Всі рубрики


Інвестування в Україні: що слід враховувати іноземному інвестору

Плануючи вкладення капіталу до економіки іншої держави, іноземному інвестору необхідно мати уяву не лише про природні, економічні, політичні і соціальні фактори та тенденції в країні, але й про особливості правового регулювання. Україна декларує свою відкритість та сприяння потокам іноземного капіталу, про що свідчать нещодавні зміни в українському законодавстві. Разом з цим слід звернути увагу на юридичні аспекти здійснення інвестування. Передусім слід відзначити декілька загальних чинників, пов’язаних з інвестуванням в Україні. По-перше, оскільки здійснення інвестиційної діяльності супроводжується грошовими операціями, проведення розрахунків, як правило, потребує відкриття в українському банку спеціального інвестиційного рахунку. Особливості та порядок відкриття банківських рахунків в Україні містяться в постанові правління Національного банку України від 12 листопада 2003 р. № 492 «Про затвердження Інструкції про порядок відкриття, використання і закриття рахунків у національній та іноземних валютах». По-друге, оскільки більша частина документів, необхідних для здійснення інвестування, походить з іноземної держави, то, для того щоб той чи інший документ мав юридичну силу на території України, обов’язковим є апостилювання цих документів згідно з положеннями Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів 1961 р., або консульської легалізації. Слід зазначити, що до Конвенції 1961 р. приєдналась переважна більшість держав світу. В той же час нагадуємо, що серед європейських країн виключенням є Німеччина. Документи, видані на території цієї країни, для набуття юридичної сили в Україні підлягають консульській легалізації. Винятки з цього правила можуть встановлюватися окремими міждержавними угодами. Крім того, документи, що подаються іноземним інвестором в Україні, повинні бути нотаріально посвідчені та перекладені українською мовою. По-третє, іноземна інвестиція підлягає державній реєстрації у відповідному місцевому органі державної виконавчої влади. Як правило, реєстрація має бути проведена протягом 3 днів з моменту здійснення іноземної інвестиції в порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 7 серпня 1996 р. № 928 «Про затвердження Положення про порядок державної реєстрації іноземних інвестицій». Крім загальних вимог слід враховувати також і ризики інвестування залежно від сфери здійснення інвестиційної діяльності. Зокрема, в цій статті будуть окреслені деякі особливості та ризики здійснення іноземних інвестицій в сфері нерухомості, а також інвестування шляхом придбання корпоративних прав (злиття та поглинання (M&A)). Інвестиції в нерухомість Ринок нерухомості є найбільш привабливим та користується неабиякою популярністю серед іноземних інвесторів. В даній сфері можна виділити два основні напрямки інвестування: придбання нерухомості та здійснення будівельної діяльності. У випадку придбання будівель та (або) споруд з метою уникнення ризику придбання «неякісного товару» та зайвих витрат слід приділити пильну увагу юридичній «чистоті» об’єкта нерухомого майна. Зокрема, необхідно встановити наступне:
  1. Правоздатність та дієздатність продавця. Для того щоб угода була законною і не довелось повертати придбану будівлю законному власнику, важливо встановити, чи є особа, з якою укладатиметься договір купівлі-продажу, дійсним власником нерухомого майна. В даному випадку необхідно запросити правовстановлюючі документи та, в разі необхідності і можливості, вивчити історію придбання нерухомості попереднім власником.
  2. Наявність чи відсутність будь-яких прав третіх осіб на нерухоме майно, а також обтяжень та (або) обмежень права власності продавця. При купівлі того чи іншого об’єкта нерухомого майна важливо уявляти, які додаткові обов’язки можуть виникнути разом з правом власності на об’єкт (укладення договору оренди с третьою особою тощо). Для перевірки цієї інформації слід запросити у власника дані про наявність договорів оренди, іпотеки, інших правочинів щодо нерухомого майна, інформацію щодо перебування в податковій заставі тощо. Як правило, ці дані містяться у відповідних реєстрах, і їх перевірка здійснюється нотаріусом безпосередньо при підготовці до посвідчення договору. Однак для економії часу та коштів, необхідних для підготовки до укладення договору, рекомендуємо цю інформацію перевіряти завчасно.
  3. Законність розміщення будівлі та (або) споруди. Якщо можливо, слід з’ясувати, чи відповідає об’єкт нерухомого майна нормам та правилам забудови території, охорони навколишнього середовища і безпеці, іншим правилам законодавства України, чи не є об’єкт, який планується придбати, результатом самочинного будівництва тощо. Необхідно пам’ятати, що придбання нерухомості, саме будівництво якої не відповідає вимогам законодавства, може призвести до обов’язку виплати штрафів, усунення відповідних недоліків або знесення самої будівлі та (або) споруди.
Якщо інвестор планує вихід на будівельний ринок України, слід враховувати необхідність отримання низки дозвільних документів. Проходження цієї процедури, яка є досить складною та довготривалою, як правило, потребує залучення спеціалістів в даній сфері. При здійсненні інвестування в нерухомість (незалежно від того, чи це здійснення будівельної діяльності чи придбання нерухомого майна) важливим є питання щодо набуття прав на земельні ділянки. В контексті іноземного інвестування українське законодавство, що регулює земельні відносини, містить певні особливості та обмеження. Так, відповідно до ст. 82 ЗК України іноземні особи не можуть бути власниками земельних ділянок, що належать до категорії земель сільськогосподарського призначення. Крім того, іноземні юридичні особи вправі придбавати земельні ділянки виключно для визначених законом цілей та враховуючи територіальне місце розташування земельної ділянки. Так, відповідно до ч. 2 ст. 82 ЗК України земельні ділянки за межами населених пунктів можуть бути у власності іноземних юридичних осіб лише у випадках придбання об’єкта нерухомості або викупу земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, що знаходиться у власності іноземного інвестора, або в межах населених пунктів – якщо планується здійснення будівництва на земельній ділянці. У всіх інших випадках українське законодавство дозволяє набувати права довгострокового користування земельними ділянками на основі договорів оренди. Крім того, слід звернути увагу на нещодавні зміни до земельного законодавства, якими безпосередньо була закріплена можливість використання суперфіцію (права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) та емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для будівництва). Незважаючи на те що ці інститути є новими для українського бізнесу і на практиці використовуються досить рідко, можна прогнозувати, що вони займуть відповідну позицію поряд з традиційним договором оренди. При набутті прав на земельну ділянку доцільно проводити юридичний аналіз документів, що мають відношення до цієї земельної ділянки. Зокрема, необхідно звертати увагу на наступне.
  1. Дійсний власник (користувач) та «юридична історія» земельної ділянки. Для аналізу легітимності угоди щодо земельної ділянки слід перевірити наявність прав у контрагента та законність набуття цих прав (наявність державного акта на право власності чи право постійного користування, договору оренди тощо).
  2. Наявність чи відсутність прав третіх осіб на земельну ділянку, обтяжень та (або) обмежень прав особи, з якою планується укладення договору.
  3. Категорія та цільове призначення земельної ділянки. Якщо інвестор прийняв рішення щодо придбання земельної ділянки у власність, то її категорія, як було зазначено вище, обумовлює саму можливість укладення договору купівлі-продажу. Цільове призначення земельної ділянки, в свою чергу, є визначальним фактором, що впливає на можливість провадження запланованої діяльності (будівництво, експлуатація будівлі та (або) споруди тощо) та необхідність у зміні цільового призначення земельної ділянки.
Придбання корпоративних прав Придбання корпоративних прав пов’язане з рядом суттєвих ризиків, адже, купуючи компанію, інвестор отримує не лише активи, а й пасиви (борги, зобов’язання тощо) підприємства. У зв’язку з цим на стадії підготовки до укладення угоди необхідним етапом є проведення ґрунтовного фінансового, податкового та юридичного аналізу діяльності компанії. При вивченні компанії слід звертати увагу на деякі важливі складові інформації про неї.
  1. Історія компанії, корпоративні права якої планується придбати. Необхідно встановити, чи законно була створена компанія, під якими найменуваннями вона діяла, якою діяльністю займалась та на території яких регіонів та держав. В даному випадку ретельному вивченню підлягають установчі документи, ліцензії, дозволи, свідоцтва та інші документи, які видають органи влади.
  2. Майно, що належить компанії (рухоме та нерухоме майно, майнові права), та обов’язки компанії. Слід провести дослідження на предмет наявності обтяжень майна та судових позовів та справ щодо компанії або її майна.
  3. Договори, які укладались компанією та можуть вплинути на вигідність придбання цієї компанії для інвестора.
Це найбільш узагальнений перелік інформації, якою слід володіти інвестору для прийняття правильного рішення та розробки оптимальної схеми придбання компанії тощо. Окремо слід відзначити ризики, пов’язані з безпосереднім укладенням відповідних договорів, спрямованих на реалізацію іноземних інвестицій. Практика свідчить, що професійно та грамотно складений договір є надійним аргументом та інструментом захисту прав інвестора у випадку виникнення спірних ситуацій.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№1-4 | 29 квітня
Тема тижня:
Юридичний форум
Тема тижня
  • Незворотність змін. Мін’юст та міжнародні партнери – втілюємо зміни разом!
  • Проарбітражний підхід. Про підсумки застосування нового арбітражного законодавства.
  • ДП «СЕТАМ» перейшло від Мін’юсту до сфери управління АРМА.
Придбати PDF-версію
 

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________