Український ринок землі: бій з тінню!

Говорячи про реалії ринку землі, що, до речі, за Конституцією України є основним багатством українського народу, думки «вчених» розходяться. Насамперед, у питанні чи існує в Україні ринок землі. Так, звичайно, скажете ви, адже мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення не безмежний, а тому категорії земель, що не підпадають під дію ст. 15 Перехідних положень ЗК України, можна вважати повноцінним об’єктом ринку. Це вагомий аргумент, проте... Згідно з даними Державного земельного кадастру загальна площа земель України становить 60,35 млн га, з яких 41,8 млн га (69,3% території) – землі сільськогосподарського призначення (у тому числі орна земля – близько 33 млн га). Тобто близько 70% земель в Україні де-юре лишаються поза ринком. Чи можна вважати такий ринок повноцінним? Нещодавно поцікавився у службовців «УкрСибБанку» чи надають вони іпотечні кредити на придбання земельних ділянок, виділених (у натурі) на місцевості для ведення особистого селянського господарства і отримав категоричне заперечення. Почекайте, апелював до них, адже мораторій забороняє відчуження земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства», які виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв). Водночас, його дія не поширюється на відчуження земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства», якщо такі земельні ділянки перейшли у власність громадян України внаслідок надання їх за рішенням відповідних органів влади, придбані у власність на підставі цивільно-правових правочинів (купівля-продаж, міна, дарування тощо). Відповідь була однозначна – ні. Як мені пояснили, юридичний департамент банку навіть не розглядає подібні пропозиції. Аналогічна ситуація і в інших банках. Чи функціонує вітчизняний ринок землі? Повернімося до земель сільськогосподарського призначення. Якщо ви маєте, земельну ділянку з цільовим призначенням «товарне сільгоспвиробництво», то єдиним способом отримання хоча б якогось прибутку є здавання її в оренду практично за безцінь певному суб’єкту ведення товарного сільськогосподарського виробництва. За даними Держагентства земельних ресурсів, станом на 1 жовтня 2006 р. було укладено 4,5 млн договорів оренди земельних часток (паїв). Середній розмір орендної плати на рік за 1 га становив 130,3 грн. Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) згідно з укладеними договорами на 2006 р. становила 2,3 млрд грн. Серед форм плати за оренду земельних часток (паїв) домінують натуральна (сільськогосподарською продукцією) і грошова. Станом на 1 жовтня 2006 р. фактично виплачено за оренду земельних часток (паїв) 1 млрд 174,4 млн грн (50,8%). Тож кому вигідний такий ринок землі? Можливо, селянам, які отримують по 100 грн на рік, або по 5 мішків кукурудзи і при цьому не можуть цю землю ані продати, ані взяти кредит у банку під її заставу? Або… Насамперед, у відсутності ринку землі зацікавлені самі чиновники та влада на місцях, для котрих незаконна (всупереч дії мораторію) зміна цільового призначення такої землі лишається суттєвим джерелом поповнення власного бюджету. Відтак, той, хто розповідає про благородну справу захисту сільгоспвиробника шляхом продовження дії мораторію або не розуміється на ринку землі, або відверто лукавить. У Законі України «Про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів)» від 19 грудня 2006 р. йшлося про те, що купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) запроваджується з 1 січня 2008 р. за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок землі, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва. Тобто цього разу законодавець (у даному випадку автором проекту Закону був Василь Цушко) створив можливість надовго відтягнути факт впровадження ринку землі – достатньо лише блокувати прийняття необхідних законів. Водночас, наприкінці минулого – початку цього року запровадження мораторію наштовхнулося на значний опір Президента, котрий ветував його, а після подолання президентського вето, не без участі фракції «БЮТ», направив відповідне подання до КСУ, аби визнати даний Закон неконституційним. Пізніше, розуміючи неможливість розробки і прийняття відповідних законів до 1 січня 2008 р., глава держави озвучив дату, до якої мають бути прийняті відповідні закони – 1 липня 2008 р. Проте далі відтягувати запровадження ринку землі не лише неможливо, але й злочинно. Вже зараз об’єднання учасників ринку вимагають від Президента якнайшвидших дій щодо припинення дії мораторію. Зокрема, на минулому тижні Українська аграрна конфедерація за дорученням професійних громадських об'єднань АПК України поширила звернення до глави держави, в якому йшлося про те, що «мораторій, який на сьогодні діє, не запобігає трансакціям із землею, поширюються тіньові схеми її відчуження, що не приносить користі ані землевласникам, ані бюджету країни. Законодавча база щодо ринку земель практично сформована. Бракує лише одного – політичної волі створити із перспективної аграрної галузі одну з найконкурентоспроможніших у світі, а з бідних знедолених українських селян – заможних людей». Об’єднання АПК запропонували припинити дію мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення не пізніше 1 липня 2008 р., проекти законів України «Про ринок земель» та «Про державний земельний кадастр», які підготовлені за активної підтримки Секретаріату Президента, повинні бути доопрацьовані з урахуванням інтересів агарної спільноти та внесені до ВР до кінця поточного року як першочергові, крім того, необхідно забезпечити доопрацювання та обов'язкове виконання Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інші вимоги. Отже, запровадження цивілізованого ринку землі очікують усі, крім тих, кому це не вигідно. Ще влітку про необхідність продовження дії мораторію до 2015 р. заявив лідер соціалістів Олександр Мороз, а з-поміж палких поборників заборони продажу землі, що потрапили до парламенту, – комуністи та Блок Литвина. Що пропонується? Вперше в Україні землею несільськогосподарського призначення почали торгувати з моменту набуття чинності Указом Президента  від 29 грудня 1993 р. «Про приватизацію автозаправних станцій». Упродовж усіх років незалежності України законодавча база в сфері регулювання земельних відносин поширювалася, а Земельний кодекс, що набув чинності 1 січня 2002 р., остаточно узаконив деклароване Конституцією право власності на землю. Про необхідність прийняття Закону «Про ринок землі» заговорили саме з прийняттям нової редакції ЗК України, оскільки в Прикінцевих положеннях кодексу містилося доручення Кабміну розробити проект Закону «Про ринок землі». До літа 2002 р. завдання було виконане. Проект Закону включав 15 розділів, серед яких такі: державне регулювання ринку земель в Україні; набуття і реалізація прав на землю на ринку земель; продаж земельних ділянок та прав на них на конкурентних засадах; цивільно-правові угоди на ринку земель, їх зміст та порядок їх складання; визначення вартості земельної ділянки та прав на неї на ринку земель; землевпорядна документація при укладанні цивільно-правових угод; виникнення права власності на земельний об'єкт; застава, кредитування, страхування земельних об'єктів продажу; продаж цінних паперів на земельні об'єкти тощо. Експерти хоча і визначали певну неузгодженість цього проекту Закону, але  говорили і про його прогресивність. Зокрема, даний проект впроваджував неіснуючі на той час права громадян, зокрема, право викупу земельної ділянки з розстроченням платежу, право на зміну цільового призначення земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) тощо. У листопаді 2003 р. група народних депутатів зареєструвала в парламенті проект Закону «Про ринок земель». У пояснювальній записці зазначалося, що основним завданням законопроекту є визначення правових засад ринкового обігу земельних ділянок, тобто обігу, який базується на основі співвідношення пропозиції та попиту на земельні ділянки. Проект визначав перелік суб’єктів ринку земель, що повністю співпадали із нормами ЗК України, та об’єкти ринку земель, до яких належали: (1) земельні ділянки, які перебувають в державній та комунальній власності, крім земель, що не можуть передаватись у приватну власність відповідно до Земельного кодексу України; (2) земельні ділянки чи частки у праві спільної власності на земельні ділянки, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, крім випадків, визначених законом; (3) земельні ділянки, конфісковані за рішенням суду. Оскільки конфіскація за законом – це примусове безоплатне вилучення у власність держави усього або частини майна, яке є особистою власністю громадянина, то виділення конфіскованих земель як окремого об’єкта ринку землі не мало сенсу. Значним недоліком цього проекту Закону стала нечіткість розмежування повноважень у сфері регулювання земельних відносин з боку органів державної влади та місцевого самоврядування. Крім того, цей документ фактично обумовлював лише особливості купівлі-продажу земельних ділянок та не торкався інших цивільно-правових угод. До речі, даний законопроект був розкритикований Комітетом ВР з питань європейської інтеграції як такий, що не відповідає принципам ЄС та СОТ. Так, на рівні із нормами ЗК України даний проект Закону містив обмеження щодо набуття земель сільськогосподарського призначення у власність громадянами та юридичними особами. Зокрема, йшлося про те, що іноземні громадяни, особи без громадянства, спільні підприємства, створені за участю іноземних фізичних та юридичних осіб, та іноземні юридичні особи не можуть мати у власності землі сільськогосподарського призначення. Проект Закону визначав переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Експерти вважали, що згідно з ч. 1 ст. 12 Договору про заснування ЄС будь-яка дискримінація на підставі громадянства має бути заборонена. Цей законопроект із поправками був прийнятий Верховною Радою у першому читанні 17 червня 2004 р. Згодом було запропоновано низку законопроектів, один із яких був розроблений у стінах Секретаріату Президента і, на відміну від інших, урегульовував лише ринок землі сільськогосподарського призначення. Так, проект Закону «Про ринок землі сільськогосподарського призначення» визначає поняття «ринок земель сільськогосподарського призначення», сферу дії, суб’єктів та об’єктів ринку, а також переважне право користувача та власника суміжних земельних ділянок на придбання земельної ділянки у власність. При цьому якщо і один, і інший висловили свою волю щодо придбання землі, вибір лишається за продавцем. Ця новела може стати предметом серйозних суперечок, адже дотепер переважне право на придбання землі мав тільки користувач (ст. 9 Закону «Про оренду землі»). Попри визначення необхідності державного регулювання ринку, проект Закону містить механізми адміністративного втручання (з метою запобігання спекулятивним операціям та монополізації ринку земель сільськогосподарського призначення), зокрема, встановлення кваліфікаційних вимог до покупця земельних ділянок, обмеження площі земель, що може знаходитися у власності однієї особи тощо. По-суті, цей законопроект не врегульовує ринок земельних ділянок, позаяк не містить ані процедур, ані чітких механізмів його виконання. Тож у разі його прийняття дотримання його норм на практиці буде проблематичним, насамперед, для самих контролюючих органів. Крім того, існує також законопроект «Про земельний ринок», розроблений заступником голови Миколаївської ОДА, експертом з питань земельних правовідносин Аркадієм Корнацьким. На відміну від попереднього зазначений проект дає більш чітке визначення поняття «земельно-ринкові відносини». Так, в законопроекті Секретаріату Президента йдеться про те, що ринок земель – це система економічних та правових механізмів взаємодії суб’єктів ринку, водночас, у проекті пана Корнацького зазначається, що земельно-ринкові відносини – це суспільно-правові відносини суб’єктів земельного ринку щодо розпорядження об’єктами земельного ринку. При цьому сукупність земельно-ринкових відносин визначає земельний ринок. Особливим завданням цього законопроекту є регулювання порядку первинного відчуження приватизованих земель сільськогосподарського призначення, запровадження обов’язкових умов угод з відчуження таких земель, що гарантовано забезпечуватимуть захист економічних інтересів продавців цих земель та ринково обґрунтовані ціни. На нашу думку, в документі необхідно передбачити захист економічних інтересів не лише продавців, але й покупців земельних ділянок, адже експертна оцінка не завжди може відповідати реальній ціні, якість грунтів може бути прихована від покупця тощо. Сам проект Закону значно ліберальніший, аніж його попередники. Тут відсутнє адміністративне втручання держави, серед головних завдань якої в реалізації цього Закону є забезпечення верховенства права та ефективного розвитку економіки. Більше того, законопроект визначає, що акти органів влади з регулювання земельного ринку та щодо будь-якого правочину суб’єктів земельного ринку повинні базуватись на нормах чинного законодавства, не можуть порушувати чи погіршувати права землевласників щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками та земельними правами, визначеними законодавством. Проект передбачає і конкретні механізми діяльності влади. 1 січня – час пік На жаль, прийняття необхідних законів до першого січня 2008 р. малоймовірне. Поза сумнівом, робота над ними призведе до значного протистояння між різними політичними силами. «За них буде велика бійка. Все залежатиме від того, яка розстановка сил буде у парламенті, хто матиме вплив на Мін'юст і Держземагентство. Я думаю, що 1 січня наступного року не буде старту ринку земель сільгосппризначення. Про це можна буде говорити тоді, коли депутати домовляться про формат прийняття цих законів», – заявив президент асоціації «Земельний союз України» Андрій Кошиль. Як вважають експерти, на сьогодні ані у фахівців, ані в депутатів Верховної Ради немає чіткого розуміння і єдиної думки з принципово важливих моментів.