Всі рубрики


Як подолати кризу на ринку нерухомості

Обвал ринку іпотечних кредитів у США послужив передумовою фінансової кризи. Падіння ринку нерухомості, стрімке зростання кількості неповернених кредитів, обвал фондових ринків, прискорення темпів світової інфляції й зниження темпів росту світової економіки – усі ці події взаємопов’язані й відбулися менше ніж за один рік. Фактично, надзвичайно тісна взаємопов’язаність і переплетеність фінансових систем призвела до того, що криза на американському ринку переросла в кризу світового масштабу. Незважаючи на заяви багатьох експертів, що світова фінансова криза не вплинула на економіку нашої держави, насправді криза призвела до відчутних наслідків. По-перше, українські банки зіштовхнулися із кризою ліквідності через обмеження доступу до закордонних кредитів, які були основним джерелом збільшення обсягів кредитування. По-друге, криза в житловому будівництві викликана значним скороченням іпотечного кредитування банками. І, окрім всього іншого, через досить значний рівень інтегрованості економіки України в загальносвітову економіку зростання рівня світової інфляції суттєво вплинуло на ріст інфляції в Україні. Крім банківського сектору, світова фінансова криза вплинула на будівельну галузь України. У першу чергу, через значні зміни в умовах іпотечного кредитування багато потенційних покупців не змогли отримати іпотечний кредит. На думку деяких експертів, іпотечна криза, аналогічна іпотечній кризі в США, Україні не загрожує, оскільки «в Україні поки що немає тих передумов, які призвели до іпотечної кризи в США». З іншої сторони, деякі експерти вважають, що іпотечна криза може повторитися, але зі своїми особливостями. Якщо в США криза була викликана надлишком пропозиції на ринку й масовими неплатежами по закладних, то в Україні ситуація протилежна. Але зрозуміло, що зовсім непомітно для України американська іпотечна криза не минеться. На подолання негативних наслідків впливу економічної кризи в будівельній галузі було ухвалено ЗУ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», у розробці якого брали участь представники Української будівельної асоціації. Цим Законом передбачається комплекс заходів, спрямованих на покращення стану будівельної галузі України, забезпечення житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, і на стимулювання житлового будівництва в умовах світової фінансової кризи. Законом передбачено, що держава оплачуватиме 30% вартості житла у вигляді першого внеску, на інші 70% люди, які гостро потребують покращення своїх житлових умов, братимуть кредити під невисокі відсотки. Міністр житлово-комунального господарства Олексій Кучеренко вважає, що навіть якщо держава й оплачуватиме 30% вартості житла як перший внесок, то навряд чи люди, які стояли в чергах на пільгове отримання квадратних метрів, погодяться оплачувати решту та ще й влазити в кредитні борги. «Громадяни розраховували на безплатне житло, яке чекали роками й стояли в спеціальних чергах на його отримання. А тут їм запропонують: ми сплатимо 30%, а ви шукайте іпотеку на решту 70%. Таким чином, я вважаю, що гроші, які видаватимуться на перший внесок, просто не будуть користуватися попитом», – переконаний Олексій Кучеренко. До певної міри окреслилася схема допомоги держави компаніям-забудовникам, які мають незавершені будівлі. Законом передбачається завершення в 2009 р. будiвництва житла iз ступенем готовності понад 70%, у 2010 р. – завершення будівництва житла із ступенем готовності понад 50%. Законом забороняється розірвання фізичними і юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта житлового будівництва, за умови, що за такими договорами  здійснено оплату 100% вартості об’єкта житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними і юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкта житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об’єкта житлового будівництва. Таким чином, інвестор не має права повернути вкладені кошти, а вимушений буде очікувати на квартиру. Забрати кошти можна за умови, якщо забудовник порушить термін введення будинку в експлуатацію більше ніж на 18 місяців. Тобто ризики інвестування в будівництво нового житла настільки великі, що купувати квартиру в недобудові не є доцільним і вигідним. При неповерненні суб’єктом господарської діяльності (забудовником) пільгового кредиту у визначений договором термін кредитно-фінансова установа набуває майнових прав на збудоване житло й інші об’єкти будівництва й має право продати його по вартості виданого кредиту державним органам або органам місцевого самоврядування через державну іпотечну установу для забезпечення громадян, які потребують покращення житлових умов відповідно до чинного законодавства, чи здійснювати його вільний продаж на ринку житла. Але Закон не містить підстав і порядку для звернення стягнення на предмет іпотеки, чим не враховує вимоги ч. 3 ст. 47 Конституції України. Також за відсутності таких коштів діяльність банку, який надаватиме іпотечні кредити відповідно до цього Закону, може створити загрозу інтересам вкладників, інших кредиторів банку, а також НБУ, що надає довгострокове рефінансування уповноваженому банку під заставу таких іпотечних кредитів. ЗУ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» пропонує дозволити кредитно-фінансовим установам кредитувати недобудоване житло й надавати пільгові кредити для будівництва нового житла. Порядок надання таких кредитів визначається КМУ спільно з НБУ. Це положення Закону не гарантує надання таких кредитів банками, зважаючи, що зараз комерційні банки знаходяться в досить важкій кризі й кредитувати небезпечне будівництво, яке принаймні 2-3 роки не має в Україні майбутнього, просто неможливо. Змінами до ЗУ «Про планування і забудову територій» передбачається, що дозвіл на виконання будівельних робіт при здійсненні реконструкції або капітального ремонту автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередач, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах існуючих смуг відведення може надаватися власникам таких об’єктів реконструкції без документа, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. На нашу думку, таке положення не відповідає концепції ЗУ «Про планування і забудову територій» щодо підстав, за яких надається дозвіл на виконання будівельних робіт, а також порушує конституційний припис щодо непорушності права приватної власності (ст. 41 Конституції України). Враховуючи певний позитивний вплив цього Закону на стабілізацію ситуації на ринку нерухомості, експерти звертають увагу на необхідність його доопрацювання, оскільки ухвалений Закон не вирішує всіх питань, які постали перед будівельною галуззю. Водночас більшість питань, пов’язаних із підтримкою будівництва житла, передбачається врегулювати нормативно-правовими актами КМУ й НБУ, чим, фактично, делегуються законодавчі повноваження ВР України. Таким чином, ситуація на ринку нерухомості України потребує ґрунтовного врегулювання на законодавчому рівні, оскільки нормативно-правові акти, які приймаються ВР України, не містять комплексного підходу до вирішення проблем, які постали перед галуззю, а тільки фрагментарно регулюють ці правовідносини. Довідка «ПТ»
Зарубіжний досвід подолання кризи
Криза і її негативні наслідки в тісному взаємозв’язку підштовхують до прийняття необхідних для розвитку різних галузей економіки законодавчих ініціатив. Наприклад, німецький стабілізаційний план передбачає купівлю державою найбільш ризикованих кредитів, підтримку банків при погашенні міжбанківських зобов’язань, прямі дотації на збільшення коштів у банках. Передбачається, що держава може виступати радником при розробці плану виводу банку з кризової ситуації, впливати на його кредитну політику, зокрема, у сфері надання кредитів дрібному й середньому бізнесу. На відміну від українського антикризового плану, німецький план передбачає, що банки можуть тільки добровільно звернутися по допомогу до держави і, що не менш важливо, – передбачене зниження податкового навантаження на бізнес і підтримка національного виробника. Таким чином, у західних країнах держава гарантує громадянину збереження його вкладів, підтримує банківську й фінансову системи, зменшує навантаження на бізнес і максимально сприяє його діяльності. Антикризові заходи в Казахстані спрямовувалися, передусім, на стабілізацію фінансового сектора країни шляхом створення Фонду стресових активів для підтримки кредитних портфелів банків; надання банкам додаткових джерел ліквідності; гарантування державою всіх пенсійних виплат. Для вирішення проблем на ринку нерухомості розроблялася спеціальна програма іпотечного кредитування й розвитку житлового сектора, запроваджувалися такі заходи, як придбання державою нового житла для надання або продажу тим, хто його потребує, посилення захисту прав учасників пайового будівництва, інвесторів і забудовників. Аналіз антикризових програм різних країн світу свідчить, що більшість із них вживали заходів, які передбачали зміни у фіскальній політиці й були спрямовані на підтримку економіки, що є позитивним для стабілізації ситуації в державі. Такої думки додержується, зокрема, і президент УСПП Анатолій Кінах, який вважає за необхідне введення політики зниження податкового навантаження в період економічної кризи. На думку пана Кінаха, для недопущення подальшої дестабілізації й охолодження економіки необхідне зниження ставок ПДВ і податку на прибуток, запровадження стимулів для модернізації основних фондів тощо. Наприклад, у Великобританії передбачалося зниження податку на прибуток з 15% до 13,5%, у Франції – скасування податку на інвестиції (3,5%), в Іспанії – зниження податків на загальну суму до 10 млрд. євро. Чимало експертів впевнені, що Україні необхідно якнайшивидше прийти до кооперативної схеми будівництва нерухомості, яка з великим успіхом використовується в багатьох країнах Європи. Люди мають об’єднуватися в кооперативи по будівництву житлововї нерухомості. Існує також інститут товариств індивідуальних забудовників, які споруджують приватні будинки. За таких умов житло будується за невисокою ціною. Забудовника громадяни обирають на тендерних умовах. До того ж, інвестори-фізичні особи жорстко контролюють такого забудовника: куди й на що він витрачає кошти.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________