Невичерпні проблеми оренди комунального майна

Автору статті, як, мабуть, і багатьом іншим киянам та гостям міста неодноразово доводилося спостерігати таку картину: як тільки у черговий раз змінюється влада (чи то місцева, чи у країні), у центральній частині міста масово змінюються вивіски на приміщеннях, а відтак і їхні господарі, котрі не змогли чи не захотіли домовлятися з новою владою. А якби у нашій державі функціонувало чітке законодавче регулювання цих процесів, можливо, ми не ставали б свідками такої калейдоскопічної зміни вивісок. Знову ті ж самі граблі? Для українського бізнесу 2007 р. позначився колосальними матеріальними втратами внаслідок безпрецедентного порушення конституційних прав громадян на підприємницьку діяльність, сплеску корупції та рейдерства завдяки сумнозвісній ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» щодо оренди державного та комунального майна, положення якої порушують ЦК та ГК України, Закон України «Про оренду державного та комунального майна», а також ст. 38 Бюджетного кодексу України у частині змісту та структури Державного бюджету України на відповідний період, за якою Закон про Державний бюджет стосується «виключно встановлення доходів та видатків держави на загальносуспільні потреби» (відповідно, регуляторні питання є предметом інших законів України). Однак ситуація, здається, має тенденцію до повторення. Так, «Декларація цілей та завдань бюджету на 2008 рік» (Бюджетна декларація), затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 1 березня 2007 р. № 316, містить аналогічне положення (пп. 5 п. 4 розділу І), що дослівно збігається зі згаданою вище ст. 118: «...забезпечити передачу в оренду державного та комунального майна виключно на конкурсних засадах та за ринковими ставками». Не вирізняється різномаїттям й ст. 85 проекту Державного бюджету на 2008 р.: «Встановити, що у 2008 р. передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах...». Саме можливість повторення торішнього становища щодо оренди майна (запровадження виключно конкурсних засад передачі в оренду державного та комунального майна, а також обов’язкового перегляду ставок орендної плати чинних договорів оренди) у черговий раз обурює підприємців, оскільки, за словами останніх, існування подібної законодавчої «новели» вже спричинило корупційно-рейдерський перерозподіл орендованого майна та спрацювало на знищення малого та середнього бізнесу. На сьогодні у багатьох регіонах України органи місцевого самоврядування неймовірно забюрократизували порядок передачі в оренду майна. Для оформлення договору оренди майна потрібно майже 200 днів. У результаті маємо тисячі судових справ, соціальну напругу та недовіру бізнес-середовища до державного та місцевого владного менеджменту. На звернення бізнес-громади, зокрема Спілки орендарів і підприємців України, влада відкликалася формальними відписками. Та найгірше те, що епопея може повторитися і в наступному році. Справа у тому, що дійсно у ст. 118 Закону «Про Державний бюджет України на 2007 рік» (а її без змін запропоновано і до Закону на наступний рік) передбачено, що «договори оренди державного та комунального майна, ... (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладені бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми». Корупція forever? Звичайно, умова проведення конкурсу начебто корисна, однак, не в нашій країні. Хоча умови цілком нормальні – розмір орендної плати; ефективне використання об’єкта оренди за цільовим призначенням (у разі оренди цілісного майнового комплексу відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства) та дотримання вимог експлуатації об’єкта. Крім зазначених умов, можуть застосовуватися й інші, залежно від специфіки об’єкта оренди. Для участі у конкурсі учасник має подати на розгляд конкурсної комісії матеріали, визначені законодавством. Переможець визначається за максимальним розміром орендної плати при обов’язковому забезпеченні виконання інших умов конкурсу. Власне сам конкурс проводиться в один етап, на якому визначається переможець згідно з умовами конкурсу та зобов’язаннями учасника конкурсу. Комісія визначає переможця більшістю голосів присутніх членів комісії на засіданні. І вже за результатами конкурсу з переможцем орендодавець укладає договір оренди. До умов договору оренди включаються орендна плата в розмірі, запропонованому переможцем конкурсу, та інші пропозиції переможця конкурсу. Нібито нічого надприродного, однак, порядок передачі в оренду майна територіальної громади із застосуванням конкурсних засад у загальному обрахунку потребує понад 6 календарних місяців часу, договори оренди укладаються на короткий термін – до одного року, їх пролонгація передбачена з дотриманням всіх процедур на конкурсних засадах, як і на момент первинного укладання договору оренди. Власне процедура порядку розгляду заяв обтяжена вимогами надання орендарем низки документів, які не стосуються господарсько-договірної практики. Всі витрати з підготовки документів для укладання договорів оренди, експертної оцінки вартості майна, що передається в оренду покладається на орендаря, як і внесок орендаря на право участі у конкурсі, який є платою за право оренди. Стосовно термінів оренди, то, попри рекомендації Президента України від 12 травня 2005 р. № 779/2005 «Про лібералізацію підприємницької діяльності та державну підтримку підприємництва» щодо запровадження мінімального терміну дії договорів оренди державного майна не менше трьох років, більшість договорів все ж укладаються на строк до одного року. Це й стає основою для корупції, оскільки органи місцевого самоврядування втілюють «кампанії» з тотального перегляду розміру орендної плати за оренду комунального майна без урахування його вартості і технічного стану на момент передачі його в оренду. Де вихід? Одним із варіантів вирішення проблеми може стати запровадження «безстрокового» терміну оренди. Відтак, було б доцільним передбачити в Типових договорах оренди, що термін дії договорів оренди може обмежуватись лише у таких випадках: прийняття рішення про приватизацію об’єкта оренди; неналежного виконання орендарем умов договору; коли об’єкт оренди у плановому порядку підлягає реконструкції за рахунок коштів орендодавця, а також у випадках, встановлених ЦК України. Окрім того, слід рекомендувати місцевій владі розглядати оренду комунальної власності суб’єктами малого та середнього бізнесу не як джерело доходу, а як створення необхідних умов для розвитку підприємництва, створення робочих місць та наповнення місцевих бюджетів за рахунок платників податків. У відносинах з громадянами влада не повинна виступати у ролі комерційного контрагента. Необхідно також встановити реальний ринковий розмір плати за оренду державного та комунального майна у Києві, котрий буде здатний забезпечити ефективне використання об’єктів власності столиці, й, водночас, зберегти мотивацію бізнесу до ділової активності. Це, у свою чергу, можливе лише за умови здійснення спільних кроків міською владою та підприємницькою громадою Києва, й відмови сторін від односторонніх неузгоджених дій. А задля можливості здійснювати громадський контроль та активно брати участь у процесах здавання в оренду майна на конкурсній основі ввести до складу конкурсних комісій з передачі в оренду комунального майна представників Спілки орендарів і підприємців України та інших громадських об’єднань підприємців і роботодавців.