Для сучасної світової юриспруденції загалом та української зокрема є актуальною проблема відчуження нерухомого майна. Прецеденти у цій сфері майже завжди породжують спірні питання, що деструктивно впливає на вітчизняну правову ситуацію.

Як відомо, договір – це домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення відповідних прав та обов’язків. Залежно від правових відносин, які вони регулюють, договори можуть бути цивільними, господарськими, адміністративними й трудовими. Окрему групу становлять міжнародні договори.

У договорі кожне слово є вагомим. Неврахування умов, передбачених законодавством і діловою практикою для тих чи інших договорів, може спричинити серйозні проблеми в майбутньому. Тому не варто складати такі документи самотужки. Краще звернутися за допомогою до спеціаліста.

Форма договору

Слід знати, що в чинному законодавстві чітко визначено: в усній формі можуть бути укладені договори, які повністю виконуються сторонами в момент їх укладання, за винятком договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також договорів, для яких недотримання письмової форми спричиняє їх недійсність.

Недійсність договору може бути встановлена лише судом. Якщо договір визнаний недійсним, це означає, що він не тягне за собою жодних правових наслідків для його сторін.

Договір укладається в письмовій формі між юридичними, а також між фізичними особами на суму, що у двадцять і більше разів перевищує розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (17 грн.), крім випадків, передбачених для договорів, що можуть укладатися в усній формі.

Правильне, конкретне та вичерпне формулювання умов договору є запорукою того, що в подальшому він буде юридично дійсним.

Договір вважається укладеним, якщо між сторонами в передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.

Найпоширенішими договорами відчуження нерухомого майна є договір дарування, купівлі-продажу й обміну (міни).

Оскільки укладення договорів передбачає сплату значного державного мита, оплату послуг нотаріуса та доволі виснажливий бюрократичний процес оформлення відповідних документів, іноді сторони не бажають укладати договори в письмовій формі. Через це будь-яка сторона (власник чи набувач майна) може потрапити у складну юридичну ситуацію. Наприклад, через недбале ставлення до юридичного боку цього питання набувач, сплативши власникові кошти за нерухоме майно, в подальшому не зможе довести факт їх сплати та, відповідно, набуття ним права власності на це майно. Укладення договорів у письмовій формі є способом захисту ваших законних прав та інтересів незалежно від того, хто ви – власник майна чи його набувач.

Істотними умовами договору відчуження нерухомого майна є:

• умови, прописані в чинному законодавстві;
• умови, притаманні певному виду договорів;
• умови, на зазначенні яких у договорі наполягає одна зі сторін.

Без двох перших пунктів договір після його укладення не набуває законної юридичної сили та може бути визнаний у судовому порядку недійсним.

Істотною умовою договору обміну є предмет договору, а договору купівлі-продажу – предмет та ціна договору. Для визначення предмета договору важливий не лише вид майна, але й інші характеристики, як-от: його кількість, асортимент, якість тощо.

Чинне законодавство виокремлює два основні різновиди договору дарування:

• договір з обов'язком передати дарунок у майбутньому;
• договір пожертви.

У договорі з обов'язком передати дарунок у майбутньому має бути зазначено особу обдаровуваного, а також умови щодо предмета дарування. Обов’язковою ж умовою договору пожертви є її мета. У разі використання пожертви не за призначенням пожертвувач або його правонаступники мають право вимагати розірвання договору.

Істотними умовами договору купівлі-продажу земельної ділянки є найменування сторін, ціна договору, вид і предмет угоди, обов’язки сторін, правовстановлюючий документ (що підтверджує право власності на земельну ділянку), документ, що підтверджує відсутність заборон на відчуження, а також на використання землі за цільовим призначенням. Слід також звернути увагу на те, що покупцями земель сільськогосподарського призначення не можуть бути іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та держави.

Умови договору

Серед договірних умов крім істотних виокремлюють звичайні та випадкові.

До звичайних умов договору належать ті, які передбачені чинним законодавством і стають обов’язковими для сторін внаслідок факту укладення договору. Звичайні умови, на відміну від істотних, здебільшого не зазначаються в договорах і не потребують додаткового погодження між сторонами, проте є обов’язковими для виконання.

Припустімо, що, уклавши договір найму, сторони не прописали обов’язок капітального та поточного ремонту. Проте чинне законодавство містить норми, якими закріплено обов’язок наймодавця здійснювати капітальний ремонт приміщення та обов’язок наймача здійснювати його поточний ремонт. Отже, незважаючи на те, що у договорі немає зазначених звичайних умов, сторони все одно повинні їх виконувати.

Випадковими умовами договору є ті, що погоджені сторонами на відступ від положень диспозитивних норм або з метою роз’яснення питань, що взагалі не врегульовані чинним законодавством.

Такі умови зазвичай встановлюються тільки за погодженням сторін. Наприклад, винагорода за договором доручення загальними правилами не передбачена, проте сторони можуть прописати таке право в договорі. Або ж можна передбачити обов’язок поточного ремонту для наймодавця, а не для наймача.

Випадкові умови, які прописуються в договорі за погодженням сторін, набувають ознак істотних умов. Здавалося б, відмінностей між істотними і випадковими умовами немає, адже всі вони підлягають безумовному виконанню. Проте різниця між ними проявляється одразу, щойно виникає судовий прецедент щодо факту укладення договору. За відсутності істотних умов немає і самого договору. Але якщо одна зі сторін заперечує факт укладення договору, посилаючись на відсутність у ньому умови, яку вона намагалася включити за погодженням, то, оскільки ця умова за своєю природою є випадковою, договір може бути визнано таким, що не уклався, лише за доведення факту погодження зазначеної умови сторонами.

Усі умови (звичайні, істотні, випадкові) після укладення договору стають однаково обов’язковими.

Зміна або розірвання договору

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Це, мабуть, найкращий вихід, адже зазвичай означає для сторін найменші втрати при настанні правових наслідків або мінімізацію останніх.

Зміна та розірвання договору – поняття близькі, але різні за наслідками. Якщо при зміні договору зобов’язання сторін зберігаються, хоча й у зміненому вигляді, то при розірванні договору вони припиняються. Тобто зміна договору означає, що при збереженні його сили загалом деякі з його умов формулюються по-новому порівняно з тим, як вони були зафіксовані при укладанні договору.

Розірвання договору завжди призводить до його дострокового припинення.

Слід зазначити, що в окремих випадках зміна та розірвання договору можуть бути взаємопов’язані, незважаючи на очевидну відмінність їхніх правових наслідків. До того ж договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін. Це трапляється в разі його істотного порушення іншою стороною та в інших випадках, встановлених самим договором чи законом.

Якщо договір укладено на користь третьої особи, сторони не можуть розірвати або змінити його без згоди цієї особи з моменту її згоди скористатися своїм правом за договором.

Від зміни (розірвання) договору слід відрізняти односторонню повну або часткову відмову від нього. Вона має місце в разі порушення однією зі сторін зобов’язань за договором. Застосовуючи односторонню відмову від виконання договору, слід врахувати, що право на неї може виникнути тільки на підставі договору або закону.

Дар’я ГЕРАСИМЕНКО
старший юрист Київської незалежної адвокатської групи