Всі рубрики


Мораторій на продаж землі – ховання голови у пісок?

Важко не погодитись із тим, що формування ринку земель сільськогосподарського призначення є одним з найбільш дискусійних і заполітизованих питань аграрної політики в Україні. Протягом півтора десятиріччя точаться дискусії щодо цієї проблеми. Суспільство і більшість політичних сил визнали неминучість формування ринку земель сільськогосподарського призначення. На необхідність запровадження цивілізованого ринку землі в Україні було вказано і під час парламентських слухань “Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні”. У травні нинішнього року на інвестиційному форумі Київської області Президент України Віктор Ющенко висловив упевненість, що країна матиме лібералізований ринок землі, який дасть можливість власникам розпоряджатися своїми земельними активами. Проте й дотепер немає одностайності щодо того, яким має бути цей ринок. Земельна реформа тоді і зараз Як відомо, початковий етап земельної реформи передбачав роздержавлення землі, тобто передачу землі з державної власності у володіння колективним сільськогосподарським підприємствам. Земля передавалася за умови, що згодом вона буде розпайована (розподілена) серед селян і розділена в натурі на земельні ділянки зі статусом приватної власності. Станом на 1 січня 1992 р. всі земельні угіддя в Україні знаходилися в державній власності. До 1 грудня 1999 р. понад 6 мільйонів сільських жителів одержали сертифікати, що підтверджували їхнє право на виділення земельних часток (паїв) у приватну власність. Це символізувало завершення першого етапу земельної реформи. Початковий період реформи був складним і тривалим, позаяк реформа спонукала до корінних змін у способі мислення сільського населення, керівників сільськогосподарських підприємств і місцевих органів влади. Очікувати на швидкий результат не доводилося. Крім того, оскільки землі не були виділені в натурі, цей початковий період не призвів до якихось значних змін у сільськогосподарській діяльності, житті селян. Суттєвим результатом земельної реформи стала відмова держави від монопольного права власності на землю і передача земельних ділянок у приватну власність. За роки незалежності із державної власності юридичним особам і громадянам було передано понад половину земель країни. Впродовж останніх років частка землі, що перебуває у приватній власності, продовжує збільшуватися. У формах власності на сільськогосподарські угіддя відбулися значні зміни. Зараз у державній власності залишається 27,3% сільськогосподарських угідь, які використовуються переважно для забезпечення наукової діяльності, в навчальних цілях, а також для насінництва, ведення племінного господарства, вирощування лікарських рослин, виробництва специфічних видів сільськогосподарської продукції. При цьому слід звернути увагу на те, що у приватну власність передаються переважно землі сільськогосподарського призначення, які становлять 2/5 земельного фонду України. Наступний етап земельної реформи в Україні започатковано Указом Президента України від 3 грудня 1999 р. № 1529/99 “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки”. Указом передбачалася реорганізація колективних сільськогосподарських підприємств у господарські структури на принципах приватної власності. Відповідно до Указу всі підприємства, що використовують землю для сільськогосподарських потреб, зобов’язані укладати договори про оренду з власниками землі (земельних часток (паїв). Крім того, в Указі йдеться й про забезпечення протягом 2000-2002 рр. видачі державних актів на право власності на землю всім бажаючим власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай) з відповідним виділенням земельних ділянок у натурі. Наразі в Україні процес видачі власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай) державних актів на право власності на землю триває. Іншими словами, власники земельних часток (паїв) виділяють свої земельні ділянки в натурі та отримують правовстановлюючі документи на цю землю. Станом на 1 липня 2007 р. з 6,914 млн селян, які набули право на земельну частку (пай), державні акти на право власності на землю отримали 6,080 млн осіб або 89,2%. Видача державних актів близька до завершення в Сумській, Запорізькій, Дніпропетровській, Кіровоградській та Черкаській областях, де видано 98-99% державних актів на право власності на землю. Чи є мораторій вирішенням проблеми? Нині встановлений в Україні мораторій (заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом їх продажу) обмежує права власників земельних ділянок, які закріплені п. 1 ст. 90 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ): “власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину”. Його продовження стримує створення цивілізованого земельного ринку, не вирішує існуючі проблеми, а призводить до нагромадження нових. Так, негативними наслідками продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення є заблокована оптимізація землеволодінь і землекористувань. Господарства обов’язково повинні пройти шлях стабілізації землеволодінь і землекористувань під впливом зміни економічних інтересів суб’єктів права на землю, демографічної ситуації. У цих умовах необхідно уникнути погіршення технологічних умов використання сільськогосподарських угідь внаслідок черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств. Заборона вільного обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення означає блокування процесів створення конкурентоспроможних господарств ринкового типу. Одним з головних негативних чинників заборони вільного обігу сертифікатів на право на земельну частку (пай) стало зниження інвестиційної привабливості української аграрної економіки, пов’язаної з підвищенням ризику вкладень. Про іпотечне кредитування сільського господарства на час заборони вільного обігу земель зараз можна забути. Адже без гарантій повернення кредити стали недоступними. Докладний і тривалий аналіз історії земельних відносин у країнах Європи та світу дозволяє дійти висновку, що ринок сільськогосподарських земель має право на існування. Він є необхідною умовою розвитку аграрного сектора. Створення повноцінно функціонуючого ринку земель сільськогосподарського призначення має стати логічним завершенням земельної реформи в країні. На перехідний період до цивілізованих ринкових відносин в аграрній сфері доцільно не встановлювати заборони, а формувати земельне законодавство з урахуванням досвіду країн світу. Це зовсім не означає, що Україна повинна копіювати правові системи, однак, є показовим для уникнення помилок інших країн. Ринок землі: шляхи і методи У дискусії про ринок землі висловлюються доволі протилежні думки і погляди: від формування виключно ринку оренди землі до зняття будь-яких обмежень на передачу у власність/торгівлю землями сільськогосподарського призначення. Хочеться сподіватися, що Україна уникне крайніх рішень щодо формування ринку землі, а відповідні нормативно-правові акти будуть прийняті з урахуванням досвіду країн світу. Для України важливо не стільки визнання доцільності земельного ринку, скільки вибір відповідних шляхів і методів його формування. Багато кого в Україні лякає залучення в обіг земель сільськогосподарського призначення. Називаються кілька побоювань та можливих негативних наслідків запровадження ринку сільськогосподарських земель. Однією із таких ймовірних небезпек є те, що заможні покупці, олігархи і фінансові групи скуплять великі ділянки сільгоспугідь, що призведе до утворення латифундій латиноамериканського типу з найманими працівниками. З-поміж інших страхів – прогнози про те, що банки заволодіють великими ділянками під час переходу заставної землі у власність заставоутримувача і стануть великими землевласниками; що фінансові спекулянти скуповуватимуть землю і швидко перепродуватимуть за великі гроші, а це, у свою чергу, відіб’ється на вартості аграрної продукції і спричинить інфляцію; що селяни необачно стануть продавати права на землю за низькими цінами тощо. Тим часом, у більшості випадків ці побоювання безпідставні. В країнах світу більшу частину обігових коштів для ведення сільського господарства селяни (фермери) одержують за рахунок іпотечного кредитування, тоді як в Україні сільгоспвиробники можуть отримувати кредитні ресурси лише під заставу ліквідного майна (за умови його наявності) або під заставу майбутнього врожаю. Експерти вважають, що існує нагальна потреба капіталізації землі та включення таким чином в обіг величезного капіталу. Це дасть змогу збільшити обсяги кредитування вітчизняного сільського господарства не тільки за рахунок власних ресурсів українських банків, але й за рахунок залучених з-за кордону кредитів. Акумуляції великих ділянок землі у банків можна уникнути, якщо зобов’язати їх продавати протягом певного фіксованого часу землю боржника, отриману внаслідок прострочення платежу або заставних торгів (такий механізм реалізований у США). Для уникнення спекуляцій на ринку землі в багатьох країнах з ринковою економікою, де працює механізм отримання прибутку від швидкого ринкового обігу землі, застосовується принцип більш високого оподаткування на короткострокове володіння і, навпаки, введені низькі податки на доходи при довгостроковому володінні. Досвід інших країн знімає побоювання, що селяни масово і за безцінь спродуватимуть свої землі: як правило, нові власники лише в окремих випадках продають власні землі сільськогосподарського призначення, здебільшого вони здають їх в оренду.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________