Всі рубрики

 

  

 

Ризики фінансування будівництва

Ситуація на ринку нерухомості впродовж останніх кількох місяців не втрачає своєї актуальності. Між тим, основним наслідком інтересу громадськості до тематики нерухомості став вакуум кваліфікованої інформації, експертних оцінок стосовно правових аспектів функціонування ринку нерухомості та дійсних причин кризи, що виникла. У зв’язку із цим темою чергового засідання «Юридичного прес-клубу», яке відбулося 5 серпня ц.р. в інформаційному агентстві ЛІГАБізнесІнформ, було обрано «Фінансові піраміди» у будівництві: правові тенденції». У засіданні взяли участь провідні українські юристи та аналітики у сфері будівництва та нерухомості, які обговорювали питання гарантій та ризиків інвесторів на ринку первинного фінансування будівництва, кризу і дефолти цільових облігацій, нові способи залучення коштів у будівництво. На початку заходу генеральний директор аналітичного агентства «Медіадіагностика» Юрій Карапетян виступив із аналітичним оглядом ринку нерухомості. З його слів, за 6 місяців цього року обсяги будівництва були скорочені підприємствами 14 регіонів України. «У першому півріччі певні регіони тягнули галузь «вниз» у зв’язку зі зниженням інвестиційної активності підприємств та згортанням державних інвестицій у галузь. Так, у Луганську, Львові, Рівному, Запоріжжі, Мукачевому та Дніпропетровську обсяги будівництва знизилися на 10-20 %», – розпочав він із «сухої» статистики. Потім пан Карапетян проаналізував причини, котрі призвели до негативної ситуації на ринку будівництва нерухомості. Як підкреслив старший партнер ЮФ «Центр права», заступник голови Комітету із нерухомості і будівництва АПУ Артем Атепаліхін, на сьогодні чимало забудовників відчувають проблеми із фінансуванням як через прямі інвестиції, так і в отриманні кредиту в банку чи іншій фінустанові. Дедалі частіше з'являється інформація, що кредити дорожчатимуть, що деякі банки вже затримують видачу іпотечних кредитів (за кредитними лініями, які були вже оформлені). Далі учасники засідання від ризиків фінансових плавно перейшли до правових передумов створення «фінансових пірамід». На думку пана Атепаліхіна, на сьогодні інвестиції в динамічні ринки приховують у собі і перспективи, і значну кількість ризиків. При цьому головне зрозуміти законодавчі механізми, які регулюють питання залучення приватного або корпоративного капіталу. Такими механізмами можуть виступати: фонди фінансування будівництва; фонди операцій з нерухомістю; фонди нерухомості; венчурні фонди; будівельні облігації. Головна мета використання того або іншого інструменту – максимальне збільшення капіталу інвестора. Старший юрист ЮФ «Висиль Кісіль і Партнери» Наталія Доценко-Білоус виступила із доповіддю «Фінансові ризики і гарантії будівельного ринку» та презентувала свою книгу «Фінансування і кредитування в будівельній галузі», яка незабаром вийде друком. Вона оцінила ризики покупців нерухомості, що будується, проаналізувала причини їх виникнення. Особливий акцент зробила на прихованих ризиках покупців, які виникають під час придбання нерухомості шляхом купівлі пакета облігацій та участі у фондах фінансування будівництва. Юрист зауважила, що означені проблеми виникають переважно у зв’язку із недосконалістю чинної законодавчої бази, котра на сьогодні тільки сприяє «відносно чесним способам відбирання грошових коштів у громадян». Вона навела кілька прикладів. Зокрема, ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» містив ефективну гарантію – обов’язкове страхування фінансових ризиків. Проте у 2006 р. цю норму було виключено і внесено зміни, які передбачали, що у рамках одного ФФБ може бути необмежена кількість об’єктів будівництва. Відтак, якщо законодавець дійсно мав на меті урегулювати будівничий ринок та запобігти виникненню «фінансових пірамід», то Закон мав би дещо інший зміст. Для мінімізації фінансових ризиків інвестування у будівництво пані Доценко-Білоус рекомендувала страхувати фінансові ризики покупця та аналізувати добросовісність забудовника. «Також обов’язковим повинно бути забезпечення вкладених інвестицій та усунення фінансових механізмів, котрі потребують залучення фінансових посередників. На мій погляд, якщо б ці механізми були запроваджені, проблема на половину б втратила свою актуальність», – резюмувала пані Доценко-Білоус, додавши, що слід спрощувати, а не впроваджувати фінансові інструменти, які надалі трансформуються у фінансові піраміди. Коментарі фахівців Наталія ДОЦЕНКО-БІЛОУС,
старший юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»: – Основними ризиками для інвесторів у будівництво є: неможливість завершити будівництво; втрата прав на об’єкт інвестування; неможливість повернути вкладені засоби (повністю або частково); неможливість оформити права власності на об'єкт інвестування; неможливість продати профінансовану нерухомість; відсутність гарантій якості. Якщо забудовник добросовісний, то причинами виникнення ризиків можуть бути такі: відсутність забезпечення вкладених коштів; спроби забудовників оптимізувати податкові наслідки; участь фінансових посередників; втрата забудовником прав на земельну ділянку і на об'єкт будівництва. Якщо недобросовісний, причини дещо інші: нецільове використання грошових коштів; прагнення забудовників реалізувати одночасно кілька проектів і забезпечити перерозподіл капіталу; можливість не контрольованого перепродажу вже проданої нерухомості. І все це відбувається на тлі щорічного збільшення «відносно чесних способів відбирання грошових коштів в громадян», кількість яких досягла вже 11: фонди фінансування будівництва; фонди операцій з нерухомістю; облігації (цільові, процентні, дисконтні); застави; векселі; опціони; кооперативи; кредитно-депозитні механізми; договори; корпоративні права; венчурні фонди. Зі згаданих способів найризикованішими є цільові облігації і ФФБ, оскільки на законодавчому рівні вони містять елементи «фінансових пірамід». Артем АТЕПАЛІХІН,
старший партнер ЮФ «Центр права», заступник голови Комітету із нерухомості і будівництва АПУ: – Хотів би запропонувати розділити ринок нерухомості на ринок комерційної нерухомості (скажімо, жилий і нежилий фонд, включаючи торговельні і логістичні центри) і ринок землі (таке собі котеджне будівництво або інвестування в ринок землі загалом). У першому випадку ринок більш освоєний і практика залучення інвестиції має позитивний результат. Із землею питання стоїть на піку своїх можливостей і на сьогодні не вистачає юридичного обґрунтування та законів, які б відкрили можливість зрозумілого і прозорого інвестування як у купівлю землі, так і в будівництво. При будівництві найголовніше визначити ті витрати, які будуть понесені на перших етапах, як-от: придбання земельної ділянки, якщо потрібно – її переведення у інше цільове призначення, визначення необхідного кредиту або використання іпотеки. Тут правова база дає великий спектр можливостей. Треба пам'ятати і про таке явище, як «хабар» на всіх стадіях і у всіх контролюючих і дозвільних службах. Так, з юридичного погляду кожен вид інвестиційної діяльності має як позитивний, так і негативний досвід. Тому для мінімізації правових помилок під час інвестування в ринок нерухомості потенційному інвесторові хочу порадити, по-перше, усвідомити перспективи цього роду діяльності, по-друге, оцінити пропонований пакет документів, по-третє, ознайомитися (бажано за допомогою фахівців у сфері фінансів і маркетингу) з інвестиційним проектом. Юрій КАРАПЕТЯН,
генеральний директор аналітичного агентства «Медіадіагностика»: – Рецесії (тобто зниженню обсягів виробництва більш ніж три місяці поспіль) ринку будівництва сприяли масові заяви і повідомлення вітчизняних ЗМІ про те, що український ринок стоїть на порозі кризи. Основним аргументом прогнозів щодо падіння ринку нерухомості називали регулятивні заходи НБУ стосовно обмеження видачі кредитів населенню. Між тим, цей аргумент можна поставити під сумнів, оскільки згідно з останніми даними низки великих будівельних компаній у загальному портфелі продажу нерухомості на первинному ринку продаж за схемою іпотеки становить лише 15%. Тобто 85% житла продається за «живі» гроші. Кінцевим результатом таких заяв стало те, що через падіння продажу люди, прислухаючись до експертів, припинили купувати житло, а компанії, своєю чергою, не спрямовували кошти навіть у ті проекти, котрі реально будуються. Так, у червні кілька компаній невиконали власні фінансові плани залучення інвестицій на 60-70%. Таким чином, підтримуючи подібну «паніку», саме ЗМІ сприяли рецесії ринку, котра може бути корисною певним гравцям. У такій ситуації жертвами передусім стають компанії, які мають невеликий портфель проектів, позаяк до них у населення найменше довіри. Відповідно, не бажаючи створювати «фінансову піраміду», подібні компанії самі стають жертвами «фінансових пірамід».
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-24 | 04 грудня
Тема тижня:
Надрокористування
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

     

______________________________