Припинення права власності на землю

Загальновідомо, що власність – основа ринкової економіки. Саме тому Конституція України закріплює гарантії цього права. Так, ст. 41 Основного Закону визначає, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Однак власність – поняття всеохоплююче, адже володіти можна як кульковою ручкою, так і основним національним багатством України – землею. Стаття 14 Конституції України закріплює норми про те, що право власності на землю гарантується. Так, з одного боку, держава передбачила юридичні випадки, з настанням яких припиняється право власності на землю, а з іншого – розробила механізми примусового позбавлення юридичних чи фізичних осіб права власності на земельні ділянки. Коли втрачається право власності Відповідно до ст. 378 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) право власності на земельні ділянки може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом. Проте Земельний кодекс України (далі – ЗК України) передбачає й інші позасудові механізми припинення права власності на землю. Зокрема, підставами для припинення прав власності на землю відповідно до ст. 140 ЗК України є добровільна відмова власника від права на земельну ділянку, смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця, відчуження земельної ділянки за рішенням власника (ст. 131 ЗК України). Цією ж статтею ЗК України передбачаються і судові механізми припинення права власності на землю, зокрема, звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора, відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб, конфіскація за рішенням суду, невідчуження земельної ділянки іноземним особам та особам без громадянства у встановлений строк. Однак цей список не є вичерпним, адже ЗК України сам передбачає додаткові підстави припинення права власності на землю. Так, право власності на землю для конкретної юридичної особи може бути припинене внаслідок реорганізації чи ліквідації товариства. Крім того, слід зазначити, що у разі поділу земельної ділянки, котра перебуває на праві спільної сумісної власності, також припиняється право власності на земельну ділянку як на самостійний об’єкт права спільної сумісної власності. Не варто забувати, що відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, що необхідна для їх обслуговування. Отже, продаючи житловий будинок, продавець втрачає право власності на ту частину земельної ділянки, на якій він розміщений. Проте автори науково-практичного коментаря ЗК України (за загальною редакцією В.І. Семчика, 2007 р.) вважають, що сім підстав, перерахованих у ст. 140 ЗК України, є вичерпними. Тобто інші юридичні факти, не перераховані у зазначеній статті, не можуть розглядатися як підстави припинення права власності на земельну ділянку. На відміну від цивілістів, котрі розділяють підстави припинення права власності на земельні ділянки на дві групи (за бажанням і на основі волевиявлення власника та проти волі власника), автори коментаря ЗК України умовно виділяють три основні групи підстав: а) добровільне припинення права власності на земельну ділянку, тобто без примусового вилучення земель; б) вилучення земель поза згодою їх власника за умови наявності його вини; в) вилучення земель поза згодою їх власника за умови відсутності вини. Далі розглянемо останню групу підстав, тобто, говорячи мовою цивілістів, підстав припинення права власності на земельні ділянки проти волі власника. Примусова втрата землі На відміну від ЗК 1992 р., у чинному ЗК України не передбачається можливість припинення права власності на земельні ділянки за таких підстав, як систематичне ухилення від внесення земельного податку в строки, встановлені законодавством, невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва і протягом двох років для несільськогосподарських потреб. Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку передбачені ст. 143 ЗК України. Порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства, зазначається в ст. 144 ЗК України. Проте стаття не визначає, що саме слід відносити до порушення земельного законодавства. Частково види порушень земельного законодавства перераховані у ст. 211 ЗК України. Зокрема, земельну ділянку можна втратити у разі укладення угод з порушенням земельного законодавства; самовільного зайняття земельних ділянок; псування сільськогосподарських угідь та інших земель, їх забруднення хімічними та радіоактивними речовинами і стічними водами, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами; розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об’єктів, що негативно впливають на стан земель; невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням; порушення строків повернення тимчасово займаних земель або невиконання обов’язків щодо приведення їх у стан, придатний для використання за призначенням; знищення межових знаків; приховування від обліку і реєстрації та перекручення даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок, непроведення рекультивації порушених земель; знищення або пошкодження протиерозійних і гідротехнічних споруд, захисних насаджень; невиконання умов знімання, збереження і нанесення родючого шару ґрунту; самовільне відхилення від проектів землеустрою; ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та подання недостовірної інформації щодо них; порушення строків розгляду заяв щодо відведення земельних ділянок тощо. Суспільні потреби Окремо хотілося б зупинитися на процедурі викупу земельних ділянок для суспільних потреб. Так, ст. 146 ЗК України визначає суспільні потреби, за яких може бути порушене питання про викуп у власника його земельної ділянки. Органи державної влади та місцевого самоврядування можуть порушувати питання щодо викупу земельних ділянок для таких суспільних потреб: під будівлі і споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування; під будівлі, споруди та інші виробничі об’єкти державної та комунальної власності; під об’єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; оборони та національної безпеки; під будівництво та обслуговування лінійних об’єктів та об’єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо); під розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних організацій; під міські парки, майданчики відпочинку та інші об’єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення. Цей перелік суспільних потреб, для яких може проводитися викуп земельних ділянок, є вичерпним. Інші підстави не можуть розглядатися як суспільні потреби. Проте якщо детально ознайомитися із ним, то можна зрозуміти, що із застосуванням фантазії в Україні будь-яка земельна ділянка може бути викуплена із приписом «для суспільних потреб». Крім того, зазначена стаття вводить процедурний обов’язок для органів державної влади та місцевого самоврядування. Так, власник земельної ділянки щонайменше за один рік до майбутнього викупу має бути письмово попереджений органом, який приймає рішення про її викуп, а сам викуп здійснюється за згодою власника. Вищий господарський суд України у роз’ясненні від 27 червня 2001 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних із захистом права власності на землю і землекористування» встановив, що згода власника земельної ділянки на її викуп повинна надаватися в письмовій формі. Якщо відповідним органом місцевого самоврядування прийнято рішення без згоди власника земельної ділянки, останній має право звернутися до суду із заявою про визнання такого рішення недійсним. Якщо власник земельної ділянки не дає згоду на її викуп, питання вирішується в судовому порядку. Крім того, основною умовою будь-якого правочину є досягнення згоди за ціною. Так, згідно із ЗК України вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до грошової та експертної оцінки земель, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабміном. Якщо ж власник земельної ділянки не згоден з викупною вартістю, питання вирішується в судовому порядку. Отже, враховуючи викладене, земля як об’єкт власності є найбільш вразливим, адже підстав для позбавлення права власності на неї і механізмів застосування цих підстав більш ніж достатньо.