Всі рубрики


Яким бути земельному кадастру України?

Функціонування цивілізованого ринку земель неможливо без наявності відповідної інституційної бази, яка б визначала інституційні засади володіння та продажу землі. Найважливішими завданнями такої бази є: реєстрація прав власності на землю; реєстрація застав та інших зобов’язань, пов’язаних із власністю на землю; ведення земельного кадастру; планування використання земельних ресурсів у рамках відповідного законодавства; вирішення конфліктів; іпотека землі. Кадастр і реєстр – “дві великі різниці” Необхідно розрізняти два важливі аспекти – кадастр і реєстр земельних ділянок. Завданням кадастру є опис фізичних характеристик земельних ділянок. Він складається із карти і реєстру земельних ділянок, де фіксуються ці характеристики. На сьогодні кадастри ведуться за допомогою методів географічної інформаційної системи (ГІС). Реєстр земельних ділянок складається з метою опису правового статусу земельної ділянки. Це означає, що записуються колишній і теперішній власники земельної ділянки. Крім того, також фіксуються й інші права, наприклад, право третьої сторони користуватися дорогою, що проходить земельною ділянкою. Крім того, в реєстрі також реєструється застава. Інформація, що міститься в одній системі, може відображатися в іншій. Наприклад, власник земельної ділянки може бути вказаним у кадастрі, але реєстр залишається документом, який описує правовий статус земельної ділянки. Реєстр, у свою чергу, може містити копії карт та описові частини кадастру. Однак саме реєстр, а не кадастр земельних ділянок підтверджує належність права власності та інших прав на землю тій чи іншій особі. Світовий досвід свідчить про те, що найбільш поширеними такими системами в світі є системи, які базуються на “реєстрації документів” та системи, де основою є “реєстрація прав або титулів”. Варто нагадати, що в понятійному апараті ринку нерухомості терміни “земля” (land) і “нерухомість” (real estate) є синонімами, позначаючи нерухоме майно у формі земельної ділянки разом із усіма розташованими на ній будівлями. Європа на місці не стоїть... На даний час в Європі відбуваються кадастрові реформи з метою приведення кадастрово-реєстраційних систем до єдиних стандартів, якими є, зокрема, такі: ведення системи реєстрації прав на нерухомість на основі записів про земельні ділянки (земельна ділянка та нерухоме майно розглядається як єдиний об’єкт нерухомості); реєстрація прав на земельні ділянки та нерухоме майно здійснюється в одному Реєстрі прав; реєстрація прав та ведення кадастрових карт здійснюється однією установою; реєстрація прав є адміністративною функцією (державна реєстрація прав повинна бути відокремленою від судових та/або нотаріальних органів); послуги системи орієнтовані, насамперед, на користувача; система реєстрації прав повинна бути самоокупною. Так, у Великій Британії автоматизована система ведення реєстру прав на нерухоме майно створена на зразок передового європейського досвіду із застосуванням сучасних технологій, логічна та корисна для держави. Її особливості: система ведення кадастру та реєстру нерухомого майна публічна, за винятком окремих випадків, встановлених законодавством; інформація знаходиться в консолідованому вигляді у власності держави, постійно поповнюється, перевіряється та використовується всіма зацікавленими особами, що забезпечує надійний захист конституційного права власності. Система надійно забезпечує виконання договірних обов’язків між особами, що зменшує кількість судових справ. Національна Земельна Служба (НЗС) Швеції має розгалужену структуру по всій країні – близько 100 відділень в 21 області. Місцеві органи НЗС не підпорядковані обласним органам влади. В Швеції відсутній інститут нотаріату, тому цивільно-правові угоди з реєстрації документів щодо відчуження нерухомості можуть укладатися будь-де. Єдиною вимогою є дотримання певної форми щодо їх оформлення. Після цього набувач майна звертається (можливо поштою) до органу, що реєструє права. Особиста присутність набувача в такому офісі не обов’язкова. Звернутися він має протягом трьох місяців після укладення угоди. Такі вимоги ставляться, оскільки право власності на нерухомість у Швеції виникає лише після державної реєстрації такої угоди. У разі якщо при реєстрації земельних ділянок допущена помилка з вини реєстратора, збитки, завдані особі, компенсуються зі страхового (компенсаційного) фонду, який спеціально створений для цих цілей. Однак компенсація виплачується лише тоді, коли реально можна довести завдані збитки. Крім того, встановлена різна відповідальність реєстратора при виявленні його помилки через короткий проміжок часу та через тривалий проміжок часу. Щодо питання про надання інформації з бази даних земельного кадастру, то в Швеції, як і в інших країнах, вона не є закритою, однак, деякі дані стосовно об’єктів нерухомості можуть мати обмежений доступ. Так, пересічні користувачі не мають доступу до даних бази щодо інформації про власника об’єкта нерухомості (прізвище, ім’я, адреса тощо). У Німеччині існує єдина кадастрова та поземельно-книжна система, яка складалась протягом століть. Як Кадастрова, так і Поземельна книги є загальнодоступними регістрами, які тісно пов’язані та взаємодіють між собою. Обидва регістри разом складають повну картину, що відображує фактичні та правові взаємини в галузі землеволодіння та землекористування. Поземельна книга відображує зміст права власності та інших законних прав на земельні ділянки. Правові зміни, що мають відбуватись із власністю, вважаються легітимними лише тоді, коли їх відображено у Поземельній книзі. Випускаючі дані, пов’язані із площею (територією), місцем розташування та використання землі, всі записи, що робляться у Поземельній книзі, користуються суспільною довірою. Таке положення гарантує високу ступінь надійності права і створює суттєві передумови для функціонування ринку землі. Взаємодія між Поземельною книгою та Кадастром полягає в обміні інформацією. Оскільки Поземельну книгу засновано на кадастрових даних по землі, кожна зміна відповідних даних викликає внесення змін до Поземельної книги. А зміни, що відбуваються із правом власності на землю, обумовлюють внесення змін до Кадастру. Таким чином, з огляду на те, що дана робота виконується вручну, її слід виконувати двічі. Доцільно зауважити, що одночасно Кадастр має функціональну взаємодію, наприклад, із даними щодо податкової оцінки земель, міським плануванням забудови території тощо. Кадастр, з-поміж іншого, дозволяє землевласнику та іншим зацікавленим особам отримати від компетентного органу документ, який містить достовірну інформацію про форму, розміщення, цільове використання, розмір об’єкта права власності. У випадку отримання дозволу на будівництво як гарантія при отриманні кредиту, а також для ведення статистики Кадастр також виступає вагомим службовим документом. Український варіант В Україні склалася ситуація, за якої існуюче відокремлення земельної ділянки від будівель і споруд, що знаходяться на ній, призводить до негативних наслідків, коли при здійсненні цивільно-правових угод (наприклад, угод купівлі-продажу) окремо продаються будівлі і споруди, а окремо земельні ділянки, що тягне за собою збільшення часу на укладення таких угод, подорожчання послуг за рахунок звернення громадян до різних інстанцій, складний механізм посвідчення права власності нового власника та видачі йому правовстановлюючих документів. Відповідно, реальність наразі така, що в Україні функціонують дві відокремлені реєстраційні системи: державний земельний кадастр, де зосереджена інформація стосовно земельних ділянок, та система реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, де переважно зосереджено інформацію стосовно будівель та споруд. У ВР України проект Закону “Про державний земельний кадастр” вперше було зареєстровано ще 29 червня 1999 р. (№ 3415). У грудні 1999 р. цей законопроект було відкликано. Наступний варіант проекту Закону України “Про державний земельний кадастр” подано 2 січня 2003 р. (№ 2613). Після кількох невдалих спроб його прийняття та доопрацювання була підтримана нова редакція законопроекту (від 25 травня 2006 р. № 0948). Але прийнятий 20 березня 2007 р. ВР України Закон України “Про державний земельний кадастр” не був підписаний Президентом України та, відповідно, не набув чинності. Запроваджувану цим Законом систему створення та ведення державного земельного кадастру Президент України визнав концептуально недовершеною. На його думку, в Законі не визначено чітких механізмів формування та ведення земельно-кадастрової документації, утворення та функціонування єдиної автоматизованої системи державного земельного кадастру для всієї території України, забезпечення обов’язкового внесення відомостей про земельні ділянки до названої системи. Водночас, чинним Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” від 1 липня 2004 р. № 1952-IV встановлено, що в Україні формується та діє єдиний Державний реєстр прав, який базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на об’єкти нерухомого майна, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна. Згідно з цим Законом держателем Державного реєстру прав встановлено центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Державне агентство земельних ресурсів), а адміністратором Реєстру прав – госпрозрахункове підприємство – Центр державного земельного кадастру, який здійснює його ведення. Залишається відкритим питання щодо необхідності перереєстрації раніше зареєстрованих прав на землю та іншу нерухомість. Із змісту п. 3 розділу V “Прикінцеві положення” Закону випливає, що власники нерухомості повинні самостійно здійснити перереєстрацію прав власності на об'єкти, яки були зареєстровані в порядку, встановленому рішенням органів виконавчої влади. Також у Законі не визначена подальша доля правових титулів, зареєстрованих у бюро технічної інвентаризації (БТI), адже, окрім прописаного у ньому автоматичного передання даних із Реєстру прав власності на нерухоме майно, що його веде БТI, може постати потреба у самостійній перереєстрації власниками об’єктів нерухомості правовстановлюючих документів. На практиці така ситуація призведе до багатьох непорозумінь. Проте в 2006 р. Кабмін України прийняв розпорядження “Про відділення функцій ведення земельного кадастру від функцій державного реєстру прав на земельну і неземельну нерухомість” та “Про передачу цілісного майнового комплексу державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” до сфери управління Мін’юсту”. Для реалізації цих розпоряджень необхідно внести зміни до Закону України “Про державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” в частині покладання функцій державного реєстру на Міністерство юстиції. Таким чином, в Україні після набрання чинності новим Земельним кодексом (з 1 січня 2002 р.) виникли суперечки між Міністерством юстиції України та тоді ще Державним комітетом України по земельних ресурсах стосовно питання: яка із цих структур має займатися реєстрацією прав власності на землю. Дискусії з цього питання тривають і досі. Доводяться, з одного боку, переваги формування єдиного органу, який би займався кадастром і реєстрацією, а з іншого, – критикується цей підхід і пропонується розділити ці функції за різними організаціями. Однак найкращим засобом вирішення цих проблем є концентрація взаємопов’язаних послуг в одному відомстві за наявності відповідної нормативної бази. Тож якою має бути нова кадастрово-реєстраційна система з тим, аби відповідати сучасним вимогам та принципам функціонування аналогічних систем у країнах з розвинутою економікою? Досвід інших країн засвідчує, що система реєстрації повинна відповідати головному критерію: вона має бути орієнтованою на користувача, забезпечувати йому максимальну зручність, оперативність обслуговування та мінімальну вартість послуг.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№1-4 | 29 квітня
Тема тижня:
Юридичний форум
Тема тижня
  • Незворотність змін. Мін’юст та міжнародні партнери – втілюємо зміни разом!
  • Проарбітражний підхід. Про підсумки застосування нового арбітражного законодавства.
  • ДП «СЕТАМ» перейшло від Мін’юсту до сфери управління АРМА.
Придбати PDF-версію
 

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________