Всі рубрики


Самочинне будівництво: правові наслідки й шляхи легалізації

В Україні досить широкою й розповсюдженою є практика самочинного будівництва житлових і підприємницьких об’єктів нерухомості. Але це не єдина проблема, пов’язана з набуттям права власності на об’єкти нерухомого майна. Набуттю права власності на нерухоме майно перешкоджають і невиконання забудовниками зобов’язань перед інвесторами, і відхилення від встановленої будівельної процедури на завершальних етапах будівництва тощо. Ця стаття покликана розповісти про ризики й способи легалізації забудовником самочинного будівництва. Обираючи між легальною будівельною процедурою й самочинним будівництвом, забудовники нерідко зупиняються на останньому варіанті, вважаючи, що узаконити самовільне будівництво набагато простіше, ніж пройти складну й довготривалу процедуру отримання дозвільної документації на будівництво і введення збудованого об’єкта в експлуатацію. Чи виправдовує себе такий вибір, можна з’ясувати, порівнявши правові наслідки кожного варіанта. Як має бути Встановлена законодавством процедура будівництва регулюються законами України «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 р. № 1699-III, «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 р. № 2780-XII, «Про архітектурну діяльність» від 20 травня 1999 р. № 687-XIV, а також регіональними й місцевими правилами забудови, державними будівельними нормами й правилами і передбачає наступні основні етапи.
  1. Оформлення прав на земельну ділянку й отримання правовстановлювального документа (державного акту про право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, договір оренди земельної ділянки, договір про право забудови чужої земельної ділянки (суперфіцій) або отримання нотаріально засвідченої згоди власника (користувача) земельної ділянки на її забудову.
  2. Отримання дозволу на будівництво об’єкту містобудування (видається Київською й Севастопольською міською державною адміністрацією, місцевими радами або їх виконавчими органами; також дозволом на будівництво є рішення органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування).
  3. Отримання вихідних даних на проектування (відповідно до Порядку надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу, затвердженого постановою КМУ від 20 грудня 1999 р. № 2328).
  4. Розробка, погодження й затвердження проекту (регулюється ДБН А.2.2-3-2004 «Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва», затверджені наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 20 січня 2004 р. № 8).
  5. Отримання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю згідно з переліком, який встановлений Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт і затверджений наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 5 грудня 2000 р. № 273.
  6. Будівництво об’єкта (слід зауважити, що відповідно до ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна); проте якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації; але якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації).
  7. Прийняття завершеного будівництвом об’єкта в експлуатацію державною приймальною комісією, яка утворюється відповідним органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, як це врегульовано Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів (затверджений постановою КМУ від 22 вересня 2004 р. № 1243). Відповідно до п. 1.6. Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5, реєстрації підлягають права власності тільки на об’єкти нерухомого майна, які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.
  8. Оформлення правовстановлювального документа – свідоцтва про право власності на об’єкт будівництва (у Києві цей порядок регламентований Положенням про порядок оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна, яке затверджене розпорядженням КМДА від 31 серпня 2001 р. № 1820).
  9. Реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна в органах БТІ на підставі п. 5 Прикінцевих положень ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р. № 1952-IV та Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно.
Такий вигляд має загальна процедура легального будівництва. Тепер ознаки, які відрізняють легальне будівництво від самочинного, будуть зрозумілішими. Поняття й ознаки самочинного будівництва Стаття 376 ЦК України визначає, що самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони: 1) збудовані (будуються) на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, тобто: а) за відсутності у забудовника правових підстав для користування земельною ділянкою (відповідно до ст. 125 ЗК України приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється); б) з порушенням цільового призначення земельної ділянки (відповідно до ст. 18 ЗК України землі за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, кожна з яких має особливий правовий режим.); 2) збудовані (будуються) без належного дозволу; 3) збудовані (будуються) без належно затвердженого проекту; 4) збудовані (будуються) з істотними порушеннями будівельних норм і правил (при цьому слід виходити з того, чи можливе усунення виявлених порушень і недоліків). Звертаємо увагу, що для визнання об’єкту нерухомості самочинно збудованим ст. 376 ЦК України не вимагає наявності всіх вказаних ознак в сукупності, достатньо хоча б однієї. Способи легалізації самочинного будівництва Виходячи із судової практики, розглянемо позасудовий і судовий способи легалізації самочинного будівництва з точки зору набуття забудовником права власності на самовільно збудований об’єкт нерухомого майна. Позасудовий спосіб Позасудовий шлях легалізації самочинного будівництва передбачає проходження всієї законодавчо передбаченої процедури легального будівництва, а також сплату штрафів за правопорушення у сфері містобудування. Судовий спосіб Чинне законодавство визначає правові підстави, які дозволяють визнати право власності забудовника на самочинно збудований об’єкт нерухомого майна. Новітні зміни в законодавстві, набутий професійний досвід і остання судова практика дозволяють рекомендувати такий алгоритм.
  1. Оформлення правовстановлювальних документів на земельну ділянку під уже збудоване нерухоме майно (шляхом приватизації, купівлі-продажу, міни, оренди земельної ділянки тощо) або отримання нотаріально посвідченої згоди землевласника (землекористувача) на здійснену забудову земельної ділянки — якщо самочинне будівництво здійснено на земельній ділянці, яка не належить забудовнику ні на праві власності, ні на праві користування. Відповідно до Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19 червня 2003 р. № 963-IV (зі змінами від 15 квітня 2008 р.(!) фактичне використання земельної ділянки до оформлення правовстановлювальних документів на земельну ділянку, проте за наявності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за наявності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, не вважається самовільним зайняттям земельної ділянки. Це підтверджується й практикою ВСУ (див., наприклад, ухвалу ВСУ від 5 березня 2008 р. у справі № 6-21566св07, ухвалу ВСУ від 19 березня 2008 р. у справі № 6-12963св07).
  2. Підтвердження витрат забудовника на здійснення самочинного будівництва (договори підряду, рахунки-фактури, платіжні доручення на оплату будівельних робіт і матеріалів, оренду обладнання й техніки, акти прийому-передачі виконаних будівельних робіт тощо).
  3. Сплата штрафів за правопорушення у сфері містобудування. Навіть якщо штрафи за правопорушення у сфері містобудування не сплатити на цьому етапі, то це доведеться зробити в подальшому, оскільки наступні дії, необхідні для легалізації самочинного будівництва, будуть пов’язані з органами, уповноваженими здійснювати контроль і притягнення до відповідальності за такі порушення.
  4. Підтвердження відповідності збудованого об’єкта державним будівельним нормам, пожежним, санітарним та іншим правилам (технічні висновки спеціалізованої проектної організації про відповідність об’єкта державним будівельним нормам і правилам, висновки державних служб щодо відповідності об’єкта вимогам пожежних, санітарних та екологічних норм і правил тощо). Якщо ж самочинне будівництво здійснене з істотним порушенням будівельних норм і правил або порушує права інших осіб, забудовник має виправити виявлені порушення.
  5. Підтвердження відсутності порушення прав інших осіб (підтвердження відповідності збудованого об’єкта державним будівельним нормам, пожежним, санітарним та іншим правилам, а також доведення використання земельної ділянки за цільовим призначенням можуть бути доказами відсутності порушення прав інших осіб).
  6. Звернення до суду з позовом про визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва. Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може подати позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також при втраті документа, який засвідчує право власності. У випадку визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва особа, яку можна залучити до участі у справі як відповідача, є не завжди. Тому на практиці забудовник звертається до органів БТІ із заявою про реєстрацію права власності на об’єкт самочинного будівництва і після отримання відмови звертається з позовом до суду.
  7. Введення об’єкта будівництва в експлуатацію. На підставі п. 1.6 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно реєстрації підлягають права власності тільки на прийняті в експлуатацію об’єкти нерухомого майна. Звертаємо увагу, що рішення суду є правовстановлювальним документом, який засвідчує право власності на нерухоме майно. Проте суд не уповноважений приймати об’єкти нерухомості в експлуатацію, оскільки це віднесено виключно до компетенції державних приймальних комісій. Тому винесення судом рішення про визнання права власності забудовника на об’єкт самочинного будівництва не звільняє забудовника від обов’язку ввести такий об’єкт в експлуатацію у встановленому законодавством порядку. Такої ж позиції дотримується і ВСУ, про що свідчить ухвала ВСУ від 30 січня 2008 р. у справі № 6-27253св07.
  8. Реєстрація права власності на об’єкт будівництва в органах БТІ на підставі рішення суду, яке є правовстановлювальним документом (п. 10. додатка 1 до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно). З моменту державної реєстрації права власності на об’єкт самочинного будівництва забудовник стає законним власником збудованого об’єкта нерухомого майна.
Викладене свідчить, що легалізацію самочинного будівництва важко назвати простішою процедурою, аніж легальне будівництво в законодавчо передбаченому порядку. Якщо ж зайняти пасивну позицію й не вчиняти для легалізації самочинного будівництва жодних дій, то слід розуміти, що здійснити будь-які операції з нерухомістю без правовстановлювальних документів неможливо, оскільки всі угоди відчуження нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню, яке не можна оформити без документа, що засвідчує право власності на об’єкт нерухомості. Тому без правовстановлювального документа та реєстрації права власності в органах БТІ ані продати, ані подарувати, ані обміняти, ані передати в іпотеку нерухоме майно не є можливим. Окрема думка Перешкоди для визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва
Юлія ЧЕРКАШІНА: – Ст. 376 ЦК України визначає умови, за яких право власності на самочинно збудоване нерухоме майно не може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво: 1) якщо законний власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці (у цьому випадку забудовник має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за законним власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене); 2) якщо самочинне будівництво порушує права інших осіб (у такому випадку майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок); 3) при істотному відхиленні від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; при істотному порушенні будівельних норм і правил, якщо виправлення таких відхилень або порушень є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від їх виправлення – за таких умов майно підлягає знесенню забудовником або за його рахунок, що підтверджується і практикою ВСУ (ухвалою ВСУ від 15 травня 2008 р. у справі № 6-8877ск08). Детально розглянувши всі ризики й правові наслідки, які пов’язані з самочинним будівництвом, забудовники можуть прийняти обґрунтоване й виважене рішення – чи здійснювати будівництво у встановленому законодавством порядку, чи зважуватися на самочинне будівництво з наступною його легалізацію в судовому або позасудовому порядку.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________