Всі рубрики


Фінансування проектів житлового будівництва

У понеділок, 6 лютого 2006 р., група легковірних інвесторів прибула в головний офіс інвестиційно-будівельної групи «Еліта–Центр» в м. Києві, й довідалася, що забудовники зникли, поцупивши більше $ 100 мільйонів. Це трапилося, тому що, заручившись підтримкою мерії, однак не маючи всіх будівельних дозволів, власники «Еліта–Центр» «вдало» розпродували майбутні квартири за цінами, нижчими від ринкових. Ця житлова афера залишила 1500 покупців квартир ні з чим. Багато хто звинуватив тодішнього столичного мера Олександра Омельченка у співробітництві зі злодіями. Перед виборами, після яких Олександр Омельченко залишив посаду мера, він прокоментував цю ситацію, вказавши на недалекоглядність інвесторів й додавши, що в цій справі фігурує банк його політичного конкурента (це обвинувачення енергічно заперечувалося). Інші фактори, що сприяли масовому пограбуванню громадян Києва: недостатня регуляторна політика НБУ та податкової інспекції, а також непрозоре законодавство в цій сфері. Все це призвело до сумних наслідків – до неспроможності захистити інвесторів. Із тих пір невтомні покупці квартир по всій Україні почали вимагати в компаній, які беруть плату за майбутні квартири, необхідні документи (ліцензії й дозволи), а також інформацію про фінансовий стан. У багатьох випадках це призвело до виявлення невідповідності цих документів діючому законодавству. У кращому випадку інвестиційні угоди не відповідали новим вимогам законодавства щодо депозитів до статутного капіталу та облігації. У гіршому – було розкрито навмисне шахрайство, коли забудовники свідомо продавали майбутні квартири, не маючи необхідних будівельних дозволів (як, наприклад, з будинком № 9 на вул. Княжий Затон). Нове законодавство про фінансування будівництва 14 січня 2006 р. набув чинності ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» (далі – Закон). Його завданням було прибрати численні двозначності, які мали місце в законах України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Цей Закон суттєво змінив ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», зазначаючи, що фінансування будівництва житлової нерухомості з використанням недержавних коштів може відбуватися тільки через фонди фінансування будівництва (ФФБ), або облігації, а також через значною мірою теоретичні інструменти, як-от: фонди операцій із нерухомістю (ФОН) недержавні пенсійні фонди. Багато забудовників і будівельних компаній виявилися неготовими до раптових змін у законодавстві, надто ті, хто фінансував будівництво за інвестиційними або фінансовими угодами, крім будівельних облігацій або рахунків ФФБ. Щоб відповідати новому законодавству, ці компанії були змушені швидко знайти своїх фінансових партнерів і випустити необхідні цінні папери. Іншими словами, створення будівельними компаніями (без фінансової компанії, яка має ліцензію на подібну діяльність) власного фінансування для будівельних проектів нарешті стало незаконним. Розглянемо коротко два найпопулярніші механізми фінансування: ФФБ й облігації. Фонд фінансування будівництва (ФФБ) ФФБ був заснований згідно із ЗУ «Про механізми фінансового кредиту й управління власністю в період будівництва житлових будинків й операції, що утягують нерухоме майно» від 19 червня 2003 р., який набув чинності 1 січня 2004 р. Згідно із цим законом кожний збудований об’єкт нерухомості повинен мати свій власний ФФБ, а капітал інвесторів має використовуватися для будівництва саме цього об’єкту (а не жодного іншого). Фінансова компанія, яка створює ФФБ, перебуває під суворим державним контролем із моменту реєстрації фонду. Фінансова компанія повинна мати ліцензію на одержання капіталу від фізичних осіб, для фінансування даного будівництва й зобов’язана подавати щомісячні звіти щодо кожного ФФБ. До того ж така компанія розглядає документи на землевідведення, будівельні дозволи, бізнес-план, перевіряє наявність трудових і фінансових ресурсів і будь-яких субконтрактів, відповідає на запитання інвесторів щодо статусу будівництва. Протягом будівельного процесу фінансова компанія відповідає за технічне спостереження, забезпечення необхідними страховими полісами та здійснює контроль над депозитами інвесторів. Фінансова компанія контролює просування будівництва щомісяця, вимагаючи від будівельної компанії звіти про роботу, яка була виконана, та рахунки бухгалтерського обліку, які фінансова компанія направляє устновам державної влади. Якщо будівельна компанія не в змозі впоратися з будь-якими з її обов’язків, фінансова компанія має право її змінити. Облігації Закон України «Про іпотечні облігації» від 22 грудня 2005 р. встановив нові правила для ринку іпотечних облігацій, який до того часу розвивався вкрай повільно. Наприклад емітент має забезпечити покупцям певні гарантії або, як варіант, має бути створений резервний або страховий фонд для забезпечнення захисту інвесторів. Іпотечні активи вважаються переданими під заставу після державної реєстрації випуску іпотечних облігацій, наступна застава іпотечного покриття не допускається. Крім того, процедура випуску облігацій досить відкрита. Після отримання необхідного акту землевідведення й будівельних дозволів, будівельна компанія-забудовник завжди оцінює загальну вартість майбутнього будинку й випускає облігації на суму, яка дорівнює вартості будівництва. Ці документи надаються ДКЦПФР, випуск належним чином реєструється, і спеціально для проекту видається проспект, який містить інформацію про строк, мету випуску, інформацію про будівельну компанію, її засновників, про кількість квадратних метрів в окремій квартирі, у вказанній будівлі тощо. Емітент акцій вступає в угоди купівлі-продажу з інвесторами через фінансових посередників (див. постанову ДКЦПФР № 322 «Про процедуру випуску облігацій підприємств і їх оберту» від 17 липня 2003 р. і постанову № 942 «Про реєстраційну процедуру випуску облігацій» від 26 квітня 2007 р.). Існує кілька інших причин, які пояснюють популярність облігацій. У зв’язку з тим, що облігації – це боргові цінні папери, їх випуск не підлягає оподатковуванню згідно з п. 9 ст. 7 ЗУ «Про податок на прибуток» № 334/94-BP від 28 грудня 1994 р. (з доповненнями). Це робить їх привабливими для емітента. На відміну від капіталу на рахунках ФФБ облігації можуть бути перепродані або використані як майнова застава. Це робить облігації привабливими для банків. Порівняно з облігаціями система ФФБ важча й дорожча (через підсилений державий контроль за фінансовим управлінням і будівельним процесом). Як наслідок, ми припускаємо, що ФФБ не буде настільки ж популярний, як облігації. Висновки Українська іпотечна система наразі ледь функціонує: ФФБ дорогі, а ФОН ще не існують (єдина ліцензована компанія скасувала свою ліцензію). Як може бідний український забудовник або будівельна компанія одержати фінансування, не одержуючи іноземних вливань капіталів через IPO на AIM (Альтернативний інвестиційний ринок) або через розміщення акцій на міжнародних ринках? Враховуючи теперішню ситуацію, виявляється, що альтенативи випуску облігацій на сьогодні не існує.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________