Особливості оренди нежилого приміщення

Основними законодавчими актами, які регулюють правовідносини у сфері оренди, є ГК України (параграф 5 гл. 30) та ЦК України (гл. 58, 59). Відповідно до цих нормативно-правових актів за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк. Право передачі майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму (ст. 761 ЦК України). Дозвіл на оренду Слід виокремити певні випадки, у яких, окрім згоди власника, необхідні інші письмові дозволи. Так, при передачі в оренду об’єкта, який знаходиться у спільній власності подружжя, передбачається наявність письмового дозволу співвласника об’єкту (згода має бути нотаріально посвідчена). Якщо приміщення, яке здається в оренду, знаходиться в заставі (іпотеці), то передача такого приміщення здійснюється за згодою заставодержателя (іпотекодавця). А якщо нерухомість знаходиться під забороною відчуження, то передача його в оренду не буде порушенням, оскільки передача майна в оренду не є його відчуженням, оскільки власник не змінюється. Що стосується заборони передачі в оренду приміщення, яке знаходиться під арештом, то на законодавчому рівні прямо не встановлена заборона цього правочину. Хоча на практиці здійснити цю операцію складно, оскільки сама процедура арешту майна передбачає припинення діяльності всередині приміщення, опломбовується приміщення. За таких умов здійснювати яку-небудь діяльність в арештованому приміщенні стає неможливим. Істотні умови Якщо договір оренди укладений на строк менше трьох років, то він не підлягає нотаріальному посвідченню й державній реєстрації. Відповідно, виходячи з положень ст. 793 ЦК України, де зазначено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди строком на три роки й більше, підлягає нотаріальному посвідченню, то слід зазначити, що договір оренди, згідно з яким у найм передається лише частина приміщення, не підлягає нотаріальному посвідченню і держреєстрації. Як і всі інші договори, договір оренди передбачає права й обов’язки сторін. Як правило, договір оренди передбачає право орендодавця безперешкодного доступу до приміщення, яке він здає. Крім того, у договорі необхідно записати цільове призначення приміщення. Для уникнення непорозумінь доцільно зауважити, що передача приміщення в оренду не є передачею права власності на нього. Наступна важлива обставина – орендна плата, розмір якої має визначатися в договорі за домовленістю сторін. Вона може бути розрахована за 1 кв. м. на рік чи за все приміщення на місяць. Необхідно вказати, чи включені до орендної плати комунальні платежі. Якщо орендна плата визначена в доларах чи євро, то слід зазначити, що сума, яка підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом валюти на день платежу, якщо інший порядок не встановлений договором. Важливим елементом договору є акт приймання-передачі приміщення, який є невід’ємним додатком до договору. В акті необхідно вказати придатність приміщення на момент передачі. Після закінчення дії договору оренди оформляється акт прийому-здачі приміщення. Цей документ також фіксує стан приміщення. Крім того, упродовж строку оренди сторонам не обійтися без документа, складеного щомісячно (щоквартально) про виконання договору оренди. Оскільки договір не означає, що послуги отримані, а засвідчує певний намір щодо оренди. Підтвердити факт здійснення господарської операції може тільки акт, який є підставою для бухгалтерського обліку (ст. 9 ЗУ «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»). Пропонується назвати цей акт Актом виконання договору оренди або Актом звірки рахунків. Згідно з листом Міністерства юстиції України від 23 лютого 2004 р. № 8-11-19 договір оренди не може бути віднесений до договору про надання послуг, оскільки предметом договору про надання послуг й договору найму є різні об’єкти цивільного права. Предметом договору найму є неспоживча річ (ст. 760 ЦК України), а предметом договору про надання послуг є послуга, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності (ст. 901 ЦК України). Суборенда При укладені договору суборенди обов’язково необхідно посилатися на основний договір оренди. Суборендатору необхідно отримати письмову згоду власника приміщення на укладення договору суборенди, оскільки власник має право заборонити орендодавцю здавати приміщення в оренду. На практиці виникає питання можливості існування договору суб-суборенди. Слід зазначити, що в чинному законодавстві немає положення, яке б містило поняття договору суб-суборенди, а також забороняло б укладення такого договору. З цього випливає, що суб-суборенда приміщення теоретично можлива. До договору суб-суборенди можуть застосовуватися положення договору оренди. Беручи до уваги положення ст. 774 ЦК України, основними умовами для укладення договору будуть згода Орендодавця й Орендаря на передачу суборендарем приміщення в суб-суборенду. При цьому термін договору суб-суборенди не може перевищувати термін договору суборенди й основного договору. При укладенні договору суб-суборенди необхідно звернути увагу на договір оренди й суборенди, якими регулюється передача приміщення в суборенду (суб-суборенду), така передача може бути заборонена договором оренди та/або суборенди. Якщо договір оренди і суборенди укладені в нотаріальній формі, то це спричинить необхідність укладення договору суб-суборенди в нотаріальній формі. Враховуючи, що договір суб-суборенди не врегулюваний на законодавчому рівні, нотаріус, який посвідчив договір суборенди, може відмовити в посвідченні договору суб-суборенди.