Кого в Україні обтяжує сервітут

З моменту набуття чинності новими редакціями Земельного (2002 р.) та Цивільного (2004 р.) кодексів України до загального вжитку цивілістів увійшло «нове» поняття – «сервітут». Однак новим його можна вважати лише для радянського цивільного права, адже до 1917 р. це право активно застосовувалося в законодавстві Російської імперії. Вперше поняття «сервітут» з’явилося в римському цивільному праві у зв’язку з тим, що жодна земельна ділянка, яка знаходилась у власності чи користуванні громадян, не була рівноцінною іншій. Саме створення права обмеженого користування чужою земельною ділянкою врегулювало правовідноси між власниками земельних ділянок у давньому Римі. Відповідно до норм ЦК України (ст. 401) сервітутом вважається право користування чужим майном, що може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб. Водночас Земельний кодекс визначає, що право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Безсумнівно, визначення поняття «сервітут» у Земельному кодексі є більш юридично коректним, адже у цьому визначенні робиться акцент на те, що сервітут – не просто право користування чужою земельною ділянку, а обмежене користування. Отже, це право належить до числа обмежень на земельні ділянки на рівні з правом постійного користування або оренди. Проте, на відміну від права постійного користування або оренди земельної ділянки, сервітут не обмежує власника у правовідносинах щодо розпорядження земельною ділянкою. Йдеться про можливість власника земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, укладати будь-які цивільно-правові договори: купівля-продаж, міна, дарування тощо, оскільки на підставі ст. 101 ЗК України дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи. Водночас право постійного користування або оренди обмежує власника земельної ділянки саме щодо здійснення даних правочинів. Встановлення ж земельного сервітуту призводить лише до відносного зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки її власником (користувачем). Види земельного сервітуту Згідно із Цивільним та Земельним кодексами можна окреслити кілька ознак, за якими може бути класифікований сервітут. Зокрема, в чинному законодавстві сервітути класифікують за його предметом, за строком дії, за оплатністю, за підставами встановлення тощо. Так, ЗК України (ст. 99) встановлює, що власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів (предмет сервітуту): а) право проходу і проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі наявним шляхом; в) право прокладання і експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокладання на свою земельну ділянку водопроводу від чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; д) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; е) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і право проходу до природної водойми; є) право напувати свою худобу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і право прогону худоби до природної водойми; ж) право прогону худоби наявним шляхом; з) право встановлення будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ремонту будинків і споруд; и) інші земельні сервітути. Вважається, що наведений перелік не є вичерпним, адже неможливо встановити всі суспільні відносини, за яких може виникнути необхідність встановлення права обмеженого користування земельною ділянкою. ЦК України (ч. 2 ст. 403) визначає, що сервітути можуть бути: строковими; без визначення строку. Водночас ЗК України встановлює, що сервітути можуть бути постійними або строковими. На думку авторів НПК ЗК України (під ред. Семчика В.І.), до постійних належать земельні сервітути, за яких одна земельна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольняти певні потреби власника (користувача) земельної ділянки. Так, до постійних земельних сервітутів належить прокладення власником (користувачем) панівної ділянки певного лінійного об’єкта через суміжну (обслуговуючу) земельну ділянку. Прикладом строкового земельного сервітуту може бути встановлення власником (користувачем) панівної земельної ділянки будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд на сусідній (обслуговуючій) ділянці. Крім того, ЦК України (ч. 2 ст. 401) встановлює, що сервітути можуть бути класифіковані за правоволодільцем сервітуту. Так, сервітути можуть бути: предіальні (що належать власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки); особисті (встановлений щодо конкретно визначеної особи). Важливу роль на практиці відіграють підстави встановлення сервітуту. Зокрема, ЦК України визначає, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. На відміну від ЦК, у ЗК України (ч. 2 ст. 100) передбачено лише дві підстави встановлення сервітуту: за договором та за рішенням суду. Щодо встановлення земельних сервітутів законом цивілісти вважають, що сервітути можуть встановлюватися ВР України з метою забезпечення суспільних потреб. Стосовно заповітів йдеться про можливість спадкодавця покласти на одного зі спадкоємців обов’язок надавати право користування водоймищем (глиняним, пісчаним, кам’яним кар’єром тощо) іншими спадкоємцями, земельні ділянки яких не мають відповідного природного ресурсу. На жаль, ЗК України не передбачені ці підстави, що може створити додаткові колізії. Встановлення та припинення дії сервітуту Отже, на підставі договору або рішення суду (а в деяких випадках норми закону чи заповіту) може бути встановлений земельний сервітут. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку. Відповідно до норм ЗУ «Про оренду землі» договір оренди не потребує нотаріального посвідчення (нотаріальне посвідчення договору оренди проводиться тільки за вимогою однієї із сторін). Таким чином, за аналогією можна припустити, що договір встановлення сервітуту може бути укладений в довільній формі із зазначенням істотних умов, проте обов’язково зареєстрований в органах державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідно до ч. 2 ст. 101 ЗК України земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам. Йдеться про те, що право сервітуту безпосередньо пов’язане із конкретною земельною ділянкою, а тому відчуження цього права без зміни власника самої земельної ділянки неможливе. Отже, право сервітуту може перейти до іншої особи лише у випадку набуття нею права власності чи права користування панівною земельною ділянкою. ЗК України (ст. 102) встановлює випадки, з настанням яких припиняється дія земельного сервітуту. Такими випадками є: поєднання в одній особі суб’єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки; відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут (для цього необхідно особі, в інтересах якої встановлений сервітут, подати заяву до органу державної реєстрації прав на землю); рішення суду про скасування земельного сервітуту; закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут (лише щодо строкових земельних сервітутів); невикористання земельного сервітуту протягом трьох років (для цього власник обслуговуючої земельної ділянки повинен подати до органу державної реєстрації прав на землю або суду відповідну заяву (позовну заяву), до якої мають додаватися незаперечні письмові докази невикористання земельного сервітуту протягом трьох років); порушення власником сервітуту умов користування сервітутом (зазвичай договором сервітуту встановлюються умови, на яких сервітуарій може використовувати обслуговуючу земельну ділянку; порушення цих умов є підставою для припинення дії сервітуту). Крім того, за рішенням суду дія сервітуту може бути припининена: у разі припинення підстав його встановлення (наприклад, прохід (прогін худоби) по обслуговуючій земельній ділянці з метою користування природною водоймою може бути припинений у випадку її осушення); коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням. Проблеми сервітуту в Україні Ураховуючи, що поняття «сервітут» нове для українського права, а досвід застосування права сервітуту на практиці в фахівців практично відсутній, в Україні почастішали випадки, коли місцеві органи державної влади та органи місцевого самоврядування надають суб’єктам господарювання земельні ділянки, які знаходяться в їх віданні, на короткий термін, уклавши з цими підприємствами договори на встановлення земельного сервітуту. По суті, тут відбувається підміна понять, коли де-факто договори оренди земельних ділянок де-юре укладають і реєструють як договори про встановлення сервітуту. Крім того, плата за встановлення сервітуту надходить власнику земельної ділянки, а не спрямовується до відповідних бюджетів як орендна плата за землю відповідно до законів «Про оренду землі» та «Про плату за землю». Отже, з одного боку, ми маємо недійсний правочин (ч. 1 ст. 215 ЦК України), а з іншого – втрату бюджетних коштів. Крім того, на практиці встановлення сервітуту може створювати конфліктні ситуації, оскільки де-юре сервітуарій має більше прав, аніж власник земельної ділянки щодо користування предметом сервітутом. У НПК ЦК України (Н. Кузнєцова, В. Луць, О. Дзера) наводиться приклад, коли при користуванні відкритим природним водоймищем сервітуарій має первинне право стосовно того, аби напоїти свою худобу, а власнику земельної ділянки може просто не вистачити води. Dura lex – sed lex.