Основною перешкодою для повноцінного розвитку аграрного бізнесу є юридичні ризики, пов'язані з активами компанії, які не дають повноцінно скористатися всім потенціалом українських земель. Що я вкладаю в поняття юридичні ризики? Це, в першу чергу, збільшення аграрними компаніями земельних активів, використовуючи старі стандартні схеми. Наприклад, формування «земельних банків» на підставі договорів оренди землі.

Будь-який достатньо практикуючий адвокат, який проводить DD (due diligence) для свого іноземного клієнта, який бажає придбати актив у вигляді корпоративних прав української аграрної компанії підтвердить, що найбільший юридичний ризик для іноземного інвестора становить «земельний банк», зібраний на підставі оформлених у простій письмовій формі договорів оренди землі. В 99% в таких договорах ми знаходимо істотні юридичні помилки (які класифікуються нами як високі юридичні ризики), які можуть коштувати інвестору втрату всього зібраного земельного банку, але ж саме через земельні активи і набувається українська компанія. До високих юридичних ризиків ми відносимо:

• відсутність в договорі оренди землі істотних умов, іноді достатньо навіть одного;
• відсутність всіх передбачених законом додатків до договору, які відповідно до закону є його невід'ємною частиною;
• відсутність підпису орендодавця;
• відсутність державної реєстрації договору.

Кожен з перерахованих вище факторів може стати підставою для визнання договорів оренди землі в судовому порядку недійсними або неукладеним і витребуванням землі у орендатора. Таких процесів, на практиці достатня кількість. Існують навіть добре сплановані юридичні компанії по «перетягуванню землі» опонентів.

Опишу основні очевидні факти, які є перешкодою або гальмують активне входження іноземних компаній в Україні. А саме – відсутність 100% юридичних гарантій, того, що інвестор після придбання корпоративних прав української кампанією продовжуватиме користуватися землею. Навіть протягом того терміну, який передбачений в існуючих договорах оренди землі, незначний термін оренди, згідно чинного законодавства строк оренди землі не може перевищувати більше 50 років, але на практиці складно знайти договору оренди на термін більше 10 років. Що робити в такій ситуації іноземному інвестору, після закінчення 10-річного терміну оренди, якщо за цей період була значно збільшена матеріально-технічна база у вигляді дорогого устаткування, складів, фабрик, елеваторів, тощо? Тому я впевнена, що саме юридичні, а не економічні ризики заважають аграрному бізнесу зробити якісний стрибок у розвитку, і є основною причиною занепокоєння інвесторів самостійно заходити на аграрний ринок України. Я свідомо не виділяю існування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, в якості основного фактора, який впливає на розвиток аграрного ринку, він, безумовно, впливає, але при хорошій юридичній стратегії не є перешкодою для придбання 100% юридично гарантованих прав на землю, можливо і на досить тривалий період – навіть більше ніж на 50 років. На жаль, мало хто з юридичних радників ставить за мету мінімізувати юридичні ризики інвестора, придумати і запропонувати зрозумілу для іноземців схему придбання прав на землю, і таким чином внести свій вклад в розвиток аграрного сектора України. Адже «юридично задоволений» іноземний інвестор із задоволенням готовий купувати активи на території України.

У цій ситуації багато що також залежить і від самих аграріїв, які начебто і хочуть залучити іноземний капітал або продати 100% своїх активів, але не хочуть нічого робити з юридичної складової своїх документів, користуються однією застарілою схемою. При цьому вважають, що інвестор піде на такий ризик. Хочеться додати, що ціна гектара на правах оренди, навіть у кризу залишається досить високою. Висновок напрошується сам собою – на практиці, далеко не кожен інвестор готовий вкладати мільйони доларів у те, що завтра у нього може просто не бути. Наше адвокатське об'єднання, будучи юридичними радниками з боку іноземних інвесторів, пропонували українським компаніям застосувати іншу схему, відмінну від оренди. Виходячи з солідною практикою в земельному праві ми розробили авторську методику спеціально для мінімізації юридичних ризиків, але наші просто не хочуть «паритися», так як потрібно понести витрати, витратити час, а хочеться відразу продати і отримати гроші без клопоту, але так не буває. І термін «беріть як є» у іноземного інвестора просто не проходить, і великий капітал йде в інші країни, де є хороша земля, розумні ціни і досить високі юридичні гарантії. Тому, тільки мінімізація юридичних ризиків придбання прав на землю може стати тим дієвим механізмом, який допоможе аграрному бізнесу зробити якісний стрибок у розвитку.

Наталія ОСАДЧА,
адвокат, партнер адвокатського об'єднання
«Сюткін і Партнери»