Розвиток будь-якого суспільства відбувається по спіралі. Тобто з кожним витком все повторюється, але вже на вищому рівні. Хто пам’ятає «дев’яності» роки минулого століття, коли на пострадянському просторі панував термін «рекет», який передбачав бандитське загарбання чужого майна та грошей через залякування й катування, погодиться з авторами статті.

Зараз, коли народилося і виросло молоде покоління і Україна пішла на новий виток свого зростання, набуває поширення нова лексема – «рейдерство». Відмінність цього поняття від «рекету» полягає у тому, що воно означає більш «цивілізовані», хоч і не менш цинічні способи заволодіння чужим майном. Однак за своєю суттю вони “одного поля ягоди”. Рейдерство – це привласнення цілих підприємств шляхом маніпуляцій із правовими нормами та підкупу нечесних суддів, безпринципних прокурорів, меркантильних нотаріусів та корумпованих владних чиновників. Почасти вони навіть не криються, хоча діють незаконно й доволі брутально.

Як відомо, найкоротший шлях до збагачення – перерозподіл власності (а якщо простіше – пограбування чужого майна) на свою користь. Мало хто сумнівається, що нувориші-скоробагатьки здобули свої незліченні статки через свої комерційні структури, перерозподілили на свою користь значні державні та приватні активи. Особливо часто жертвами їх ненажерливості стають особи, в яких виникла потреба в отриманні кредиту під заставу нерухомого майна. А це приватні підприємці, які ведуть свій бізнес на межі виживання в умовах економічної стагнації, що мов той спрут перекриває дихання ще вчора успішним виробникам, знецінює їх прибутки, позбавляє робочих місць, породжує заборгованість із сплати податків та заробітних плат.

Чи не єдиним способом виходу з цього глухого кута є застава нерухомого майна або іпотека, чим і користуються запопадливі крутії. Наш законодавець намагався убезпечити сумлінних громадян від спокусливих рейдерів, але, на жаль, його зусилля виявилися лише порожньою декларацією…

Статтею 321 Цивільного кодексу України передбачено: «Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні». І ця норма має бути належним чином забезпечена правоохоронними органами, судовою владою, особами, що здійснюють реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Але як насправді це відбувається – розглянемо на одному з конкретних прикладів, яких, що не кажи, безліч.

25 вересня доволі успішному підприємцю з м. Дніпра Денису Синенку стало відомо про те, що приватний нотаріус Л. Доліна (назвемо головних героїв умовними прізвищами) на підставі договору іпотеки, №DNDVGA 000000ххх від 13.12.2006 р. зі змінами) прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 3250хххх від 23.11.2016 р. Унаслідок цієї оборудки гр. Синенко був позбавлений права власності на власне нерухоме майно – ½ будівлі магазину на проспекті Пушкіна (далі – будівлі). Новим власником став ПриватБанк, який на той час був іще приватним.

Підставою для проведення державної реєстрації вказаної будівлі, як встановлено, були підроблені документи, що начебто підтверджували наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя. Наявність цього документа передбачена вимогами п. 61 постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». За відомостями електронних копій документів, що є в реєстрі, гр. Синенко начебто отримав «Повідомлення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки в порядку ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» 12.09.2016 р. експрес-доставкою «Меркурій» по накладній №0007586.

Безумовно, ніякого повідомлення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки в порядку ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» він не отримував. При цьому слід зауважити – всі свої фінансові зобов’язання за кредитним договором він виконав, про що свідчить рішення Бабушкинського районного суду м. Дніпропетровська від 22 листопаду 2016 р. у справі №200/9872/15-ц.

Приймаючи рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 3250хххх, приватний нотаріус грубо порушила норми Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким, зокрема, передбачено, що:

– державним реєстратором є нотаріус (п. 2, ч. 1, ст. 10);

– державний реєстратор: перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (п. 2 ч. 3 ст. 10);

– при державній реєстрації права державний реєстратор здійснює перевірку документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень (п. 4 ч. 1 ст. 18);

– перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Пунктом 61 постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено:

– «для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: … 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі» (ч. 2 ст. 18);

– «якщо під час проведення державної реєстрації прав у державного реєстратора виникає сумнів щодо справжності поданих документів, такий державний реєстратор зобов’язаний повідомити про це правоохоронні органи» (ч. 1 ст. 36).

Таким чином, відповідно до наведених вимог державний реєстратор – приватний нотаріус зобов’язаний був здійснити перевірку документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав або відмови у проведенні державної реєстрації прав, зокрема, на підставі поданого документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя. Вказаний документ – це накладна №0007586, яку нотаріус повинна була перевірити на достовірність. Виходячи зі змісту наведеного документа, він був підробленим, оскільки:

– підпис на накладній №0007586, не відповідає підпису гр. Синенка, зразки яких нотаріус мала на договорі іпотеки з додатками;

– у графі бланка «Прізвище, посада, підпис отримувача» – відсутнє прізвище гр.. Синенка та його паспортні данні;

– у графі «Отримувач» домашня адреса вказана з помилкою та не вказаний номер його телефону;

– у графі «Місце печатки або штампу» – відсутні відтиски печатки або штампу;

– у графі «Доставив кур’єр» – відсутні підпис та прізвище кур’єра;

– у графі «Сума, грн.» – відсутня сума, до накладної не доданий касовий чек, що є єдиним доказом направлення поштового відправлення отримувачу.
Усе це неупереджений нотаріус не міг залишити поза увагою. Водночас слід зазначити, що згідно з «Правилами оказания курьерских услуг по доставке корреспонденции и грузов, осуществляемой курьерской службой «Експресс-доставка Меркурий» зазначено (мовою оригіналу):

– п. 1.3. «В накладной Исполнителя Получатель обязан указать свою фамилию, дату, время, занимаемую должность, поставить подпись и печать (или штамп) с указанием названия организации. При доставке отправления на частный адрес вручение осуществляется после предъявления Получателем документа, подтверждающего личность. В накладной Исполнителя Получатель (частное лицо) обязан указать свою фамилию, дату, время, и данные предъявленного документа»;

– п. 1.27. «Доставка отправлений «лично в руки» лицу, указанному в накладной Получателем, возможна при обязательном указании телефона Получателя, только по категории «Экспресс» и согласовании этой необходимости с Исполнителем».

– п. 1.34. Информация о движении и доставке отправления представлена на сайте Исполнителя (www.mercuryexpress.com.ua).

Інформація про рух та доставку відправлення на сайті виконавця була відсутня. Таким чином, виходячи лише з наведеного про доставку та змісту бланку, нотаріус повинна була зробити висновок про те, що сам бланк був підробленим. Ніякої доставки по накладній №0007586 на адресу гр. Синенка «експрес-доставкою «Меркурій» не здійснювалось та й не могло здійснюватися без вказівки його номера телефону та правильної адреси.

Своїм листом від 26.09.2017 р., вих. №317/09 ТОВ «Служба експрес-доставки «Меркурій» запевнила гр. Синенка, що «…відправлення під номером №0007586 ніколи не проходило через нашу кур’єрську службу і не доставлялося. Даний номер накладної повністю відсутній в нашій базі даних». Після отримання вказаної відповіді факт злочину став беззаперечним.

Але неможна не зупинитися ще на одному нюансі. У копіях електронних документів, що були підставою для перереєстрації права власності на об’єкт нерухомості, є лист-звернення заступника керівника напрямку Credit collection ПАТ «КБ «ПриватБанк» В.Том… (що, на нашу думку, буде героєм нашої наступної статті) до приватного нотаріуса Л. Доліної від 02.11.2016 р. №ЕРР0000/2-7394. У вказаному зверненні дослівно зазначено: «…наступним повідомляємо, що ПАТ КБ «ПриватБанк» не заперечує проти перереєстрації об’єкта нерухомості, а саме нежитлова нерухомість будівля магазину … загальною площею 190,8 кв.м … що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Пушкіна, буд.ххх, позичальник Сам…ко Олексій (ІПН 248ххххххх), з наявності заборон та іпотеки».

Навіть незважаючи на неприпустимі помилки та повну нісенітницю, викладену у листі, мова йде лише про 190,8 кв.м, а не про 334 кв.м, відомості про які внесені нотаріусом в реєстр. Вказаний документ був, щонайменше, підставою для зупинення або відмови в державній реєстрації прав відповідно до вимог п. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», чого приватний нотаріус не зробила. При цьому відповідно до вимог ст. 6 Закону України «Про нотаріат», нотаріус присягав «…виконувати обов’язки нотаріуса чесно і сумлінно, згідно з законом і совістю, поважати права і законні інтереси громадян і організацій, зберігати професійну таємницю, скрізь і завжди берегти чистоту високого звання нотаріуса». Слід зауважити, що вказаний в листі О. Сам…ко – другий позичальник – також не отримував ніякого повідомлення, і в копіях електронних документів знаходиться аналогічна накладна за номером №0007565, що, безумовно, є також підробленою.

Таким чином, нотаріус, під час вчинення реєстраційних дій, не виконала покладених на неї обов’язків, діяла нечесно, несумлінно, всупереч вимогам закону, на власний розсуд, на підставі підроблених документів, можливо, спільно з керівником напрямку Credit collection ПАТ «КБ «ПриватБанк» В. Том…ом, розпорядилася правом власності Д. Синенка, що згідно із законом є непорушним.
Здавалося б, саме у цьому випадку службові особи правоохоронних органів, прокуратури та суду повинні належним чином захистити права власника. Але не так сталося, як гадалося…

З метою захисту прав гр. Синенка адвокати прийняли рішення звернутися до суду відповідно до вимог постанов Верховного Суду України від 14 червня 2016 р. у справі №21-41а16, від 17 лютого 2015 р. у справі №21-551а14, стосовно того, що спір, що виникає з приводу прийняття суб’єктом владних повноважень рішення, на підставі якого виникають цивільні права та обов’язки особи та такі права підтверджуються чи оформлені відповідним правовстановлюючим документом, подальше оспорювання іншою особою має вирішуватися у порядку цивільної юрисдикції, оскільки спір не є публічно-правовим, випливає з договірних відносин та має вирішуватися судами за правилами ЦПК України.

Враховуючи, що доволі часто районні суди сперечаються щодо підсудності стосовно реєстраційних дій на нерухоме майно, було прийнято рішення подати дві позовні заяви – у Бабушкинський та Красногвардійський районні суди м. Дніпра – за місцем знаходження відповідача у першому випадку та за місцем знаходження майна – у другому випадку. Адвокати сподівалися, що один з судів відкриє провадження у справі та вживе заходів для забезпечення позову – накладе арешт на спірне майно до остаточного розгляду справи. Адже діяти треба було швидко і напевно. Проте результат перевершив усі очікування.
На початку жовтня Бабушкинський районний суд прийняв ухвалу у справі №200/17064/17 про повернення позовної заяви та заяви про забезпечення позову позивачеві у зв’язку з непідсудністю на підставі вимог ч. 1 ст. 114 ЦПК України – «Позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред’являються за місцезнаходженням майна…».

Два дні потому Красногвардійський районний суд прийняв ухвалу у справі №204/6300/17, про повернення позовної заяви та заяви про забезпечення позову позивачеві на підставі вимог п. 4 ч. 3 ст. 121 ЦПК України для подання її до належного суду з підстав відсутності відповідачів в Красногвардійському районі м. Дніпра.
Тобто гр. Синенко був позбавлений права на судовий захист порушеного відповідачами його цивільного права як за місцем знаходження відповідача, так і за місцем знаходження його нерухомого майна.

З метою з’ясування того, в якому ж суді слід захищати своє порушене право, було подано дві апеляційні скарги на обидві вказані ухвали суду першої інстанції.
Як ми і очікували, апеляційний суд залишив у силі ухвалу Бабушкинського районного суду у справі №200/17064/17. Апеляційна скарга на ухвалу Красногвардійського районного суду у справі №204/6300/17 навіть не прийнята до розгляду. Інформації, коли вона може бути розглянута, отримати не вдалося.

І весь цей час об’єкт нерухомості знаходиться у розпорядженні нового власника, який заволодів ним на підставі підроблених документів. Слід зазначити, що у випадку продажу об’єкта нерухомості добросовісному набувачу відновити право Д. Синенка на об’єкт нерухомості буде майже неможливо.

Ще цікавішою була реакція прокуратури на заяву Д. Синенка про незаконне позбавлення права власності на об’єкт нерухомості. Після заяви Д. Синенка до поліції Шевченківського (Бабушкинського) району м. Дніпра у Єдиному реєстрі досудових розслідувань з’явився запис: «Провадж. Шевченківське відділення поліції Дніпровського ВП ГУНП в Дніпропетровської області порушено 04.10.2017 р. слідчим Національної поліції за ст. 358 ч. 1 (невеликої тяжкості). Фабула: надійшов рапорт оперуповноваженого М….О.І. про внесення до ЄРДР матеріалу ЖЄО №40786 від 29.09.2017 р. за фактом підробки документів відносно громадянина Синенка Д.А».
Але найцікавіше те, що поліції був наданий акт оцінки нерухомого майна, вартість якого складає близько 4 млн грн., а в ЄРДР вказано, що злочин невеликої тяжкості. Логіка працівників прокуратури зрозуміла: відповідальність за проведення досудового розслідування невеликої тяжкості мала, звітність не псує і закрити справу з часом значно легше. У прокуратурі Шевченківського району м. Дніпра адвокатам роз’яснили, що складу злочину за ст. 191 КПК України в діях осіб, що вчинили злочин, немає та й знайти винних осіб буде важко… Далі, як то кажуть, коментарі зайві.

От так в нашій державі захищається право власності від кримінальних посягань. Чи вдасться відстояти право власності Д. Синенка на власне майно? Не будемо гадати, але, як бачимо, ні прокуратура, ні суди цьому не сприяють.

Прикро, що боротьбу за справедливість та законність доводиться вести не з шахраями та кримінальними аферистами, а правоохоронцям і прокурорам, суддям та правозахисникам одне з одним. Не втомлюєшся захоплюватися проникливістю розуму геніального байкаря Івана Крилова – Лебідь, Рак і Щука.

А про кінцеві результати цієї справи ми обов’язково повідомимо

Юрій БОЙЧЕНКО, адвокат, Заслужений журналіст України

Володимир АЛЯМКІН, адвокат, кандидат юридичних наук