Всі рубрики


Деякі аспекти предмета договорів

Предметом договорів зазвичай виступають речі та майно. Однак предметом можуть бути і майнові права, і майнові комплекси (підприємство, садиба), і корпоративні права. Розглянемо кожен з цих видів більш детально. Речі Речі можуть бути створені, створювані (недобудовані) та майбутні. Створені це ті, на які вже виникло право власності. Прикладом існуючих речей виступають квартири, будинки, інша нерухомість. Визначення поняття «нерухомість» дає ст. 181 ЦКУ, житла – ст. 379 ЦКУ. З приводу останнього слід висловити застереження стосовно вживання на практиці поняття «домоволодіння», яке не передбачене чинним законодавством. І навпаки – у ЦКУ передбачено такий об’єкт, як «садиба», але укладення договорів із таким предметом на сьогодні навряд чи можливе внаслідок неузгодженості земельного й цивільного законодавства та різного порядку реєстрації прав на об’єкти, що входять до складу садиби. Має специфіку й такий предмет договору, як багатоквартирний житловий будинок. Зокрема, виникає питання, чи можна продати його в цілому й чи слід при цьому враховувати його складові та їхній правовий режим (квартири, допоміжні приміщення, нежитлові приміщення)? Крім того, досить часто у багатоповерхових будинках є місця для стоянки автомобілів (підземні гаражі). БТІ реєструє місце стоянки для автомобіля №№ 1, 2, 3 тощо. Чи можливе відчуження таких стоянок як самостійного об’єкта під час відчуження частини житлового будинку з визначенням приміщень, що припадають на цю частку? Слід звернути увагу й на численні питання, що виникають із приводу визначення предмета договору внаслідок подільності речі та пов’язаності її з землею. Наприклад, чи є нерухомим майном або нежитловою спорудою торговельний майданчик, магазин-бар із літнім майданчиком? До якого майна слід віднести: а) паркан, б) металевий кіоск, в) кран-балку, що перебуває всередині будинку? Що буде об’єктом купівлі-продажу, якщо продаються під’їзні шляхи: вони чи земельна ділянка, коли остання перебуває у власності або в користуванні у власника під’їзних шляхів? Щодо створюваних речей, то ними виступають насамперед об’єкти незавершеного будівництва. Який документ посвідчує право власності на такий об’єкт? Чи повинен він бути зареєстрований у реєстрі прав власності на нерухоме майно? Ці питання, врешті-решт, урегульовані в ст. 331 ЦКУ. Слід застерегти, що в ЗУ «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» міститься заборона відчужувати об’єкти незавершеного будівництва, що придбані в результаті приватизації. Стаття 331 ЦКУ такої заборони не містить, але сумніви з приводу можливості вільного відчуження вказаних об’єктів породжені тим, що ЦКУ не регулює приватизацію державного майна. В цьому аспекті цікаво дослідити, яким є предмет іпотеки, якщо йдеться про об’єкти незавершеного будівництва. Згідно зі ст.ст. 5 і 16 ЗУ «Про іпотеку», ст. 4 ЗУ «Про заставу», ст. 5 ЗУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» предметом іпотеки можуть бути: земельна ділянка; земельна ділянка та незавершене будівництво; нерухоме майно, право власності на яке виникне в майбутньому; майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено; завершене будівництво, яке таким стало під час дії договору іпотеки без змін у цьому договорі. Крім того, слід ураховувати, що до завершення будівництва може йтися про існування таких об’єктів, як: (а) будівельні матеріали, (б) об’єкт незавершеного будівництва, (в) будівельні матеріали разом із об’єктом незавершеного будівництва (як головна річ та її приналежність, оскільки вони необхідні для будівництва). Стан використання матеріалів і відповідно стан тієї речі, що виникає внаслідок цього, можуть бути різними. Залежно від ступеня завершеності будівництва ці матеріали можна поділити на дві групи: ті, що становлять значну частку незавершених згідно із проектом робіт, і ті, які становлять незначну частку незавершених відповідно до проекту робіт. Утім для права це не має значення. ЦКУ не враховує ці особливості при визначенні предмета договорів відчуження або іпотеки незавершеного будівництва, а законодавство про приватизацію такі вимоги містить. Згідно з п. 6.4 Положення про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва склад об’єкта незавершеного будівництва вказується в додатку до акта його приймання-передавання разом із: актом приймання-передавання проектно-кошторисної та виконавчої документації на об’єкт незавершеного будівництва; актом приймання-передавання технічної документації устаткування, що приватизується разом з об’єктом незавершеного будівництва; інвентаризаційними описами придбаних для об’єкта незавершеного будівництва матеріалів, виробів, конструкцій, завезених на будівельний майданчик і не використаних для будівництва; інвентаризаційними описами придбаних для об’єкта незавершеного будівництва, не переданого до монтажу або такого, котре не вимагає монтажу. Майнові права Проблематика майнових прав як предмета договорів пов’язана зі спірністю їх визначення. У ч. 2 ст. 190 ЦКУ вони визначаються як неспоживча річ, речові права. Водночас вони є також зобов’язальними правами, як-от право вимоги за договором. Майновими вбачаються й права на частку в статутному капіталі (як майновий вираз корпоративних прав). Право на частку в спільній частковій власності також є, по суті, майновим правом. Цей аспект потребує окремої уваги, але тут слід визначити проблеми, що можуть виникати стосовно: виду права спільної власності (вона буде частковою чи сумісною; наприклад, під час приватизації квартир можливі два варіанти, але при цьому право на допоміжні приміщення визначається як право часткової власності, що навряд чи правильно, адже таку частку продати неможливо); права спільної власності, на яке не має права дитина (квартира в ЖБК); права окремої власності на виділені (поділені) частки; права спільної власності з визначеним порядком користування. Слід розрізняти річ і право. Предметом договору може бути або те, або інше, і навпаки – не може бути одночасно те й інше. Особливе значення це має у разі спільної власності, коли відчужується: або річ у цілому; або частка, що належить учаснику; або спочатку йдеться про виділ (поділ), а потім про відчуження, але обов’язково майна (а не часток). Корпоративні права Згідно зі ст. 167 ГКУ корпоративні права – це права особи, частка якої визначається в статутному фонді (майні) господарської організації, що включають правомочності на участь цієї особи в управлінні господарською організацією, отримання певної частки прибутку (дивідендів) цієї організації та активів у разі ліквідації останньої відповідно до закону, а також інші правомочності, передбачені законом та установчими документами. Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 116 ЦКУ учасники господарських товариств можуть здійснювати відчуження часток у статутному (складеному) капіталі або цінних паперів, що засвідчують участь у товаристві (тобто акцій). Відтак, неузгодженість між ЦКУ та ГКУ призводить до того, що в теорії та на практиці допускається можливість відчуження (тобто передбачається такий предмет договорів про відчуження): корпоративних прав; часток у статутному капіталі господарського товариства; акцій; прав засновника. Сторони вільні у визначенні предмета договору, але слід ураховувати таке. Акції (а не корпоративні права) відчужуються в разі, якщо йдеться про права учасника АТ – акціонера. Права засновника навряд чи можна визначати як предмет договору відчуження, оскільки цей термін є збірним поняттям щодо прав цих осіб. Корпоративні права можуть відчужуватися як такі, що передбачені як окремий об’єкт у ГКУ. Право на частку в статутному капіталі є найбільш поширеним об’єктом, оскільки передбачене в ЦКУ (ст.ст. 127, 137, 147). Під час доведення своїх прав на частку в статутному капіталі господарського товариства важливим є момент, з якого особа набуває прав за договором (а отже, і прав на частку, і прав учасника, тобто корпоративних прав). Слід ураховувати, що, по-перше, зміни до установчих документів юридичних осіб підлягають обов’язковій державній реєстрації згідно з ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців». По-друге, відповідно до ч. 2 ст. 12 зазначеного Закону в Єдиному державному реєстрі містяться такі відомості щодо юридичної особи: перелік засновників (учасників) юридичної особи, дані про розмір статутного фонду (статутного або складеного капіталу), зокрема, частки кожного із засновників (учасників). По-третє, якщо відомості, які підлягають внесенню до Єдиного державного реєстру, були внесені до нього, то такі відомості вважаються достовірними. Крім того, учасник ТОВ має відчужувати належну йому частку в статутному капіталі з додержанням вимог частин 1 та 2 ст. 147 ЦКУ про переважне право інших учасників на придбання цієї частки і на відсутність заборон продавати частку третім особам. Подібне право мають і акціонери ЗАТ (ч. 3 ст. 81 ГКУ), хоча порядок його реалізації в ГКУ не зазначений. Підприємство Як предмет договору можна вказувати: підприємство (єдиний майновий комплекс), що є самостійним об’єктом; підприємство як умовну сукупність речей, що підлягають конкретизації в складі цього підприємства. Очевидно, що другий варіант слід визнати правильним, тим більше, що такі складові підприємства, як будинки, будівлі, споруди, земельні ділянки, будучи нерухомістю, потребують окремого позначення внаслідок спеціальних приписів законодавства щодо їх відчуження. При цьому не має значення, чи входять вони до складу іншої речі (підприємства), чи відчужуються самостійно. А якщо так, тобто якщо в будь-якому разі нерухомі речі в складі підприємства позначаються окремо, то всі інші речі не можуть указуватися вкупі. Вони також мають бути пойменовані. Конкретизація предмета договору відчуження підприємств відіграє значну роль і в тому розумінні, що предмет являє собою істотну умову будь-якого договору (ст. 638 ЦКУ). Аби уникнути негативних наслідків, сторони можуть орієнтуватися на норму російського законодавства, якою передбачені такі документи, що надаються на підтвердження складу підприємства: акт інвентаризації, проведеної відповідно до встановлених правил до продажу підприємства; бухгалтерський баланс; висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства; перелік усіх боргів (зобов’язань), що включаються до складу підприємства, зі вказівкою кредиторів, характеру, розміру й термінів їхніх вимог. Крім цього, додаються всі документи, що вимагаються при продажу нерухомих об’єктів, які входять до його складу – правовстановлювальні та виписки з державного реєстру. При цьому слід пам’ятати, що підприємство є окремим об’єктом права, попри те що до його складу входять інші нерухомі речі. Відтак, хоча названі документи і додаються, а право на конкретні об’єкти нерухомості, які входять до складу підприємства, підлягає окремій реєстрації, проте окремих договорів стосовно їх відчуження не укладається. Вони відчужуються у складі підприємств.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№1-4 | 29 квітня
Тема тижня:
Юридичний форум
Тема тижня
  • Незворотність змін. Мін’юст та міжнародні партнери – втілюємо зміни разом!
  • Проарбітражний підхід. Про підсумки застосування нового арбітражного законодавства.
  • ДП «СЕТАМ» перейшло від Мін’юсту до сфери управління АРМА.
Придбати PDF-версію
 
 

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________