Проблемні питання застосування чинного законодавства України в банківській діяльності

Марина ЧЕРЕВИЧНА:
«Стаття 18 Закону України «Про іпотеку» встановлює: якщо іпотекою забезпечується повернення кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно. Тобто покупець і продавець укладають договір купівлі-продажу квартири, який згідно із ст. 657 Цивільного кодексу України нотаріально посвідчується і проходить державну реєстрацію шляхом внесення нотаріусом інформації до Державного реєстру правочинів» Висвітлюючи проблеми застосування чинного законодавства України в банківській сфері, насамперед, хочеться зупинитися на проблемах, що виникають при забезпеченні клієнтами банку своїх зобов’язань або зобов’язань третіх осіб, зазвичай кредитних. На нашу думку, ця тема становить інтерес як для представників банківської сфери, так і для пересічних громадян, котрі є або потенційно можуть бути клієнтами банку, що забезпечують зобов’язання, наприклад, іпотекою своєї нерухомості. Розглянемо просту, на перший погляд, банківську послугу – кредитування фізичної особи, котра планує за кредитні гроші придбати собі квартиру на вторинному ринку нерухомості. Проблемні питання одночасного укладення договору купівлі-продажу нерухомості і договору іпотеки новим власником нерухомості Стаття 18 Закону України «Про іпотеку» встановлює, що у разі, якщо іпотекою забезпечується повернення кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно. Тобто покупець і продавець укладають договір купівлі-продажу квартири, який згідно із ст. 657 Цивільного кодексу України нотаріально посвідчується і проходить державну реєстрацію шляхом внесення нотаріусом інформації до Державного реєстру правочинів. Згідно із ст. 328 Цивільного кодексу України право власності може набуватися на підставі договору. Момент придбання права власності за договором встановлений ст. 334 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (ст. 657 Цивільного кодексу України передбачає обов’язкове нотаріальне посвідчення і державну реєстрацію договорів купівлі-продажу квартири). Таким чином, після проведення викладених процедур право власності на квартиру переходить до покупця. Така схема роботи задовольняла всіх через її зручність: для продавця, який отримував гроші за продану квартиру фактично під час операції, для покупця, котрий набував квартиру за кредитні гроші і віддавав їх продавцеві під час операції, і для банку, який надавав кредит з одночасним забезпеченням його повернення іпотекою квартири. Насправді, працюючи за такою схемою, банки і нотаріуси виходили з позиції зручності, розумності і норми спеціального Закону – ст. 18 Закону України «Про іпотеку». Хоча пам’ятали про існування норм іншого спеціального Закону, а саме – ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обмежень». Так, ч. 6 ст. 3 вказаного Закону проголошує, що «правочини щодо нерухомого майна здійснюються, якщо право власності на це майно зареєстроване відповідно до цього Закону», а ч. 6 ст. 4 встановлює, що «реєстрація права власності повинна передувати реєстрації інших речових прав на таке майно і їх обмежень і проводитися у разі здійснення правочину щодо такої нерухомості, встановлення обмежень речових прав на таку нерухомість». Тобто згідно зі спеціальним Законом, який встановлює порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і їх обмежень, виключена можливість укладення договору іпотеки до моменту реєстрації прав власності на нерухомість. У такому разі є два більш незручних варіанти кредитування фізичної особи для придбання квартири на вторинному ринку. Перший з них полягає в тому, що договір купівлі-продажу має укладатися з оплатою грошових коштів з відстрочкою після переходу права власності на квартиру і реєстрації права власності у БТІ. Другий варіант передбачає отримання грошей продавцем квартири одночасно з укладенням договору купівлі-продажу, але при цьому перед укладенням такого договору саме продавець квартири як її власник, право власності в якого зареєстровано в БТІ, виступає іпотекодавцем такої квартири, продає її за згодою банку як іпотекодержателя покупцеві. Відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності на предмет іпотеки до іншої особи іпотека у такому разі зберігається. Таким чином, зазначений випадок невідповідності правових норм різних законодавчих актів один одному, поза сумнівом, заважає банківській діяльності. Проблемні питання при відчуженні земельних ділянок з цільовим призначенням землі для ведення ОСГ Також лишається невирішеним питання купівлі-продажу, зокрема, іпотеки, земельних ділянок з цільовим призначенням землі для ведення особистого селянського господарства. Згідно з Розділом X Земельного кодексу України до 1 січня 2008 р. (дата з року в рік переноситься) не допускається, зокрема, купівля-продаж або відчуження іншим способом земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які знаходяться у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних ділянок (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних ділянок (паїв), окрім передачі їх у спадок, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону і вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Слід визначити, що мав на увазі законодавець. Щоб не відчужувалися земельні ділянки (з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства), виділені в натурі (на місцевості), як такі, або виділені в натурі (на місцевості) саме останнім власникам земельних ділянок (паїв)? На практиці ця норма Земельного кодексу України по-різному трактується як нотаріусами, так і іншими зацікавленими особами. Відповідно, є випадки відчуження земельних ділянок (з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства), які у минулому були розпайовані, але не нинішнім власникам землі. Тобто останнім власникам такі земельні ділянки можуть належати, зокрема, внаслідок їх придбання. На наш погляд, такі операції є сумнівними з того огляду на те, що згідно з Розділом Х Земельного кодексу України угоди, посвідчені під час дії заборони на купівлю-продаж або відчуження іншим способом земельних ділянок і земельних ділянок (паїв), визначених вище, у частини їх купівлі-продажу та відчуження іншим способом, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок і земельних ділянок (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)