Всі рубрики


Проблеми практики фінансування будівництва за допомогою ФФБ

Будівництво житла шляхом створення фондів фінансування будівництва (далі – ФФБ), попри певні недоліки нормативного регулювання даної сфери, є одним з найефективніших в Україні способів інвестування будівництва. Варто зазначити, що, на відміну від фондів операцій з нерухомістю, цей правовий інститут розвивається досить швидко; житлові комплекси, збудовані за допомогою ФФБ, є не лише в Києві, але й в регіонах України. Ця стаття має на меті висвітлити деякі проблемні питання, пов’язані із практикою інвестування у нерухомість шляхом використання фондів фінансування будівництва. Особливості інвестування у житло Як відомо, інвестування у житло шляхом створення ФФБ регулюється ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19 червня 2003 р. (далі – Закон). Цей законодавчий акт, незважаючи на ряд серйозних недоліків, пов’язаних, насамперед, з великою кількістю мертвих правових норм та відсутністю підзаконних нормативно-правових актів, прийнятих на його виконання, тим не менш встановлює основні засади фінансово-кредитних механізмів для будівництва в Україні. Одним з наріжних каменів функціонування ФФБ є, звичайно ж, договір між управителем та забудовником, або, іншими словами, договір про створення ФФБ. Такий договір регулює взаємовідносини управителя та забудовника в частині організації спорудження об’єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об’єктів інвестування установникам управління. Коло осіб, які можуть виконувати функції управителя, обмежено ст. 2 Закону. Згідно з цією статтею управителем може бути фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та отримала в установленому порядку дозвіл або ліцензію. Таким чином, управителем ФФБ може стати лише банк або інша фінансова установа. Що ж стосується фінансових установ, які здійснюють виключні види діяльності, такі як, наприклад, компанії з управління активами, то вони згідно із Законом позбавлені можливості виступати управителем ФФБ. Така позиція законодавця є досить спірною, адже довірче управління майном (як правило, у довірче управління передаються грошові кошти) та управління активами мають багато спільних рис. Види ФФБ Стаття 11 Закону передбачає існування двох видів ФФБ – ФФБ виду «А» та ФФБ виду «Б». У ФФБ виду «А» поточну ціну вимірної одиниці об’єкта будівництва, споживчі властивості об’єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва та зобов’язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування. У ФФБ виду «Б» забудовник бере на себе зобов’язання дотримуватися рекомендацій управителя щодо споживчих властивостей об’єктів інвестування, здійснювати спорудження об’єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем, та своєчасно ввести їх в експлуатацію у разі виконання управителем графіка фінансування будівництва. Управитель, в свою чергу, визначає поточну ціну вимірної одиниці об’єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності та приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва. Оскільки для ФФБ виду «Б» характерним є вирішення управителем великої кількості питань, пов’язаних із будівельною діяльністю, і при цьому управителем, як вже зазначалося раніше, можуть бути лише банк або фінансова установа, практика створення ФФБ виду «Б» в Україні відсутня. Що ж до ФФБ виду «А», де розподіл фінансового та будівельного аспектів діяльності є чітким, вони набули значного поширення. Забезпечення зобов’язань забудовника Цікавим питанням є забезпечення зобов’язань забудовника за договором перед управителем ФФБ. Статтею 10 Закону встановлено, що виконання зобов’язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, або, за згодою управителя, об’єкт незавершеного будівництва, або нерухоме майно. Особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва встановлюються ст. 16 ЗУ «Про іпотеку» № 898-IV від 5 червня 2003 р. Зокрема, у цій статті йдеться про те, що передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. У цьому випадку укладення договору іпотеки є проблемним з точки зору наявності у забудовника права відчужувати об’єкт нерухомого майна, адже згідно із договором про участь у ФФБ, укладеним між довірителем та управителем ФФБ, відчуження новозбудованого об’єкта нерухомості здійснюється управителем. Також у цьому випадку безперспективним є підтвердження права власності забудовника на об’єкт незавершеного будівництва у судовому порядку для подальшої передачі його в іпотеку, оскільки, швидше за все, суд відмовить забудовнику у подібному позові. У цьому разі практика іде наступним шляхом: договір іпотеки для забезпечення зобов’язань забудовника за договором перед управителем ФФБ укладається на усі приміщення об’єкта будівництва, окрім жилих приміщень – реальних об’єктів інвестування, що передаються управителю ФФБ для подальшої передачі довірителям. У цьому випадку реальне звернення стягнення на майно, що перебуває в іпотеці, є проблематичним, але вимога щодо укладення договору іпотеки, встановлена ст. 10 Закону, таким чином виконується. Страхувати чи ні? Також варто звернути увагу читача на такий факт – ст. 9 Закону передбачено, що за кожним об’єктом будівництва забудовник або його підрядник зобов’язаний укласти із страховиком, визначеним управителем, договір обов’язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ – на користь управителя як довірчого власника. Пунктом 38 ст. 7 ЗУ «Про страхування» № 85/96-ВР від 7 березня 1996 р. такий вид страхування – страхування будівельно-монтажних робіт забудовником відповідно до Закону – передбачено в якості обов’язкового. Однак цією ж ст. 7 ЗУ «Про страхування» передбачено, що для здійснення обов’язкового страхування КМУ встановлює порядок та правила його проведення, форми типового договору, особливі умови ліцензування обов’язкового страхування, розміри страхових сум та максимальні розміри страхових тарифів або методику актуарних розрахунків. На сьогодні КМУ не встановив порядку та правил проведення саме цього виду обов’язкового страхування – страхування будівельно-монтажних робіт забудовником, отже, обов’язкове страхування будівельно-монтажних робіт не здійснюється. Забудовники виходять з даної ситуації по-різному – деякі здійснюють страхування будівельно-монтажних робіт на виконання норми ЗУ «Про страхування», деякі відмовляються від страхування будівельно-монтажних робіт, мотивуючи відмову тим, що здійснення страхування будівельно-монтажних робіт у порядку, встановленому ЗУ «Про страхування» неможливе до прийняття КМУ постанови, яка б передбачала правила та порядок такого виду страхування, а обов’язок щодо здійснення добровільного страхування ризиків будівельно-монтажних робіт на них не покладено. Звичайно, у межах однієї статті неможливо повністю висвітлити усі наявні проблеми, пов’язані із практикою здійснення інвестування у нерухомість шляхом використання механізмів фонду фінансування будівництва. Варто відзначити, однак, що, незважаючи на зазначені недоліки та проблеми у правозастосовчій практиці, фінансування будівництва за допомогою таких фінансово-кредитних механізмів, як ФФБ, має великі перспективи для поширення в Україні.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________