Голос місцевих громад у вирішенні долі землі

Думка про те, що Україна і її столиця живуть двома окремими життями інколи має право на існування. Так склалося, що кияни є більш юридично «підкованими» в різних питаннях. Саме тому Комунікаційна група ESG спільно з Асоціацією правників України організували «круглий стіл» на тему «Муніципальний земельний ринок: як захистити права місцевих громад», який пройшов 15 травня ц.р. і був присвячений розвитку земельних правовідносин, насамперед, у регіонах України. Захід був пронизаний висловлюваннями його учасників про недосконалість земельного законодавства, незважаючи на відносно молодий ЗК України. Щоправда, лунали думки про те, що законодавча база в Україні є, але відсутність нормальних ринкових відносин у земельних питаннях робить її малоефективною. Окремо обговорювались проекти законів про ринок земель та державний земельний кадастр. Інститут земельних торгів Згідно з п. 2 ст. 127 ЗК України продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі. Також у ст. 134 ЗК України зазначено, що земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб’єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Але доцент кафедри земельного, екологічного і трудового права КНУ імені Тараса Шевченка Володимир Носик зазначив, що наявність інституту земельних торгів у вітчизняному праві не слід сприймати як панацею, за допомогою якої вирішується питання найефективнішого використання земельних ресурсів на благо територіальній громаді. Дотримання правил земельних торгів не завжди забезпечує дотримання інтересів громадян. Один із присутніх на «круглому столі» заявив про необхідність в кожному обласному центрі розвивати містобудівну документацію та наявності містобудівної архітектурної ради, до складу якої входитимуть архітектори, екологи тощо. До речі, у м. Львові, який на заході представляв заступник міського голови Олег Синютка, торік у міському бюджеті на розробку містобудівної документації було передбачено 600 тис. грн. Земельні торги в Україні можуть проводитись у формі аукціону або конкурсу. Аукціон – це спосіб продажу земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об’єкти, що підлягають приватизації, покупцям, які запропонували найвищу ціну. Щодо конкурсу, то законопроект про ринок земель дає таке поняття цієї форми земельних торгів. Конкурс – це форма проведення земельних торгів, за якою земельна ділянка продається покупцю, який запропонує найкраще поєднання ціни придбання та плану інвестицій відповідно до критеріїв, оголошених до початку земельного конкурсу або за рівних умов – найвищу ціну. З приводу самого цього законопроекту, то учасники заходу досить критично оцінили прийняття в першому читанні проект Закону України «Про ринок землі», оскільки як слушно зауважив директор Аналітично-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієчко, «не можна керуватись нормами закону про ринок землі, якщо він не дає самого поняття, що таке «ринок землі». Згідно з п. 3 ст. 135 ЗК України форма проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Зважаючи на те, що продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування і державні органи приватизації відповідно до їх повноважень, то, як заявляли учасники «круглого столу», тут мають місце численні зловживання з боку місцевих органів влади. Тобто процедура організації та проведення земельних торгів почасти не є прозорою та однаковою по всій території України, оскільки визначається місцевими радами, які, щоправда, діють у межах повноважень, наданих їм Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні». І важко було не погодитись з першим заступником голови Державного агентства земельних ресурсів України Юрієм Олексієнком, який назвав такий стан речей «встановленням автономних правил гри органами місцевого самоврядування». Практика vs норми законів? Голова Харківської міської громадської організації «Харків’янин» Владислав Протас навів приклад Харкова, де, за його словами, не завжди дотримуються права місцевих громад під час відчуження муніципальної землі. Харківська міська рада 21 лютого ц.р. прийняла рішення «Про запровадження конкурентних засад набуття права на земельні ділянки у м. Харкові». Так, згідно із п. 5.7 Тимчасового положення про порядок продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення та права їх оренди на конкурентних засадах у м. Харкові, яке є першим додатком до даного рішення, замовник земельних торгів оголошує відкриті земельні конкурси для участі всіх покупців або закриті земельні конкурси для окремої категорії покупців (девелоперів, інвесторів тощо). У закритому конкурсі конкурсна комісія може розглядати в окремих випадках навіть одну заявку, якщо після дворазового оголошення про проведення конкурсу інших заявок не надійшло. Але чи не суперечить це нормам ст. 138 ЗК України? Адже відповідно до цієї статті земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі відсутності покупців або наявності тільки одного покупця. Окрім того, за його словами, в Харкові існує ряд проблем, пов’язаних із земельними торгами. Серед них – утиск прав ЗМІ, які повинні бути присутніми на конкурсі чи аукціоні. І саме тому існування закритих торгів, на переконання пана Протаса, порушує права місцевих громад. У зв’язку з цим голова громадської організації запропонував звернутися з листом до Президента України з проханням пролонгації мораторію на продаж земель доки в регіонах не закріпляться відкриті і прозорі земельні торги. Цю пропозицію інші учасники «круглого столу» не підтримали, оскільки, на їхню думку, локальні проблеми в тій чи іншій місцевості не повинні впливати на стан земельних правовідносин по всій країні. Зволікати законодавцям з прийняттям необхідних законів, які повинні відповідати реаліям сьогодення, не варто. Важко не погодитись з твердженням учасників проведеного «круглого столу» про те, що земля – останній стратегічний ресурс громадян України. І саме тому для земельних правовідносин слід виробити чесні та відкриті «правила гри». Олег СИНЮТКА,
заступник міського голови м. Львова: «Я навіть не можу уявити, щоб будь-яке рішення, яке внесе певні зміни в умови розвитку підприємництва, приймалося міською радою без урахування думки громади» Довідка «ПТ» / «Землю продано!» Перший земельний аукціон в Україні було проведено у січні 1994 р. Відтоді законодавство з питань відчуження землі несільськогосподарського призначення зазнало різних змін, але, по суті, його так і не сформовано остаточно та однозначно. За даними Державного агентства земельних ресурсів України, станом на початок 2007 р. за весь час земельної реформи було реалізовано 33 093 ділянки загальною площею 17,5 тисяч га. Держава та муніципальні бюджети отримали за них більш ніж 3 млрд грн. Причому стартова ціна земельної ділянки, як правило, подвоюється або потроюється. А в окремих випадках вона збільшується у сім-вісім разів. Незважаючи на очевидну економічну ефективність земельних аукціонів, їх і досі проводять не в усіх регіонах. Зокрема, у Кіровоградській та Харківській областях, а також у м. Севастополі торік земельні торги не проводились взагалі. На останніх земельних торгах (30 березня 2007 р. в Одесі) продано п’ять земельних ділянок загальною площею 9,0439 га. Стартова ціна – 55 207 675 грн, ціна продажу – 65 816 790 грн. Отже, лише на цих торгах міський бюджет Одеси додатково отримав 10,5 млн грн. (за інформацією КГ «EGS» та АПУ)