования в сфере недвижимости, и, прежде всего новой системы госрегистрации прав на недвижимое имущество.

Система Украины

С вступлением в силу 1 января 2013 г. Закона о государственной регистрации в Украине будет введен новый правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обременений. Право на недвижимость будет возникать только после осуществления такой регистрации. С этого момента на собственников будут распространяться все нормы законодательства, гарантирующие защиту их прав, поскольку государство признает и подтверждает их.

Важным шагом на пути совершенствования законодательной базы в этой сфере стало подписание Президентом Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования и упрощения процедуры государственной регистрации земельных участков и прав на недвижимое имущество» (далее – Закон о внесении изменений), разработанного Кабинетом министров Украины и принятого Верховной Радой Украины 4 июля 2012 г.
Этот документ направлен на совершенствование и упрощение процедуры госрегистрации земельных участков и прав на недвижимое имущество, в частности: предусмотрена возможность подачи документов на государственную регистрацию прав как в бумажной, так и в электронной форме путем внедрения механизма их предоставления государственным кадастровым регистратором; определен порядок взаимодействия органов государственной регистрации прав с органами государственной исполнительной службы. Законом о внесении изменений урегулированы также вопросы электронного и информационного взаимодействия компетентных органов в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. Согласно этому документу с 2013 г. регистрировать имущественные права и на землю, и на сооружения будет вновь созданная Государственная регистрационная служба Украины (Укрдержреєстр).

Нотариус – госрегистратор

Отдельно стоит остановиться на положениях, вносящих изменения в Закон «О нотариате», которыми предусмотрено определение нотариуса как специального субъекта, выполняющего функции госрегистратора прав на недвижимое имущество в соответствии с требованиями Закона о госрегистрации прав. Так, предусмотрено наделение нотариусов полномочиями специального субъекта государственного регистратора прав на недвижимое имущество, которые возникают в результате совершения нотариальных действий, а именно: осуществление нотариусами госрегистрации прав собственности, регистрация которых была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, а также государственной регистрации прав в результате совершения нотариального действия с такими объектами, возможность получения выписок из Государственного реестра прав лицам, имеющим вещные права на чужое недвижимое имущество, а также информации о наличии ипотеки и обременений прав на недвижимое имущество.

Следует отметить, что, так же как и при осуществлении нотариальной деятельности, нотариусу как специальному субъекту, на которого возлагаются функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество, запрещается принимать решения о госрегистрации прав и их обременений на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего мужа или жены, его (ее) и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабы, братьев, сестер). Также ему гарантируется независимость в осуществлении деятельности, связанной с проведением госрегистрации прав.

Государственная регистрация права собственности и других вещных прав по общему правилу проводится по месту нахождения объекта недвижимого имущества в пределах территории, на которой действует соответствующий орган государственной регистрации права собственности и других вещных прав. В случае же осуществления нотариусом функций специального субъекта регистрации имущественных прав на недвижимое имущество по общему правилу удостоверение сделок с недвижимым имуществом (ч. 4 ст. 55 Закона «О нотариате») производится по местонахождению (месту регистрации) этого имущества или по местонахождению (месту регистрации) одной из сторон соответствующей сделки. Госрегистрация обременений прав проводится независимо от места нахождения объекта недвижимого имущества.

Таким образом, благодаря полномочиям регистратора Государственного реестра прав на недвижимое имущество нотариусы смогут оперативно получать информацию и осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество физических и юридических лиц одновременно с совершением нотариального действия относительно этого имущества путем получения/внесения необходимых сведений (записей) из/в указанный реестр. Раньше функции регистрации прав, переход которых происходил, в частности, на основании совершенного нотариального действия, были возложены на соответствующие предприятия бюро технической инвентаризации в пределах определенных административно-территориальных единиц. Указанные предприятия действовали в пределах полномочий, предусмотренных Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины №7/5.

Очень важно, что совершенствование механизма государственной регистрации будет ощутимым не только для физических или юридических лиц, но и для компетентных органов, которые имеют отношение к данной процедуре.

С 1 января 2013 г. физическое или юридическое лицо после удостоверения нотариусом сделки или выдачи свидетельства, предметом которых является недвижимое имущество, сможет одновременно зарегистрировать свое вещное право у этого же нотариуса путем подачи соответствующего заявления о регистрации, как это предусмотрено ст. 16 Закона о госрегистрации прав. Важно, что до принятия законодательных новелл у нотариусов уже был опыт регистрации документов. Так, в настоящее время функционирует Государственный реестр сделок, то есть единая компьютерная база данных, которая содержит информацию о сделках, подлежащих госрегистрации, обеспечивает ее хранение, выдачу и защиту от несанкционированного доступа. Регистраторами данного реестра выступают именно нотариусы.

Госрегистрация сделки проводится регистратором, то есть нотариусом, путем внесения соответствующей информации в Государственный реестр сделок одновременно с ее нотариальным удостоверением. Нотариусы работают с данным реестром уже не один год, поэтому наделение их полномочиями по одновременной регистрации в Государственном реестре прав тех сделок, которые они удостоверили, органично вписывается в нотариальную практику и полностью соответствует принципам функционирования нотариата в Украине. Одновременное удостоверение сделки и ее регистрация нотариусом в реестре направлены на защиту прав и законных интересов собственников недвижимого имущества. Кроме того, вероятность внесения записей в указанный реестр с ошибками также сводится к минимуму, поскольку нотариус, заверяя сделку или выдавая свидетельство, очень тщательно проверяет все реквизиты документов.

Необходимо отметить, что государство не несет ответственности за ущерб, причиненный неправомерными действиями нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности. Нотариусы сами отвечают за вред, который могут причинить лицам в результате незаконных действий или своей небрежности. Для граждан и юридических лиц законодательством предусмотрена государственная гарантия качества услуги по регистрации, при которой ответственность за регистрацию прав на недвижимое имущество ложится не на государственного служащего, а следовательно, и не на государственный бюджет, а на плечи нотариусов. Это, в частности, предусмотрено положениями ст. 30 Закона о государственной регистрации прав, согласно которым нотариусы за нарушение законодательства в сфере государственной регистрации прав несут дисциплинарную, гражданско-правовую или уголовную ответственность.

Действия или бездействие нотариуса как специального субъекта, на которого возлагаются функции госрегистратора прав на недвижимое имущество, могут быть обжалованы в суде. Ущерб, причиненный нотариусом физическому или юридическому лицу при выполнении своих обязанностей, подлежит возмещению на основании решения суда, вступившего в законную силу, в порядке, установленном законом.

В то же время нотариус до начала занятия частной нотариальной деятельностью обязан заключить договор страхования гражданско-правовой ответственности. В целях надлежащей защиты имущественных прав минимальный размер страховой суммы был увеличен в несколько раз: сегодня она составляет 150 минимальных заработных плат, а с 1 января 2013 г. увеличится до 1 тыс. минимальных заработных плат (это более 1 100 000 грн.).

Для реализации положений Закона о внесении изменений приказом Министерства юстиции Украины от 22.08.2012 г. №776/7 утвержден План мероприятий по внедрению системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и реализации Закона о внесении изменений. Сегодня Департамент нотариата, банкротства и функционирования центрального удостоверяющего органа осуществляет ряд организационных мероприятий по реализации Плана в части выполнения нотариусами как специальными субъектами функций госрегистраторов прав и их обременений. Также изучаются вопросы надлежащей организации работы главных управлений юстиции в пределах полномочий по подготовке государственных и частных нотариусов соответствующих регионов к осуществлению функций госрегистраторов прав и механизма практической реализации мероприятий по внедрению системы госрегистрации прав на недвижимое имущество.

Работа с программным обеспечением Государственного реестра прав на недвижимое имущество, бесспорно, требует повышения квалификации нотариусов в целях ознакомления их с деталями новой регистрационной процедуры. Для своевременной и качественной подготовки нотариусов к выполнению функций государственного регистратора прав на недвижимое имущество Министерство юстиции разработало ряд мероприятий. Так, приказом Министерства юстиции Украины «О проведении обучения нотариусов по работе с программным обеспечением Государственного реестра прав на недвижимое имущество» от 10.09.2012 г. №833/7 утверждена программа двухдневных бесплатных обучений, которая предусматривает приобретение нотариусами практических навыков выполнения всех видов операций в Государственном реестре прав. Обучение осуществляется под руководством специалистов Администратора Государственного реестра прав – ГП «Информационный центр» Министерства юстиции Украины и его территориальных филиалов, а закрепление приобретенных навыков происходит во время эксплуатации Государственного реестра прав.

Реализация положений Закона о внесении изменений направлена на оптимизацию и упрощение процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. Важнейшим достижением на пути совершенствования законодательства в этой сфере можно считать то, что нотариус определен как специальный субъект, на которого возлагаются функции госрегистратора прав на недвижимое имущество. Это обеспечит надлежащий уровень защиты прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество, гарантированных Конституцией, путем минимизации количества инстанций, информация от которых требуется для совершения нотариальных действий, и позволит внедрить принцип «единого окна», согласно которому нотариус будет сам организовывать работу по регистрации прав на недвижимое имущество, получая сведения, необходимые для совершения нотариальных действий с недвижимостью и одновременно осуществляя процедуру госрегистрации вещного права, возникшего вследствие удостоверения ним сделок или выдачи свидетельства о праве на наследство, предметом которых является недвижимое имущество. А это позволит сэкономить время и деньги.

Анна ДЕМКИНА
начальник отдела аналитическо-методической работы
Управления нотариата и финансового мониторинга
Департамента нотариата, банкротства
и функционирования центрального удостоверительного органа

Друкується мовою оригіналу за матеріалами конференції «Питання вдосконалення державного регулювання та контролю у сфері нотаріальної діяльності і використання інформаційних технологій»