Як вкласти та не прогоріти?

Останнім часом новобудови займають дедалі більший сегмент ринку нерухомості. Попит на них невпинно зростає. За різними даними, до моменту завершення будівництва без власників лишається тільки 10% житлових метрів. Та це й не дивно. Адже вкладання коштів у забудову є одним із найприбутковіших видів інвестицій. Рахуйте самі, за один рік новозбудована квартира дорожчає на 30-50%, тоді як середня ставка по депозитним вкладам – лише 9% річних у доларах. Для когось це єдиний спосіб придбати недороге, з мінімальними «ціновими накрутками» житло. Проте на сьогодні в Україні інвестування новобудов має відносно високий ступінь ризику. На жаль, недотримання строків закінчення будівництва, введення об’єкта в експлуатацію і передача його інвестору, укладання забудовниками кількох інвестиційних угод на один і той самий об’єкт та ряд інших будівничих «пірамід», стали частиною реальності і нікого, крім інвесторів, не шокують. Дивно, але найбільша частка ризиків припадає на частку приватного інвестора. Наразі захист прав інвесторів і притягнення до відповідальності винних осіб є «справою рук самих потопаючих». Для того щоб не залишитися без грошей і без квартири, потрібно не лише дивитися в обидва ока і тримати ніс по вітру цінової політики забудовників, а й достеменно знати правила, за якими діють інвестиційні механізми первинної нерухомості. Направо підеш – облігації придбаєш Відповідно до ЗУ «Про інвестиційну діяльність» існує лише чотири механізми купівлі житла на первинному ринку: через фонди фінансового будівництва (ФФБ), через інститут спільного інвестування, через недержавний пенсійний фонд та через цільові безвідсоткові облігації. Найбільш простим в оформленні є останній спосіб. Мова йде про звичайний продаж цінних паперів, якими і є згідно з ЗУ «Про цінні папери та фондовий ринок» цільові облігації. Слід лише відмітити, що відповідно до Положення про порядок випуску облігацій підприємств ті облігації, які будуть погашатися за рахунок житла, є іменними. Тобто при їхньому продажу необхідно вносити зміни до сертифіката облігацій. Із набранням чинності Положення про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу від 26 жовтня 2006 р. № 45 такий спосіб інвестувати в новобудову став значно безпечнішим для фізичних осіб. Оскільки відтепер емітент не може випустити такого роду іменні облігації без надання ДКЦПФР необхідної документації, яка засвідчить право на землю та дозвіл на будівництво зазначеного об’єкта. Проте не зайвим буде перевірити наявність реєстрації випуску облігацій у ДКЦПФР. Другий момент – наявність прав на продаж облігацій безпосередньо у продавця. Тобто його паспортні данні повинні співпадати з вказаними у сертифікаті облігаціями або у нього має бути належним чином оформлена довіреність на продаж облігацій від їхнього власника. Основна «незручність» полягає в тому, що ні в самих облігаціях, ні в договорі купівлі-продажу не вказується, яка саме квартира належить покупцеві. Папери надають право лише на одержання «віртуальних» квадратних метрів, точне місцезнаходження яких не відомо. Відтак, аби позначити належне власнику облігацій житло, з ним зазвичай укладають так званий договір резервування квартири, де вказується її адреса і метраж. Крім того, щоб купити квартиру, а не її шматок, загальна вартість облігацій і кількість квадратних метрів, на які власник цих цінних паперів одержує право, повинні бути не менше вартості і площі квартири, яку інвестор збирається купити. Наліво підеш – кошти через ФФБ укладеш Фонд будівництва житла (ФФБ) – це структура, що опікується контролем і страхуванням будівництва, а також залученням до нього коштів громадян. Його можуть організовувати як самі забудовники, так і банки, а також інші фінансові установи. Суть схеми полягає в тому, що інвестор укладає договір із ФФБ про участь в ньому. У цьому документі також розписується графік, за яким інвестор здійснює грошові виплати, адреса, метраж і вартість майбутньої квартири. Після здачі будинку в експлуатацію і закінчення виплат забудовник переоформляє на інвестора право власності на квартиру, купівлю якої обговорено в договорі. Переваги цієї схеми полягають в тому, що держава більш прискіпливо контролює діяльність ФФБ. Адже для створення Фонду треба обов’язково одержати ліцензію у Держкомісії з регулювання ринків цінних паперів України. На залучення коштів від фізичних осіб також необхідна спеціальна ліцензія, що видається тільки у випадку наявності всієї дозвільної документації на землю та будівництво. Проте при інвестуванні в будівництво шляхом участі у ФФБ буде дещо важче переоформити право на отримання житла. Фактично мова йде про переоформлення двох документів – угоди участі у Фонді і свідоцтва про участь у ФФБ. При цьому ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю» не передбачає будь-яких специфічних правил заміни учасника, на відміну від управителя. Крім того, у ФФБ існують власні Правила, які часто навіть забороняють заміну учасника (особливо коли йдеться про будівництво елітного житла). Крім того, згода управителя на перевідступлення відіграє основну роль, оскільки саме на нього за законом покладено обов’язок видавати свідоцтва про участь у ФФБ. Загалом усі ФФБ працюють за згодою управителя фонду із забудовником, і нерідко схильні більше враховувати їхні інтереси, ніж інвесторів. А в самих фізичних осіб, котрі безпосередньо вкладають гроші в будівництво, обмежені можливості контролю як самого Фонду, так і забудовника. Тому в цій схемі дуже багато чого залежить від порядності останніх. Всі інші способи придбання житла на первинному ринку зустрічаються значно рідше. Так, участь в інституті спільного інвестування за чинним законодавством є, по суті, володінням цінними паперами (акціями корпоративного інвестиційного фонду чи сертифікатами певного інвестфонду). Однак для їхнього обігу існують деякі обмеження – не можуть продаватися третім особам цінні папери інвестфондів відкритого типу. А от про недержавні пенсійні фонди взагалі важко говорити. На даний момент цей механізм діє виключно на основі ЗУ «Про введення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київмістобуд». Договір напряму Яку б схему інвестування в будівництво житла інвестор не обрав, головним документом, що може захистити його інтереси, є договір, який укладається між ним і забудовником, ФФБ або емітентом облігацій. Перш ніж укладати угоду, слід поцікавитися репутацією забудовника, управителя ФФБ або емітента, а також ознайомитися з ліцензіями і дозвільною документацією на землю і будівництво. Але підписання договору не дає абсолютної гарантії того, що вам вдасться уникнути всіх ризиків. Адже в більшості випадків підписуються цілком «працездатні» договори, тобто типові. У типовому договорі, швидше за все, максимально будуть захищені права забудовника і посередника, але аж ніяк не інвестора. Загалом до умов договору слід підходити комплексно, оскільки навіть якщо в ньому будуть всі пункти, необхідні для захисту прав інвестора, там можуть бути і положення, що цілком нівелюють їхній зміст. Перше, що має бути чітко позначено в договорі, – це коли і яку саме квартиру інвестор має одержати від забудовника: адреса, площа, кількість кімнат, поверх тощо. Другий момент – розмір оплати. Сума має бути зафіксована в чітко встановленому розмірі без можливості зміни. Не слід підписувати договір, де зазначено, що вартість житла буде збільшуватися з часом. Такі речі, як, наприклад, подорожчання будматеріалів, мають бути закладені в суму, що вносить інвестор. Договір повинен містити чіткий графік оплати, щоб не було непорозумінь із грошовими внесками. Крім того, доцільно перераховувати кошти виключно на розрахунковий рахунок, зазначений у договорі, а не готівкою в касу компанії. При перерахуванні грошей через банк факт сплати внеску підтверджує не тільки документ, виданий на руки інвесторові, але й інша банківська документація. Якщо ж гроші заплачено в касу компанії, єдиним підтвердженням цього є прибутково-касовий ордер за підписом касира. При цьому може статися так, що коли треба буде підтвердити факт сплати внеску, працівника, який підписав ордер, вже буде звільнено або ж може з’ясуватися, що він не був оформлений належним чином на роботу. Одним із найбільш проблематичних для інвестора положень договору є термін його дії і час здачі об’єкта. Оскільки випадки, коли будівництво затягується, дуже поширені, забудовники обмежуються приблизними термінами, або обумовлюють можливість їхньої зміни. Причому боротись з цим можливо. Коли терміни обговорені чітко, забудовник буде змушений сплачувати неустойку. Але забудовники рідко коли ідуть на це. Передача об’єкта має відбуватися з передачею документів від забудовника, на підставі яких громадянин буде реєструвати право власності на об’єкт, тому договір має містити перелік таких документів. Ще одним наріжним каменем у договорі є відповідальність сторін. Оскільки зразок типового договору складає Фонд, емітент або забудовник, природно, їхня відповідальність у випадку, наприклад, затримки термінів здачі об’єкта може бути прописана дуже розпливчасто. Найпоширеніше формулювання – «відповідно до законодавства». Водночас, для інвестора випадки настання відповідальності розписуються так, що договір стане для нього «кабальним». І, зрештою, умови розірвання договору. Найбільш поширене в цьому випадку формулювання «за згодою забудовника». Але все-таки в договорі повинні бути чітко позначені випадки й умови, на яких сам інвестор може розірвати його. Наприклад, у випадку, коли людина стане не в змозі робити виплати.