Для чого Україні мораторій?

На запитання: «Для чого Україні заборона на продаж землі сільгосппризначення?» – відповісти не важко. Особливо тоді, коли знайти відповідь на інше запитання: «Кому це вигідно?». Адже більшості українців зрозуміло, що мораторій діє лише на сторінках ЗК України та в правовідносинах між селянином-власником та владою. За статистикою, в Україні 60,3 млн га земель, зокрема, 41,8 млн га (69%) складають сільгоспземлі. Щороку частка територій під забудову збільшується за рахунок скорочення кількості орних земель та лісів. Наприклад, у Київській області на продаж пропонуються сотні тисяч гектарів розпайованої землі. В 2006 р., попри дію мораторію, за обсягами та фінансовими вливаннями земельні паї складали близько 70% усього ринку землі в області, тоді як у 2005 р. їх частка не перевищувала 20-25%. Вже зараз частка земельної власності селян не перевищує і половини пайової землі. Тож кого захищає мораторій? «ПТ» вирішив проаналізувати ЗУ «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів» від 19 грудня 2006 р. (далі – Закон), а також вивести формулу кількох, «порівняно чесних», способів обходу мораторію. Що ж таке мораторій? Насамперед, необхідно з’ясувати, на які саме землі поширюється дія мораторію. Заборона діє на землі сільськогосподарського призначення, зокрема, землі для ведення товарного сільськогоспвиробництва, землі для ведення особистого селянського господарства та землі, що не виділені в натурі (паї). Про інші категорії земель сільськогосподарського призначення в Законі не йдеться. Отже, слід зазначити, що на землі для сінокосіння та випасання худоби, садівництва, городництва, фермерських господарств, дослідних та наукових цілей дія мораторію не поширюється. При цьому на деяких із них, зокрема, на землях під садівництво або особисте селянське господарство (див. ЗУ «Про особисте селянське господарство») дозволене будівництво. На інших землях, зокрема землях городництва, заборонене будівництво. Щоправда, особливих проблем у зміні функціонального призначення цих земель немає, а тому, змінивши функціональне призначення землі із городництва на садівництво, можна сміливо зводити котедж. На такі правочини дія мораторію не поширюється. Закон визначає коло суб’єктів, на яких поширюється заборона. Фактично, це всі категорії власників землі, зокрема, громадяни, юридичні особи, держава та органи місцевого самоврядування. Законом (з якихось причин) не передбачений мораторій для фізичних осіб-підприємців. Тож не виключено, що ця категорія власників землі не обтяжена дією заборони, і може укладати всі цивільно-правові угоди. Для громадян та юридичних осіб Закон забороняє, по-перше, купівлю-продаж та інший спосіб відчуження землі, по-друге, зміну її цільового призначення (заборона змінювати цільове призначення землі з’явилося лише в останній редакції Закону, а до цього багато років зміна цільового призначення землі була цілком законним механізмом обходу дії заборони). Проте Закон передбачає можливість передачі землі у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку та вилучення (викуп) земельних ділянок для суспільних потреб. Для держави та органів місцевого самоврядування заборонена лише купівля-продаж, але також із поправкою – крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб. При цьому на такі категорії земель не діє заборона щодо зміни цільового призначення. Тобто відповідний орган державної влади чи місцевого самоврядування може виділити ділянку сільгосппризначення і продати її, встановивши інше цільове призначення. Більш того, відповідно до Закону представники влади чи місцевого самоврядування можуть вилучити у власника ділянку, що знаходиться у приватній власності, під приводом «для суспільних потреб». При цьому власникові виплачується рівна його ринковій (де-юре ринок відсутній!) вартості компенсація, або ж проводиться міна землі на іншу ділянку, а вже потім її продаж. Крім того, чиновники мають право коригувати межі населеного пункту, переводячи землю в категорію під забудову. Як обійти мораторій Сказати, що ринок земель сільськогосподарського призначення працює, – це не сказати нічого. Він вирує своїм активним тіньовим життям. Ще до початку 2007 р. в Україні існувало близько 10 основних схем купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення. Після прийняття Закону їхня кількість значно зменшилась. Проте, за свідченням самих операторів ринку, 90% успіху при зміні цільового призначення відіграє наявність «потрібних» знайомств в органах місцевого самоврядування та (або) державної влади. Схема 1. Продажа паю за договором міни. До грудня 2004 р. міняти земельні ділянки в Україні можливо було на що завгодно, навіть на гроші. В 2005 р. Верховна Рада внесла зміни до Перехідних положень ЗК України, якими заборонила нотаріусам посвідчувати угоди про міну земельних ділянок сільгосппризначення. На сьогодні Закон дозволяє міняти лише земельні ділянки. Проте Закон не передбачає їхніх ідентичних вартісних чи якісних характеристик. Тобто при бажанні «Київміськбуд» може поміняти 5 соток житлової забудови міста на 5 га сільгоспземлі під будівництво у районі. Все інше – справа техніки. Схема 2. Передача паю за договором довічного утримання. Покупець і продавець оформляють договір, за яким останній передає право власності на земельну ділянку першому, а набувач зобов’язується довічно утримувати продавця. Таке свідоцтво оформляється нотаріально і на його підставі місцевий відділ земельних ресурсів виписує новий державний акт на ім’я набувача. Схема 3. Передача земельної ділянки як забезпечення вимог кредитора. Власник землі залишає покупцеві боргову розписку із зобов’язанням повернути гроші у встановлений строк, по закінченню якого на продавця-боржника подається позовна заява до суду. Суд виносить рішення про передачу кредитору, в забезпечення позовних вимог, право власності на земельну ділянку, визнає це право і зобов’язує відділ земельних ресурсів видати державний акт на право власності. Схема 4. Ф’ючерсні паї. Згідно із ст. 635 ЦК України продавець і покупець беруть на себе взаємні зобов’язання укласти договір купівлі-продажу в майбутньому на завчасно визначених умовах. Такий вид договорів поширився після внесення змін до ЗК України у березні 2006 р. щодо заборони укладати договори оренди з правом викупу. Схема 5. Досить популярною лишається схема укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, який має набути чинності по закінченні дії мораторію. Схема 6. Зміна засновників юридичної особи, на балансі якої (у власності чи у користуванні) знаходиться земельна ділянка. Схема 7. Найновіша схема обходу дії заборони – створення земельних інвестиційних фондів. Компанія з управління активами організовує земельний інвестиційний фонд і випускає цінні папери, а власник земельної ділянки (паю) обмінює своє майно на акції фонду (на правах довгострокової оренди або купівлі-продажу). Пізніше фонд продає землю чи здає її в оренду зацікавленим особам і за рахунок цього сплачує дивіденди. Замість висновку Проаналізувавши ситуацію навколо дії (і протидії) Закону, можна дійти висновку, кому ж насправді вигідна заборона купівлі-продажу та іншого відчуження землі сільськогосподарського призначення. Очевидно, що мораторій не вигідний селянинові, який, по-перше, не знає реальної вартості землі і продає її за безцінь, а по-друге, не може скористатися землею для власних потреб, скажімо, звести житло, посадити сад тощо. Без сумніву, мораторій не вигідний операторам ринку (насамперед, забудовникам), які, скуповуючи/орендуючи землю, по-перше, платять перекупщику значні кошти, по-друге, змушені платити чималі хабарі для зміни цільового призначення, а інколи для того, щоб місцева влада надавала дозволи на спорудження будівель без його зміни, тобто на сільгоспземлях. Натомість мораторій вигідний органам державної влади та місцевого самоврядування, що наповнює гаманці їхніх чиновників та спекулянтам, котрі намагаються за безцінь та в будь-який спосіб придбати ласий шматочок землі. На жаль, ініціатива Президента щодо скасування цього Закону і відкриття ринку не була підтримана. Коаліція, разом із БЮТ, подолали президентське вето, репетуючи із парламентської трибуни про бідного, дурного селянина, якого всі прагнуть обдурити. Проте, як відомо, добрими намірами вистелена дорога до пекла.