Всі рубрики


Земельний рубікон

Мораторій на певні трансакції із землею – це не суто український винахід. У багатьох постсоціалістичних країнах вводилися певні обмеження або спеціальні режими продажу приватизованих земель для громадян і, тим більше, для іноземців. Але мораторію такого жорсткого характеру й таких метаморфоз iз ним, як в Україні, напевне, немає в жодній країні. Метаморфози з мораторієм продовжуються вже досить тривалий час – близько 17 років, причому рішення щодо нього ухвалювалися кілька разів. Відповідно до чинної редакції ЗК України купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок сільгосппризначення запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр і про ринок земель. І ось знову запровадження вільного обігу сільгоспземель відкладено «на потім». 4 лютого 2009 р. парламент, не погодившись із пропозицією глави держави про виключення положення про продовження мораторію на продаж землі сільгосппризначення до 1 січня 2010 р., подолав вето Президента на ЗУ «Про внесення змін до деяких законів України щодо запобігання негативним наслідкам впливу світової фінансової кризи на розвиток агропромислового комплексу». Водночас сьогодні вже мало в кого викликає сумнів необхідність введення ринку сільгоспземель, маючи при цьому на увазі організований, регульований, прозорий, підкріплений необхідною нормативно-правовою базою вільних обіг сільгоспземель. Питання необхідності впровадження в Україні вільного ринку сільськогосподарських земель лягло в основу публічних дебатів, які провели нещодавно фонд «Ефективне Управління» разом із британською компанією Intelligence Squared. Відомі науковці й бізнесмени висловили аргументи «за» і «проти» твердження, сформульованого як основна тема дискусії, – «Ринок сільськогосподарських земель потрібен Україні вже сьогодні». Так, докторант Національного університету біоресурсів і природокористування України Андрій Мартин дотримується думки про те, що ринок землі може функціонувати і в існуючому законодавчому середовищі. Він нагадав, що «закритий» ринок земель сільськогосподарського призначення є лише одним із сегментів ринку землі, який функціонує в існуючому законодавчому полі. «Я не можу зрозуміти, – додав він, – як можна захистити приватну власність селянина, заборонивши йому розпоряджатися його ж майном. В умовах кризи головним завданням має бути спрощення доступу до землі». Пан Мартин назвав мораторій величезним злочином проти всього сільського господарства України. Натомість старший експерт Аналітично-консультаційного центру Блакитної Стрічки ПР ООН Микола Кобець злочином вважає введення вільного обігу земель сільськогосподарського призначення саме сьогодні. При цьому, зняття мораторію, за його словами, аж ніяк не є еквівалентним появі ринку сільськогосподарських земель. Ринок не можна плутати із обігом земель. «Я дотримуюся думки, що ринок землі – це не лише система взаємодії між покупцем і продавцем земельної ділянки, але й сукупність різних інституцій та організацій, які забезпечують функціонування цього ринку, – відзначив він. – Тобто зняття мораторію не означатиме, що одразу ж з’явиться ринок сільськогосподарських земель». Найголовнішою умовою ринку, як відзначив пан Кобець, є гарантування прав власності на землю, що забезпечується існуванням земельного кадастру й системи реєстрації прав на землю. Адже єдина система кадастру й реєстрація прав власності дозволить провести технічну інвентаризацію земельних ділянок і запустити функціонування ринку землі при сприятливому законодавчому середовищі. Тому основним аргументом проти запуску ринку сільськогосподарських земель уже сьогодні є недосконала нормативно-правова база й відсутність єдиної системи кадастру в Україні. Закони «Про ринок земель» і «Про земельний кадастр» мають створити оптимальні умови для ринку сільськогосподарських земель в Україні, чітко визначивши порядок проведення і реєстрації угод. Але обидва документи поки що знаходяться у «підвішеному» стані. Тому Микола Кобець перефразував тему дебатів і зауважив, що ринок сільськогосподарських земель Україні потрібен був іще вчора. Тим не менше, на його думку, сьогодні не найкращий час для зняття мораторію на відчуження земель, адже в умовах кризи всі активи неминуче дешевшають. Як повідомив під час дебатів голова правління «Райффайзен Банк Аваль» Володимир Лавренчук, фінансова криза вже призвела до падіння попиту на землю, а ринкові ціни на неї знизилися приблизно на 30%. «Наявні в нашому розпорядженні економічні прогнози не дозволяють очікувати, що ціни на землю почнуть зростати раніше, ніж через 2–3 роки», – додав банкір. Володимир Лавренчук відзначив, що мораторій на продаж сільгоспземель унеможливлює передачу цих земель в іпотеку і обмежує фінансування сільгоспвиробників. Але залучення інвестицій і кредитів в аграрний сектор є найважливішим чинником розвитку галузі. «За нашими підрахунками, навіть у нинішній умовах розвиток цивілізованого ринку у випадку скасування мораторію на продаж сільгоспземель може в два рази підвищити обсяг фінансування агросектору нашої країни, а в перспективі – до 15 разів», – підкреслив він, пояснивши, що відкритість ринку дозволяє створити зрозумілі правила гри, ціноутворення й визначити ефективного власника. У ході дебатів прозвучала й думка, що відкриття ринку сільгоспземель в існуючих законодавчих умовах може призвести до того, що великі фінансові спекулянти скуповуватимуть землю і швидко перепродуватимуть за великі гроші. Але практика інших країн, де існує повноцінний ринок землі сільгосппризначення, продемонструвала, що спроби спекуляції землею були зупинені законодавчими заходами. Для переходу до цивілізованих ринкових відносин в аграрній сфері доцільно не встановлювати заборони, а формувати земельне законодавство, яке розширюватиме права й свободи громадян і надасть їм можливість вільно розпоряджатися своїм майном. Таким чином, продовження мораторію лише віддалило формування організованого й прозорого земельного ринку, а з ним – введення товарних сільськогосподарських земель в економічний обiг, залучення з цією метою «довгих іпотечних кредитів». Можна стверджувати, що продовження мораторію є не вирішенням проблеми по суті, а лише перенесенням її на пізніший термін у ще складніші умови. Тобто накопичуватимуться додаткові проблеми, розв’язати які буде набагато складніше. Коментар фахівців Власник ТОВ «Агрофірма Корнацьких»
Аркадій КОРНАЦЬКИЙ: – Незважаючи на дію мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, не менше третини українських сільгоспземель уже змінили власника. Із цього можна зробити висновок, що мораторій не перешкоджає обігу земель сільгосппризначення та, відповідно, є неефективним. Всупереч тому, що земельний ринок функціонує напівлегітимно й напівпідпільно, він діє законно – відповідно до цивільного законодавства й із використанням тих «дір», які є в земельному законодавстві. Тому для створення прозорого ринку сільськогосподарських земель не потрібно приймати додаткових законів, а достатньо було б доповнити Земельний кодекс України кількома статтями, зокрема, про захист селян шляхом введення мінімальної ціни на первинне відчуження земельних паїв. Заступник голови Держкомзему
Володимир КУЛІНІЧ: – Формування великих агроутворень і потужних сільськогосподарських підприємств свідчить, що, незважаючи на мораторій, оборот сільськогосподарських земель все-таки був. Але при запровадженні продажу земель сільськогосподарського призначення поспішати неприпустимо. Передусім потрібно створити державний земельний кадастр, чітку систему реєстрації прав. Крім того, необхідно переглянути нормативну грошову оцінку земельних ділянок сільськогосподарського призначення. До речі, Держкомзем розробив нову методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, у якій за основу визначення оцінної вартості нормативної грошової оцінки закладена родючість землі. Відповідний проект постанови Кабміну зараз знаходиться на стадії узгодження міністерств і відомств. Тому ми, з одного боку, загалом підтримуємо продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення з відповідними обережними підходами, а, з іншого – вважаємо, що зняття мораторію поки не на часі.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________