Всі рубрики


Земельна біржа. Перспективи та реальність

Розвиток ринку землі є необхідною передумовою розвидку ринкової економіки. Земельні ділянки як об’єкт цивільних правочинів у розвинутих країнах виступають визначальним чинником для існування вагомого сектора ринку, що включає торгівлю земельними ділянками, правами на них, та цінними паперами, а також надання широкої сфери послуг, пов’язаних із землеустроєм, оцінкою землі, кліринговою, представницькою діяльністю тощо. Визначальне місце у системі ринку землі посідає земельна біржа, яка є одним з основних чинників розвитку ринку землі, будучи оптимальним ринковим засобом для укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок на конкурентних засадах. Юридична конструкція “земельна біржа” чинним законодавством не передбачена, проте, як свідчить практика, біржова торгівля земельними ділянками має місце. Вона здійснюється на товарних біржах відповідно до Закону “Про товарну біржу”, вчинення правочинів щодо земельних ділянок регулюється Земельним кодексом з урахуванням положень Цивільного та Господарського кодексів. Торги з продажу земельних ділянок здійснюються на Універсальній товарній біржі “Контрактовий дім УМВБ”, Київській агропромисловій біржі та інших, регулюється така біржова діяльність переважно локальними актами, регламентами, правилами торгів. Створюються також і “спеціалізовані” біржі, як-от: Перша Миколаївська земельна товарна біржа тощо. Проте про їхню спеціалізацію можна вести мову лише умовно, оскільки законодавство не передбачає правовий режим створення земельної біржі, торгівля земельними ділянками здійснюється за аналогією, з використанням поширеного тлумачення законодавства про товарну біржу, почасти без урахування специфіки земельних ділянок як особливого об’єкта обігу. Правовий статус земельної біржі Завдання з усунення зазначених прогалин має буде покладене на проект Закону “Про ринок землі”, який, з-поміж іншого, встановлюватиме загальні засади створення, організації та функціонування земельної біржі як суб’єкта ринку землі. У загальних рисах відповідно до існуючого проекту Закону “Про ринок землі” такий правовий статус можна охарактеризувати наступним чином:
  1. Земельна біржа створюється згідно з правовим режимом товарної біржі, проте з урахуванням особливостей та специфічних вимог, що встановлені (будуть встановлені) чинним законодавством. Такі вимоги стосуються: 1) додаткових вимог щодо порядку створення земельної біржі (мінімальна кількість засновників – 20, мінімальний розмір статутного фонду 10000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян); 2) необхідність одержання ліцензії на здійснення біржової діяльності на ринку землі; 3) додаткові вимоги до установчих та інших локальних актів земельної біржі шляхом затвердження типових статуту та правил земельної біржі; 4) специфічна підстава припинення земельної біржі – число членів менше ніж 10, або, при кількості в 10 членів, неприйняття нових членів протягом 6 місяців; 5) виключне право земельної біржі на використання словосполучення “земельна біржа” у найменуванні, рекламі та іншому пов’язаному контексті.
  2. Організація земельної біржі здійснюється згідно зі статутом земельної біржі. Типовий статут земельної біржі затверджується Кабінетом Міністрів. Окрім загальних вимог до статуту товарної біржі, особлива увага надається визначенню специфіки членства у земельній біржі та її організаційній структурі.
  3. Земельна біржа здійснює некомерційну господарську діяльність з організації укладення угод купівлі-продажу земельних ділянок. Така діяльність полягає у створенні умов для проведення земельних торгів у формі аукціонів та конкурсів, забезпеченні їх відповідним персоналом, приміщеннями, обладнанням тощо.
Земельні торги Порядок проведення земельних торгів на земельній біржі встановлюються правилами земельної біржі, що задверджуються згідно із типовими правилами земельної біржі, прийнятими Кабінетом Міністрів України. Такі правила встановлюють: види угод, що укладаються на земельній біржі; порядок торгівлі на земельній біржі; умови допуску земельних ділянок до біржових торгів; порядок формування біржових цін, та їх оприлюднення; перелік земельних ділянок, що котуються на земельній біржі; обов’язки членів земельної біржі щодо ведення обліку та інформації; правила ведення розрахунків на земельній біржі; відповідальність за порушення цих Правил; деякі інші положення щодо діяльності земельної біржі. Вдосконалення потрібне… Проте проект Закону “Про ринок землі” має певні недоліки у частині визначення правового статусу земельної біржі. По-перше, маємо низький рівень системності та структурованості Глави 9 проекту, що зумовлює дублювання ряду положень, хаотичність розташування норм, створює проблеми при їхньому аналізі та системному тлумаченні. По-друге, в проекті присутній ряд суперечностей щодо визначення організаційно-правової форми земельної біржі (за духом чинного законодавства такі біржі мають створюватись у формі товарної біржі та підпадати під регулювання Закону “Про товарну біржу”). По-третє, існує низка недостатньо обгрунтованих обмеженнь стосовно членства у земельній біржі, що не несе в собі позитивного ефекту для розвитку ринку землі. По-четверте, проект містить мінімальний обсяг норм, які регулюють діяльність земельної біржі, таке регулювання переноситься на статут та правила земельної біржі. Ці недоліки, на нашу думку, слід усунути задля ефективного створення та функціонування земельної біржі в Україні. Таким чином, для повноцінного функціонування земельної біржі на земельному ринку України необхідне прийняття широкого спектра нормативних актів, з-поміж яких мають бути Закон України “Про ринок земель”, постанови Кабінету Міністрів про затвердження типового статуту земельної біржі та типових правил земельної біржі, а також затверджений порядок здійснення земельних торгів (продажу земельних ділянок на конкурентних засадах). … але торгувати можна і зараз Однак слід зазначити, що можливість створення земельної біржі за чинним законодавством не виключається. Відповідно, такі біржі повинні бути створені у формі товарної біржі за Законом України “Про товарну біржу”. Торгівля земельними ділянками на конкурсних засадах має здійснюватись згідно з положеннями Глави 21 ЗК України, з урахуванням змісту Розділу 4 ЗК України та положеннь ЦК України і ГК України. У правилах проведення торгів слід зафіксувати особливості земельних торгів, ураховуючи їх стадії та специфіку, а також включити положення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно після укладення відповідних договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Таким чином, створення земельної біржі за чинним законодавством можливе і допустиме за умови чіткого врахування положеннь ЗК України, ЦК України, ГК України, законів “Про товарну біржу”, “Про ліцензування певних видів господарської діяльності” та підзаконних нормативних актів, проте визначення спеціального правового статусу земельної біржі на рівні закону видається більш доцільним для розвитку земельно-ринкових відносин в Україні.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________