Всі рубрики


Зміни в земельному законодавстві: що нового?

Олексій КОТ:
«Як фізичні та/або юридичні особи-власники земельних ділянок, так і місцеві органи влади неохоче застосовують механізм суперфіцію, хоча більшість із них погоджуються, що зазначений інститут міг би стати достойною альтернативою договору оренди земельних ділянок» Дмитро ШЕВЧЕНКО:
«Окремо слід зауважити, що Земельний кодекс України взагалі не регулює питань переходу прав на землю при придбанні цілісних майнових комплексів, частиною яких є земельні ділянки. Як свідчить практика, зазначена проблема також є досить актуальною і потребує додаткового законодавчого врегулювання» Про те, що земельне законодавство України є недосконалим, знає, мабуть, кожна особа, яка хоча б раз стикалася з проблемою придбання земельних ділянок чи інших об’єктів нерухомості в будь-якому регіоні України. Особливо помітною у цьому контексті була і лишається проблема співвідношення Цивільного та Земельного кодексів України (далі – ЦКУ та ЗКУ), які іноді по-різному регулюють одні і ті ж питання, створюючи при цьому відповідні колізії, що потребують додаткового вирішення. Взаємозв’язок земельної ділянки та об’єкта нерухомості В умовах стрімкого розвитку ринку нерухомості актуальною стала проблема невідповідності правового регулювання питань переходу прав на земельні ділянки при придбанні об’єктів нерухомості та набуття прав на земельні ділянки під забудову за цивільним та земельним законодавством України. Відповідно до ст. 377 ЦКУ до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Аналіз даної норми дає підстави для висновку про те, що при дотриманні передбачених вказаною статтею умов перехід прав на земельні ділянки відбувається автоматично і укладення будь-яких додаткових договорів стосовно придбання землі в даному випадку не вимагається. Тоді як згідно з попередньою редакцією ст. 120 ЗКУ при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди. Така норма фактично встановила необхідність укладення окремих договорів на придбання земельних ділянок при купівлі об’єктів нерухомості. Враховуючи, що всі аспекти регулювання земельних відносин при придбанні об’єктів нерухомості вирішувалися на користь ЗКУ, новоспечений власник нерухомого майна був змушений окремо врегульовувати земельні питання з власниками землі, якими у кожному конкретному випадку виступали як фізичні чи юридичні особи, так і місцеві органи влади, що, безумовно, значно ускладнювало процес набуття прав на земельні ділянки, на яких розташовані вказані об’єкти нерухомості. Вирішення проблеми Для вирішення цієї проблеми ВР України нещодавно прийняла Закон «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27 квітня 2007 р. (набув чинності 20 червня 2007 р.) (далі – Закон про внесення змін). У цьому Законі ст. 120 ЗКУ викладено в редакції аналогічній ст. 377 ЦКУ. Таким чином, нині чинний ЗКУ містить норму, відповідно до якої до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Внесення зазначених змін у ЗКУ, поза сумнівом, є позитивним явищем з погляду формування єдиного підходу до розуміння законодавства. Однак навіть таке формулювання ст. 120 ЗКУ не дає можливості вирішити ряд важливих практичних питань, які можуть виникнути при переході прав на землю до конкретного набувача. При цьому позиція законодавця щодо переходу права власності на земельну ділянку при придбанні об’єкта нерухомості є більш-менш зрозумілою. У договорі відчуження об’єкта нерухомості достатньо передбачити характеристики земельної ділянки, на якій знаходиться такий об’єкт, та вказати власника цієї ділянки, який здійснює її передачу одночасно з відчуженням об’єкта нерухомості. У даному випадку договір відчуження об’єкта нерухомості буде підставою для видачі новому власнику державного акта на право власності на землю. А як щодо оренди? Питання переходу права користування земельною ділянкою при придбанні об’єкта нерухомості є достатньо спірним. Оскільки відповідно до ЗКУ та ЗУ «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. підставою набуття права оренди земельної ділянки є договір оренди такої ділянки, то встановлення договором відчуження об’єкта нерухомості умов про перехід права користування земельною ділянкою не звільняє нового власника об’єкта нерухомості від обов’язку врегулювати земельні питання безпосередньо із власником землі. Вказана проблема може бути вирішена шляхом внесення відповідних змін до ст. 7 ЗУ «Про оренду землі», яка регулює питання переходу права на оренду землі у кожному конкретному випадку. Закріплення у даній статті чіткого механізму переходу права оренди земельної ділянки до власника будівель і споруд на підставі договору відчуження таких будівель і споруд значно спростить можливість практичної реалізації норм ЗКУ. Крім того, на практиці досить часто зустрічаються випадки придбання об’єктів нерухомості, власникам яких земельна ділянка належить на праві постійного користування. Враховуючи обмежене коло суб’єктів права постійного користування згідно з чинним ЗКУ, новий власник об’єкта нерухомості стикається з проблемою, що право користування такою земельною ділянкою до нього не перейшло і перейти не може. Ускладнюється зазначена проблема і у зв’язку з відсутністю законодавчо закріпленого механізму переоформлення права постійного користування. У такому випадку новому власнику будівель і споруд не залишається нічого іншого як врегулювати земельні питання із місцевими органами влади шляхом викупу такої земельної ділянки або укладення відповідного договору оренди. При цьому необхідно зазначити, що вирішення таких питань на користь нового власника будівель і споруд можливе лише за умови попередньої відмови колишнього власника від права постійного користування. Крім того, у зв’язку з відсутністю чітких критеріїв визначення площі земельних ділянок, які надаються юридичним особам для обслуговування будівель і споруд, власник нерухомості може зіткнутися з проблемою зменшення площі земельної ділянки, що перебувала у постійному користуванні, до розмірів земельної ділянки, розміщеної безпосередньо під об’єктом нерухомості, з мінімальним запасом, необхідним для обслуговування цього об’єкта. У такому випадку власнику будівель доведеться додатково обґрунтовувати необхідність надання йому земельної ділянки, площею, що відповідає раніше наданій у постійне користування. Таким чином, процедура набуття прав на земельні ділянки у такому випадку є достатньо складною і тривалою навіть за умови придбання об’єктів нерухомості. Суперфіцій Ще однією особливістю Закону про внесення змін є включення до ЗКУ окремих норм про суперфіцій. Відповідно до ст. 413 ЦКУ власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Відсутність аналогічної норми у ЗКУ, а також належного механізму реалізації вже існуючих правових норм стала причиною досить нечастого застосування інституту суперфіцію при виборі способів набуття права на земельні ділянки для забудови. Намагаючись вирішити цю проблему, український законодавець вніс відповідні зміни до ЗКУ, закріпивши інститут суперфіцію. Так, відповідно до ст. 1021 ЗКУ право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦКУ. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦКУ з урахуванням вимог ЗКУ. Поява цієї норми у ЗКУ є позитивним явищем, однак, вона має достатньо загальний характер і не враховує усіх проблемних питань, які можуть виникнути в процесі її реалізації. Зокрема, як випливає із ст. 1021 ЗКУ, право суперфіцію може виникати на підставі договору, вимоги до форми та змісту якого законодавством чітко не визначені. Крім того, враховуючи передбачені земельним законодавством особливості надання в користування земельних ділянок під забудову та зі зміною цільового призначення, невирішеним залишається питання про необхідність розробки проекту відведення земельної ділянки до моменту укладення договору суперфіцію. На нашу думку, розробка проекту відведення у такому випадку є необхідною (особливо у разі зміни цільового призначення земельної ділянки), оскільки мінімізує можливі претензії з приводу належного використання земельної ділянки відповідно до вимог закону в органів контролю за використанням і охороною земель. При цьому також необхідно погодити межі земельної ділянки та розробити технічну документацію, аналогічну тій, яка використовується при передачі земельної ділянки в оренду. Окремо слід зазначити, що відповідно до ч. 2 ст. 415 ЦКУ землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови. Водночас, ані ЦКУ, ані ЗКУ не містить норм, які б визначали юридичну долю земельної ділянки та збудованого на ній об’єкта нерухомості після припинення договору суперфіцію. Найбільш оптимальним варіантом є продовження договору суперфіцію на невизначений строк. Однак у разі недосягнення згоди про продовження договору вирішити це питання можливо шляхом придбання земельної ділянки власником об’єктів нерухомості або покупки будівель власником ділянки. У будь-якому випадку ці питання потребують додаткового законодавчого врегулювання. Також залишаються не вирішеними питання плати за землю при укладенні договору суперфіцію, реєстрація права суперфіцію тощо. Враховуючи викладену в рамках даної статті проблематику, прогнозувати ефективність правового застосування нещодавно внесених змін до земельного законодавства України достатньо складно. Однак, безумовно, позитивним є той факт, що законодавець звернув увагу на зазначені проблеми і зробив крок до їхнього вирішення.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________