Придбання об’єктів незавершеного будівництва

Із точки зору іноземного інвестора, місцеві девелопери бувають двох видів: (1) ті, які мають багато грошей і корисних зв’язків, і (2) ті компанії й приватні особи, які зуміли отримати право власності (оренда або володіння) на певні об’єкти нерухомості, але не мають коштів на їх подальше будівництво. Перші часто віддають частину прав власності в особливих будівельних проектах в обмін на фінансування. Другі намагаються отримати прибуток, продаючи 100% корпоративних прав компаній іноземним інвесторам. Слід зазначити, що якщо якийсь об’єкт незавершеного будівництва був виставлений на продаж, то потенційного покупця може насторожити уже сам цей факт. Якщо український власник хоче продати 100% об’єкта, це напевне свідчить, що власність має істотні проблеми: структурні, юридичні, політичні або комбінації всіх трьох (а це означає нежиттєздатність проекту за всіма параметрами). Щоб зменшити до мінімуму вірогідність успадкування проблем від попереднього власника, потенційний інвестор має з’ясувати причини продажу об’єкта незавершеного будівництва. Для цього необхідно зробити аналіз законності прав власності й документів на розподіл землі. Також необхідно перевірити всі архітектурні креслення й дозволи на будівництво. Проведення правового й фінансового аналізу є основним способом зменшити ризики, що особливо важливим для значних інвестицій. Будь-який інвестор (кредитор) має знати про основні труднощі, які супроводжують відчуження об’єкту незавершеного будівництва. Згідно із ст. 182 ЦК право власності настає лише після держреєстрації у БТІ (тобто введення в експлуатацію). До цього часу об’єкт незавершеного будівництва є не «нерухомим майном», а, швидше, поєднанням будівельних матеріалів і устаткування, які використовуються для створення «нерухомого майна». Пункт 3 ст. 331 ЦК чітко визначає, що до завершення будівництва (і його реєстрації) особа є власником матеріалів і устаткування, які використовуються в процесі цього будівництва. У параграфі 74 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України № 20/5 (затверджена наказом Мін’юсту України від 3 березня 2004 р.) вказується на можливість відчуження використаних у процесі будівництва матеріалів і устаткування. Відзначимо, що, закладаючи об’єкт незавершеного будівництва, ви, по суті, закладаєте будівельні матеріали й устаткування, а не сам об’єкт, якого не існує в очах закону. Звичайно, якщо земля, на якій відбувається будівництво, взята в оренду, вона не буде частиною операції. Отже, при укладенні договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва інвестор набуває використані в процесі будівництва матеріали й устаткування. Після завершення будівництва новий власник має зареєструвати власність через відповідні держоргани і ввести її в експлуатацію, що надасть йому право на володіння об’єктом закінченого будівництва. Перед придбанням будь-якого об’єкту незавершеного будівництва необхідно перевірити документи на виділення землі, щоб з’ясувати, чи знаходиться земля в приватній власності, чи взята в оренду у держави; терміни оренди (короткострокова, середньої тривалості, довгострокова); наявність права викупу й зонування (житлове або комерційне). 15 грудня 2005 р. до п. 3 ст. 331 ЦК було внесено зміни, згідно з якими об’єкти незавершеного будівництва підлягають внесенню в Державний реєстр прав на нерухоме майно за наявності документів, які підтверджують право власності, архітектурних креслень, зонування та ін. Інакше відчуження незавершеного об’єкту (зокрема, у випадках з орендованою землею) є ризикованішим, ніж відчуження його компонентів, матеріалів і устаткування, оскільки залишає можливості для подання судових позовів іншими «зацікавленими» інвесторами. Із врахуванням нинішньої неспокійної політичної ситуації місцеві суди можуть дуже легко використовувати можливість оголосити операцію недійсною з моменту її укладення, ставлячи нового власника у скрутне положення. У зв’язку із згаданими труднощами при придбанні об’єктів незавершеного будівництва право володіння передається здебільшого через корпоративні права. Це означає, що інвестор просто набуває частину або 100% компанії, яка має документи на об’єкт незавершеного будівництва. Що ж до кредиторів, то для об’єктів незавершеного будівництва надійний законний механізм накладення арешту на закладене майно поки не передбачений. Звичайні методи, застосовні в таких випадках, не діють, поки будівля не буде зареєстрована в БТІ. Як і у випадку придбання незавершеного об’єкта, ці питання вирішуються на корпоративному рівні шляхом застави біржових акцій.