Всі рубрики


Деякі питання виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно

Цивільний кодекс України (далі – ЦК України), що набув чинності 1 січня 2004 р., був покликаний, з-поміж іншого, чітко та однозначно вирішити досить спірне на той час питання щодо моменту виникнення права власності на новостворене нерухоме майно. Питання, відсутність однозначного законодавчого вирішення якого значно стримувало розвиток економічних відносин у державі, вирішується в книзі третій ЦК України, яким визначені нові юридичні факти, що у своїй сукупності породжують право власності на нерухоме майно. Водночас нововведений механізм не позбавлений певних недоліків. Йдеться передусім про набуття права власності на новозбудовані або реконструйовані споруди, «узаконення» яких у звичний спосіб є неможливим для їх власників з тих чи інших причин, що стосуються досить складної та дорогої процедури легалізації прав на майно, яка не є доступним для кожного. Огляд законодавства Згідно із ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Тобто основний акт цивільного законодавства України фактично визначив три моменти виникнення права власності на об’єкт новоствореного нерухомого майна: один, так би мовити, безумовний – момент завершення будівництва, та два випадки, які діють у разі якщо вони прямо передбачені законодавством – момент прийняття майна до експлуатації та момент його державної реєстрації. Відповідно до ст. 18 ЗУ «Про основи містобудування» новозбудовані об’єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабміном України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об’єктів забороняється. Згідно із ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Отже, чинним на сьогодні законодавством для нерухомого майна передбачена як процедура його державної реєстрації, так і процедура прийняття майна в експлуатацію. Зрозуміло, що навіть за ідеальних умов неможливим є збіг у часі цих двох моментів, адже за ст. 19 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень» підставою для реєстрації права власності на майно є акт прийому нерухомого майна до експлуатації. Момент виникнення права власності При вирішенні питання визначення моменту виникнення права власності на нерухоме майно, на нашу думку, слід виходити з наступного. Відповідно до ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі – державна реєстрація прав) – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Тобто, як вбачається з вказаної норми, державна реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності, тобто права, яке вже мало виникнути до її проведення. Іншими словами, здається логічним висновок, що момент виникнення права власності на новостворене нерухоме майно не може пов’язуватись з його державною реєстрацією, адже сама реєстрація згідно з законодавством не є правовстановлюючим чинником, а є лише фактом визнання цього права з боку держави. Отже, в законодавстві існує очевидна колізія, яка полягає, по-перше, у розбіжності в часі настання двох юридичних фактів, з якими законодавство пов’язує виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно. По-друге, щодо кваліфікації реєстрації права на майно як юридичного факту виникнення права власності на нього. Особливості легалізації незавершеного будівництва Очевидніше зазначена колізія виявляється при застосуванні правових норм, що стосуються легалізації прав на об’єкт незавершеного будівництва. Адже саме тут може виникнути ситуація, за якої об’єкт, право власності на який зареєстроване, не був введений в експлуатацію. Так, згідно із ст. 376 ЦК України самочинне будівництво – це житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, однак закон передбачає шляхи легалізації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за рішенням суду (частина третя вказаної статті). При цьому закон не пов’язує можливість легалізації прав власності на майно із введенням його в експлуатацію, наявністю або відсутністю проекту. Таким чином, суд дослідивши всі обставини справи, зваживши на відповідність об’єкту будівельним нормам і правилам, що, на нашу думку, у будь-якому випадку повинно бути доведено висновком судово-будівельної експертизи, може прийняти рішення про визнання права власності на об’єкт нерухомості. Проте при цьому постає інше питання: чи виникає право власності на об’єкт нерухомого майна одночасно з набуттям рішенням законної сили, і чи потребує в такому випадку об’єкт реєстрації в державному реєстрі прав на нерухоме майно, адже саме з нею ст. 331 ЦК України пов’язує виникнення права власності на нерухоме майно. З одного боку, згідно із ст. 124 Конституції України рішення суду є загальнообов’язковим на всій території України, з іншого – ст. 331 ЦК України містить вичерпний перелік юридичних фактів, з якими закон пов’язує набуття права власності на новозбудоване нерухоме майно, а ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень» передбачає рішення суду як підставу для реєстрації прав власності на нерухомість. На наш погляд, відповідатиме законодавству позиція, що рішення суду про визнання права власності на самочинно збудоване майно за ст. 124 Конституції дійсно є загальнообов’язковим, однак його виконання здійснюється у певному порядку – шляхом реєстрації права на нерухоме майно. Щодо посилань на рішення іншого суду Вочевидь існує ще одна колізія чинного законодавства, яка може спричинити серйозні проблеми на практиці. Так, чи може суд посилатися в своїх рішеннях на рішення іншого суду про визнання права власності на майно, якщо таке право не було зареєстроване? На сьогодні судова практика часто йде саме цим шляхом, який, між тим, на нашу думку, не є бездоганним. Це, до речі, стосується і підстав визнання переходу права власності за рішенням суду на нерухоме майно, що було відчужене. Слід звернути увагу, що у разі якщо в рішенні суду чітко вказано, що право власності визнається на об’єкт саме нерухомого майна, завершеного будівництвом, то будь-які обмеження у подальшому розпорядженні майном його власником є неправомірними. До таких обмежень, зокрема, належать спеціальні відмітки на довідках-характеристиках технічного стану об’єктів нерухомого майна, що здійснюються державними реєстраторами прав на нерухоме майно (БТІ), адже відповідно до ст. 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Отже, будь-які обмеження щодо визначення власником подальшої правової долі нерухомого майна, тобто стосовно реалізації ним правомочності розпорядження майном, повинні бути прямо передбачені в законі. При цьому слід зауважити, що окремі обмеження, запроваджені ст. 18 ЗУ «Про основи містобудування» стосуються експлуатації нерухомого майна, яка може здійснюватись виключно після введення його в експлуатацію. Але це не впливає і в жодному випадку не може впливати на визнання завершеного будівництвом об’єкта об’єктом цивільних прав, відтак, це не може стати підставою для обмеження власника у здійсненні розпорядчих дій з приводу цього об’єкта. З огляду на це накладення на юридичну особу штрафу, передбаченого ст. 1 ЗУ «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування», буде в повній мірі обґрунтованим.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________