Всі рубрики
Посієш норму — пожнеш договір.



На що звернути увагу аграрію, аби не втратити право на оренду угідь?


Сьогодні, як і в минулі роки, залишаються актуальними судові спори, що виникають із земельних правовідносин, зокрема стосовно оренди. Верховний Суд уже розглянув низку справ та сформував певні правові висновки. Тож пропонуємо розглянути деякі моменти, на які необхідно звернути увагу аграрію, аби не втратити право на оренду земельної ділянки.


Повноваження власника


Ще під час укладення договору дуже важливо перевірити, чи дійсно особа, яка передає землю в оренду, є власником цієї ділянки або наділена повноваженнями здійснювати такий правочин.


Як би це не звучало дивно, однак і досі трапляються випадки, коли після укладення договору виявляється, що власник ділянки насправді його не підписував.


Зрозуміло, що протягом років оренди ця обставина може нікого й не турбувати. Та коли з’являється інший можливий орендар, який пропонує вищу ціну, то неодмінно виникає спір щодо визнання договору оренди недійсним. Зокрема, з підстав його укладання начебто без волі орендодавця.


Одним із варіантів мінімізації подібних ризиків може бути нотаріальне посвідчення договору. Адже тоді саме нотаріус перевірить повноваження орендодавця та підтвердить його волевиявлення щодо здійснення правочину.


Три істотні умови


Договір обов’язково повинен містити всі істотні умови. Згідно зі ст.15 закону «Про оренду землі» від 6.10.98 №161-XIV такими є:


• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір ділянки);


• строк дії договору;


• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення й перегляду та відповідальності за несплату.


При цьому розмір плати за ділянки державної або комунальної власності обов’язково має бути визначений з урахуванням нормативної грошової оцінки землі. Адже її непроведення або невчасне проведення може бути підставою для визнання договору недійсним.


Так, у постанові від 7.02.2018 (справа №927/500/17) Верховний Суд відзначив правильність висновків попередніх інстанцій про те, що проведення грошової оцінки було обов’язковою умовою при укладанні договорів оренди ділянок як станом на сьогодні, так і станом на день укладання оспорюваного договору. І лише з урахуванням того, що ВС узяв до уваги надані відповідачем під час апеляційного розгляду довідки щодо проведення нормативної грошової оцінки землі, справу було направлено на новий розгляд.


Крім того, у постановах ВС від 24.01.2018 (справа №817/206/15) та 7.03.2018 (справа №813/6875/14) вкотре підтримано позицію, сформовану ще Верховним Судом України. Вона полягає в тому, що річний розмір орендної плати за ділянки державної та комунальної власності, яка підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам пп.288.5.1 п.288.5 ст.288 Податкового кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати.


Виходячи з принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності (який закріплений у п.5.2 ст.5 ПК), до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлений у пп.288.5.1 п.288.5 ст.288 цього кодексу. Тобто річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, який, зокрема, для сільськогосподарських угідь становить не менше ніж 0,3% та не більше ніж 1% від їх нормативної грошової оцінки.


Отже, доводи землекористувачів стосовно того, що розмір орендної плати може бути збільшений тільки шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору, не є дієвими при розгляді подібних справ у суді.


При укладенні договору з орендодавцем — фізичною особою важливо передбачити чіткий порядок орендної плати. На практиці й досі трапляються випадки, коли орендодавець навмисно ухиляється від її отримання з метою подальшого розірвання договору.


Для унеможливлення таких ситуацій у договорі можна передбачити внесення плати в безготівковій формі, шляхом поштового переказу, встановлення обов’язку орендодавця самостійно з’явитися до орендаря для її отримання або інші механізми, що в суді слугуватимуть для орендаря доказом на його користь.


Державна реєстрація


Не можна забувати про важливість державної реєстрації права оренди та всіх наступних змін щодо цього права. Так, згідно зі ст.17 закону №161-XIV об’єкт уважається «переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом».


Отже, факт державної реєстрації є дуже важливим для правильного обчислення строку оренди та можливості захисту своїх прав у суді в разі, якщо недобросовісний орендодавець ще до закінчення договору передасть ділянку в оренду іншій особі. На жаль, на практиці такі випадки не поодинокі.


Переважне право на поновлення договору


Необхідно правильно реалізувати переважне права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).


У судовій практиці й досі залишаються актуальними спори щодо поновлення договору оренди землі. ВС, розглядаючи таку категорію справ, дотримується позицій, які раніше були сформульовані ВСУ, та продовжує чітко розмежовувати випадки реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору та автоматичну пролонгацію договору (див. серед іншого постанови від 28.02.2018 у справі №912/556/17 та від 20.03.2018 у справі №912/645/17).


З огляду на положення законодавства та позиції судів реалізація права, передбаченого в чч.1—5 ст.33 закону, на поновлення договору можлива лише за умови дотримання встановленої процедури. У разі порушення прав орендаря для визнання за ним права на поновлення договору необхідна наявність таких юридичних фактів:


• належне виконання ним своїх обов’язків за договором;


• повідомлення орендодавця в установлені строки про намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;


• долучення до листа-повідомлення проекту додаткової угоди;


• орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень та своє рішення.


Утім, на практиці орендарю іноді доводиться окремо доводити, що він належним чином виконував свої обов’язки за договором. Зокрема, це стосується внесення орендної плати (якщо орендодавцем є фізична особа), того, що лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом був дійсно направлений та отриманий орендодавцем. З урахуванням останнього в договорі варто прописати чіткий порядок обміну повідомленнями між сторонами та їх обов’язок повідомляти одна одну в разі зміни відповідних реквізитів.


Умови автоматичної пролонгації


Поряд із тим у ч.6 ст.33 закону встановлено можливість автоматичної пролонгації договору оренди. Для цього необхідна наявність таких юридичних фактів:


• орендар продовжує використовувати земельну ділянку;


• орендар належно виконує свої обов’язки за договором;


• немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди;


• сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.


Проте, ухиляючись від укладання додаткової угоди, деякі орендодавці (у разі земель державної чи комунальної власності) й досі іноді посилаються на те, що передумовою для поновлення договору є прийняття органом виконавчої влади або місцевого самоврядування відповідного рішення.


На увагу також заслуговує висновок ВС, який у постанові від 20.03.2018 (справа №912/645/17) зазначив, що положення чч.6, 7 ст.33 закону не пов’язують право орендаря на поновлення дії договору оренди землі з прийняттям уповноваженим органом рішення про надання (передання) земельної ділянки. Таке право реалізується за умови дотримання орендарем установлених законом приписів. При цьому поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди безпосередньо передбачено положеннями зазначеної норми.


Механізми захисту


Окрему увагу слід приділити тим випадкам, коли при поновленні договору відбувається погодження сторонами нових істотних умов, наприклад строку оренди або розміру орендної плати. Так, непоодинокими є випадки, коли сторони начебто погодили нові умови, однак орендодавець усе ж таки ухиляється від підписання відповідної додаткової угоди. У подальшому, після закінчення строку договору, орендар звертається до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, але чомусь не на нових, погоджених, умовах, а на тих, що існували раніше, з підстав начебто автоматичної пролонгації договору (ч.6 ст.33 закону).


Розглядаючи подібні справи, ВС зазначив, що викладені в ст.33 закону підстави для реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору оренди землі не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками (постанова від 7.03.2018 у справі №917/769/17).


За встановлених у справі обставин, які свідчать про існування між сторонами правовідносин щодо погодження істотних умов договору оренди, відсутні правові підстави вважати, що в позивача виникло право на позов на підставі ч.6 ст.33 закону та того, що останній продовжив користуватися ділянкою за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення щодо його поновлення.


Іншими словами, за умови реалізації правового механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого в чч.1—5 ст.33 закону, сама собою обставина відсутності заперечень орендодавця проти укладення договору протягом місячного строку не є підставою для його автоматичного продовження на попередніх умовах на новий строк. Наслідком реалізації вказаної процедури є або подовження дії договору у зв’язку з погодженням між сторонами його істотних умов (таких самих або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження. При цьому в разі неукладення з вини орендодавця додаткової угоди до договору на погоджених між сторонами умовах орендар має підстави для захисту свого права в суді, але саме з підстав, передбачених у чч.1—5 ст. 33 закону (постанова ВС від 7.03.2018 у справі №922/888/17).


Отже, оренда земельної ділянки потребує прискіпливого ставлення сторін до вимог закону, погодження умов договору та їх виконання. Оскільки, як бачимо, інколи незначні деталі, які сторони навмисно чи легковажно ігнорують, можуть стати причиною порушення прав орендарів, захист котрих стане довгим і затратним процесом.



Джерело: Олена СУЛИМА, юрист Golaw

www.zib.com.ua

 

 




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№9-14 | 24 вересня
Тема тижня:
Банкрутство
Тема тижня
  • Урахування процесуальних нюансів допоможе боржникам і кредиторам уникнути зайвих витрат.
  • Принцип безсумнівної повноти дій ліквідатора у ліквідаційній процедурі.
Придбати PDF-версію

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________