Правові аспекти дострокового розірвання договорів оренди

Відомо досить багато випадків, коли орендарі зловживають своїми правами, а орендодавці перестають одержувати орендні платежі, витрачають велику кількість часу й коштів для їхнього виселення, стягнення неустойки. Окрім цього, почасти порушуються договірні зобов’язання з боку орендодавців, котрі намагаються до закінчення строку оренди позбутися орендарів без належних підстав. Коли слід застосовувати притримання Стосовно орендарів, то складності з ними найчастіше виникають у орендодавців у момент переукладання договору оренди на новий строк. Наприклад, коли сторони не можуть домовитися про нову ціну оренди, через що орендодавець вимушений виселяти орендаря. У цій ситуації орендар часто продовжує користуватися орендованим майном, а орендодавець займається тим, що в законному порядку, тобто через суд, виселяє його. Залежно від судової підвідомчості й опору орендаря вирішення спору й виселення займатиме від кількох місяців до року і більше. До цього моменту правомірним буде лише нарахування неустойки за законом, тобто в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення – ч. 2 ст. 785 ЦК України. При застосуванні ч. 2 ст. 785 ЦК України треба виходити з того, що суд розглядає справи з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, охоронюваних законом. Згідно із ч. 2 ст. 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Таким чином, перед зверненням до суду необхідно здійснити вимогу сплати неустойки, і лише після невиконання цієї вимоги можна вважати, що право орендодавця порушується орендарем, відтак, він може приступити до його захисту в суді. Однак прийнята в Україні практика користування обмеженою відповідальністю юридичних осіб практично зводить нанівець можливість стягнення зазначеної неустойки. Виходячи з наведеного, захистити права орендодавця можна, грамотно застосувавши таку новелу чинного ЦК України, як притримання. Згідно зі ст. 546 ЦК України виконання зобов’язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, задатком. Виконання зобов’язання (основного) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом. Угода щодо забезпечення виконання зобов’язання укладається в письмовій формі. Частина 1 ст. 594 ЦК України передбачає, що кредитор, котрий правомірно володіє річчю, яка підлягає передачі боржникові або особі, вказаній боржником, у випадку невиконання ним у строк зобов’язання щодо оплати цієї речі або відшкодування кредиторові пов’язаних з нею видатків і інших збитків має право притримати її в себе до виконання боржником зобов’язання. Таким чином, для застосування притримання необхідно включити в договір оренди відповідні умови про забезпечення зобов’язань. Утримання майна, правильно описане в договорі оренди, дозволить припинити доступ орендаря у відповідні приміщення, звільнити орендовані приміщення всі або частково від майна орендаря, почати їх здавати, здійснювати охорону утримуваного майна орендаря, зокрема, за рахунок орендаря тощо. Це зведе до мінімуму збиток, нанесений орендарем, зокрема, розмір упущеної вигоди. Стосовно підстав розірвання договору Щодо орендодавців, то порушення договірних зобов’язань з їхнього боку пов’язані зі спробами до закінчення строку оренди розірвати відповідний договір без належних підстав. Підстави для розірвання договору оренди (за винятком оренди державного й комунального майна) встановлені ГК та ЦК України. Крім цього, додаткові умови розірвання договору оренди можуть передбачатися договором. Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Таким чином, у загальному порядку сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, має надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, яка у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у випадку неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду. Аналогічні положення містяться і в ст. 651 ЦК України. Рішенням КСУ у справі щодо офіційного тлумачення положення ч. 2 ст. 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) дається відповідне тлумачення, згідно з яким право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб’єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист. Тобто якщо в сторони є підстави для розірвання договору, вона може звертатися безпосередньо в суд. У разі якщо спір буде переданий на вирішення до суду, останній буде виходити з наступного. Відповідно до ст. 783 ЦК України орендодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. У цьому контексті слід зауважити, що можливість застосування на практиці цих умов залежить від змісту договору найму. Так, аби уникнути можливості розірвання договору в зв’язку з користуванням річчю всупереч договору або призначенню речі, в ньому слід передбачити необхідні умови користування річчю та її призначення. Стосовно суборенди, то здавати річ в суборенду можна тільки за умови згоди орендодавця, отриманої у письмовій формі або у разі прямого зазначення такого права орендаря в договорі, наприклад, передбачивши у розділі «Права орендаря» наступне право – «наймач має право, дозвіл наймодавця передавати об’єкт оренди в суборенду третім особам». Якщо домовленістю сторін (договором) обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на орендаря, задля неможливості застосування цієї підстави розірвання договору капітальний ремонт має бути проведений як передбачено. Треба звернути увагу, що найчастіше застосування наведених підстав розірвання договору з ініціативи наймодавця в судовому порядку ускладнюється. Так, дуже важко довести в суді факти користування річчю всупереч договору або призначенню, передачу в користування іншій особі, недбалу поведінку та можливість створення загрози пошкодження речі та те, що наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі. Так, наприклад, відповідач може просто не надати в суд документи, які б підтвердили наявність договору суборенди на об’єкт оренди. Проте факт початку проведення капітального ремонту може бути навпаки дуже легко доведений наявністю договору з архітектурно-будівельною організацією, укладеним у належний строк, навіть без платежів. На що впливає істотна зміна обставин Окрім цього, орендодавець згідно зі ст. 652 ЦК України може ініціювати розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин. Однак таке може бути прямо заборонено договором. Так, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч. 4 ст. 652 ЦК України, – змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У випадку розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд на вимогу будь-якої із сторін визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв’язку з виконанням цього договору. Згідно зі ч. 4 ст. 652 ЦК України зміна договору у зв’язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або тягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. Відшкодування збитків Розірвання договорів у судовому порядку почасти пов’язане з вимогами майнового характеру щодо стягнення неустойки (штраф, пеня), відшкодування збитків (як реальних втрат, так і упущеної вигоди) і навіть моральної (немайнової) шкоди. Відшкодування збитків здебільшого передбачає значні фінансові втрати, які почасти перевищують видатки на виконання договору. Водночас, потрібно мати на увазі, що збиток – розширене поняття, яке надає великий простір для юридичного маневру. Заздалегідь слід прораховувати, зважаючи на особливості конкретних договірних відносин, той варіант розірвання договору, який би був пов’язаний із найменшими втратами для сторін договору при настанні правових наслідків такого розірвання або зведення цих втрат до мінімуму. *** З огляду на викладене можна дійти таких висновків. Розірвання договору з ініціативи тільки однієї сторони можливо (1) у випадках, прямо передбачених договором; (2) у випадках, прямо передбачених у законі. Тобто якщо в договорі орендодавець передбачить додаткові умови розірвання договору, крім тих, що визначено в ЦК (наприклад, за затримку комунальних платежів тощо), то за таких умов орендодавець також може звертатися до суду для розірвання договору. Умови, за яких договір може бути розірваним, сторонам краще визначити в договорі. Навіть якщо в договорі не будуть передбачені такі умови або якщо в договорі будуть перераховані умови, відмінні від тих, що прописано в законі, у випадках, прямо передбачених законом, суд буде керуватися відповідними положеннями законодавства.