Іпотека є одним із найдієвіших способів забезпечення виконання зобов’язань. У забезпечення передається реальне майно, яке є об’єктом нерухомості (що унеможливлює переміщення його у просторі на відміну від застави, предметом якої є рухомі речі) і має грошову оцінку (що дозволяє визначити його ліквідність і заздалегідь оцінити, в якому розмірі буде погашена заборгованість за основним зобов’язанням після звернення стягнення на предмет іпотеки).

Законодавством передбачено, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає обов’язковій державній реєстрації. Ця процедура запроваджена, зокрема, щоб унеможливити незаконне відчуження предмета іпотеки недобросовісним іпотекодавцем, який, передаючи майно у власність третій особі, зазвичай тісно пов’язаній із ним, намагається в такий спосіб ухилитися від виконання взятого на себе обов’язку задовольнити вимоги кредитора за рахунок предмета іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов’язання.

Право іпотекодавця відчужити предмет іпотеки все ж таки передбачене чинним законодавством, однак може бути реалізоване лише за попереднього погодження з іпотекодержателем (ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку»). Проте, незважаючи на законодавчо закріплене застереження, боржники та іпотекодавці часто відчужують передане в іпотеку майно без згоди іпотекодержателів. Одним із різновидів цього зловживання є відчуження предмета іпотеки на підставі мирової угоди, яка підлягає визнанню/затвердженню судом.

Судова практика визнання/затвердження таких мирових угод свідчить про те, що суди переважно приймають рішення, спрямовані на захист прав іпотекодержателів. Але все ж таки трапляються поодинокі випадки порушення вимог законодавства про іпотеку під час визнання/затвердження мирових угод. Зосередимося на найважливіших аспектах, пов’язаних із недобросовісним відчуженням переданого в іпотеку майна на підставі мирової угоди.

По-перше, умови мирової угоди мають стосуватися прав і обов’язків сторін у справі та предмета позову. Такі вимоги до мирової угоди визначені ч. 3 ст. 78 Господарського процесуального кодексу України та ч. 1 ст. 175 Цивільного процесуального кодексу України.

З огляду на вказані положення процесуальних законів мирову угоду про відчуження предмета іпотеки може бути укладено виключно тоді, коли (а) зміст спірних правовідносин безпосередньо пов’язаний із правами та/чи обов’язками сторін у справі стосовно предмета іпотеки, а (б) умови цієї угоди стосуються матеріально-правових вимог позивача до відповідача, щодо яких позивач просить суд прийняти рішення.

Так, Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвалою від 01.08.2012 р. у справі №6-11373св12 скасував ухвали судів попередніх інстанцій про визнання мирової угоди, зокрема, у зв’язку з тим, що судами не було з’ясовано, чи стосується мирова угода (про відчуження від відповідача до позивача об’єкта нерухомого майна, який знаходиться в іпотеці в особи, яка не є учасником процесу) прав і обов’язків сторін, що випливають із договору позики, про стягнення боргу за яким заявлені позовні вимоги.

На наш погляд, не відповідає вимогам процесуального закону мирова угода про відчуження об’єкта нерухомого майна, який перебуває в іпотеці, у рамках розгляду справи про стягнення боргу за договором позики, укладеного іпотекодавцем із третьою особою. Адже умови такої мирової угоди жодним чином не стосуються предмета позову – стягнення боргу за правочином, який не пов’язаний із правовідносинами іпотеки.

По-друге, умови мирової угоди щодо відчуження об’єкта нерухомого майна, який перебуває в іпотеці, не мають суперечити вимогам законодавства, а також порушувати права, свободи чи інтереси інших осіб.

Одразу зауважимо, що ГПКУ не містить прямої вказівки на зазначену вимогу до мирової угоди, однак цей критерій оцінки змісту мирової угоди випливає із загальних засад чинності правочинів (ст. 203 Цивільного кодексу України). У ЦПКУ це питання врегульоване детальніше, а зазначений критерій змісту мирової угоди імплементовано у ч. 5 ст. 175 процесуального закону.

Отже, визнаючи/затверджуючи мирову угоду, суд має перевірити, чи не суперечать її умови вимогам законодавства та чи не порушують вони права, свободи або інтереси інших осіб. Оскільки умови мирової угоди стосуються об’єкта нерухомого майна, то в першу чергу суду необхідно з’ясувати, хто є власником цього майна (для цього, на нашу думку, слід дослідити оригінал правовстановлюючого документа), чи існують інші особи, які мають права на це майно (наприклад, іпотекодержатель або особа, в інтересах якої накладено обтяження), та чи існують обставини, які перешкоджають відчуженню об’єкта нерухомості (обтяження майна іпотекою, арештом тощо). Якщо учасники процесу не надали згадану інформацію та оригінал правовстановлюючого документа, суд може отримати відповідні дані у формі інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в порядку, передбаченому ч. 3 ст. 28 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Слід зазначити, що законодавство України про нотаріат покладає на нотаріуса обов’язок, перш ніж посвідчити правочин про відчуження об’єктів нерухомості, перевірити відсутність заборони відчуження, арешту або іпотеки стосовно цього майна за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п/п 2.1 та 2.4 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України). Посвідчення нотаріусом такого правочину за наявності обтяжень, безумовно, суперечитиме законодавству України, а тому нотаріус на підставі п. 1 ч. 1 ст. 49 Закону України «Про нотаріат» відмовляє у вчиненні такої нотаріальної дії.

Оскільки мирова угода про відчуження об’єкта нерухомості не посвідчується нотаріально, а визнається/затверджується судом, здається логічним обов’язок суду перевіряти відсутність обтяжень стосовно вказаного майна. Адже саме такі дії вчинив би нотаріус, якби посвідчував правочин про відчуження нерухомого майна.
У разі виявлення обтяження іпотекою об’єкта нерухомості, що передається за мировою угодою, суд має з’ясувати, чи не порушують умови цієї угоди права іпотекодержателя та чи погодив іпотекодавець із ним відчуження цього майна на користь третьої особи, як це передбачено ст. 9 Закону України «Про іпотеку». Неможливість укладення мирової угоди щодо відчуження майна, яке перебуває в іпотеці, без згоди іпотекодержателя засвідчує Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ в ухвалі від 14.12.2011 р. у справі №6-19119св11. За відсутності згоди іпотекодержателя суди мають відмовляти у визнанні/затвердженні мирової угоди.

Крім того, якщо суд встановить існування заборони розпоряджатися об’єктом нерухомого майна, стосовно якого учасники процесу мають намір укласти мирову угоду (арешт, заборона відчуження), то у визнанні/затвердженні мирової угоди також має бути відмовлено, адже арешт та/або заборона відчуження накладаються саме з метою унеможливити відчуження майна власником. Про необхідність врахування судами арешту майна, яке відчужується за мировою угодою, ідеться в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 06.07.2011 р. у справі №6-6522св11, а також у постанові Вищого господарського суду України від 04.12.2013 р. у справі №909/289/13-г.

По-третє, визнаючи/затверджуючи мирову угоду про відчуження нерухомого майна, суд має з’ясувати, чи не перевищує вартість вказаного майна розмір позовних вимог, а також встановити, що саме перешкоджає сторонам у справі вирішити питання про відчуження об’єкта нерухомості шляхом укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу (ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 06.07.2011 р. у справі №6-6522св11).

Окремо зазначимо, що ухвала про визнання/затвердження мирової угоди є документом, який підтверджує перехід права власності на нерухоме майно від однієї особи до іншої. На підставі цього документа орган державної реєстрації прав здійснює реєстрацію права власності на нерухоме майно за новим власником (п. 27 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

За таких обставин може виникнути ситуація, коли на один об’єкт нерухомого майна припадатиме декілька правовстановлюючих документів: документ, що підтверджує набуття права власності на це майно відчужувачем за мировою угодою та ухвала про визнання/затвердження мирової угоди, яка підтверджує перехід права власності на об’єкт нерухомості до набувача за мировою угодою.

На нашу думку, доцільно було б передбачити у процесуальному законодавстві обов’язок суду під час визнання/затвердження мирової угоди, відповідно до умов якої здійснюється перехід права власності на об’єкт нерухомості, вилучати в попереднього власника майна правовстановлюючий документ із наступною його передачею до матеріалів реєстраційної справи стосовно об’єкта нерухомості або ж обов’язок вчиняти на цьому документі напис про відчуження власником належного йому майна на підставі визнаної/затвердженої судом мирової угоди з подальшим повідомленням про це органу державної реєстрації прав.

Отже, відчуження об’єктів нерухомого майна на підставі мирової угоди, яка підлягає визнанню/затвердженню судом, не має суперечити загальному алгоритму дій, передбаченому законодавством для відчуження нерухомого майна на підставі нотаріально посвідчених правочинів. Більше того, передача за мировою угодою об’єктів, які перебувають в іпотеці, вимагає від суду особливо ретельної перевірки умов мирової угоди на відповідність вимогам законодавства України про іпотеку.

Олексій СЛУЧ, радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»
Євген ЛЕВИЦЬКИЙ, провідний юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»