Всі рубрики


Що чекає на нерезидента при продажі української нерухомості

Основним нормативним актом, що регулює оподаткування операцій з продажу фізичними особами об’єктів нерухомого майна, є ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» (далі – «Закон про ПДФО»). Цей Закон, як і в цілому нормативні акти України, має складну конструкцію, що передбачає наявність загальних і спеціальних норм, які регулюють ті чи інші питання. Так, п. 7.1 ст. 7 Закону про ПДФО встановлює загальне правило застосування 15% ставки податку, тобто є загальною нормою Закону. Разом із тим, у Законі передбачені спеціальні норми, які встановлюють випадки застосування інших ставок. Зокрема, у п. 7.2 ст. 7 Закону визначені об’єкти оподаткування за ставкою 5%, а в п. 7.3 ст. 7 – за ставкою 30%. Слід відзначити, що згідно з п. 2.1 ст. 2 Закону про ПДФО нерезиденти, які отримують доходи із джерелом їх походження з території України, так само, як і резиденти, є платниками податку з доходів фізичних осіб (з метою укладання цивільно-правових угод, у тому числі купівлі-продажу нерухомості, у результаті реалізації яких виникають податкові наслідки, фізична особа-нерезидент зобов’язана зареєструватися в Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків та інших обов’язкових платежів, а також одержати ідентифікаційний номер до моменту здійснення таких угод). За якою ставкою оподатковувати нерезидентів Що ж стосується питання порядку застосування ставок оподаткування доходів фізичних осіб-нерезидентів при здійснені операції з продажу нежитлової нерухомості, то в цьому випадку спеціальними нормами Закону про ПДФО є: п. 9.11 ст. 9 «Оподаткування доходів, одержаних нерезидентами»; п. 11.2 ст. 11 «Оподаткування операцій з продажу або обміну об’єкта нерухомості, набутого у власність платником податку після набрання чинності цим Законом». Отже, для визначення ставки податку з доходів фізичних осіб-нерезидентів, отриманих у результаті продажу об’єкта нежитлової нерухомості, застосуванню підлягають наступні спеціальні норми. 1. Згідно з п.п. 9.11.1 п. 9.11 ст. 9 Закону про ПДФО доходи, отримані нерезидентом на території України, підлягають оподаткуванню за правилами, встановленими для резидентів, із урахуванням особливостей, визначених окремими нормами цього Закону. При цьому дохід від продажу нерухомого майна, розташованого на території України, вважається доходом із джерелом його походження з України, отриманим платником податку (п.п. «є» п. 1.3 ст. 1 Закону про ПДФО). 2. Відповідно до п.п. 11.2.2 п. 11.2 ст. 11 Закону про ПДФО дохід, отриманий платником податку від продажу об’єкта нерухомості, іншого, ніж зазначені в п.п. 11.1.1 цієї ж статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною у п. 7.2 ст. 7 Закону (5%). При цьому п. 11.2.2 п. 11.2 ст. 11 є відсильною нормою й не містить прямої вказівки на дохід, отриманий від продажу нежитлової нерухомості. Проте такий висновок випливає з порівняльного аналізу норм п.п. 11.1.1 та 11.1.2 п. 11.2 ст. 11, які загалом поділяють нерухомість на: 1) житлові будинки, квартири чи частини квартир, кімнати, садові будинки (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, господарсько-побутові спорудження і будинки, розташовані на такій земельній ділянці); 2) інші (відмінні від перерахованих вище) об’єкти нерухомості. На підставі положення п. 7.2. ст. 7 Закону про ПДФО, що передбачає «інші випадки, прямо визначені відповідними нормами даного Закону», ставка податку з доходів складає 5% від об’єкта оподаткування. Відносно об’єкта дослідження такими іншими випадками можна вважати операцію купівлі-продажу нежитлової нерухомості фізичною особою-нерезидентом. Підтвердженням вищевикладеної правової позиції є й інші норми Закону про ПДФО. Відповідно до положення абз. 6 п. 11.3 ст. 11 Закону доходи від операцій з продажу об’єктів нерухомого майна, отримані фізичними особами-нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів. При цьому порядок оподаткування резидентів при продажу об’єкта нежитлової нерухомості встановлений у ст. 11 Закону. Вважаю, що згадані норми Закону про ПДФО для нерезидента, який продає нежитлову нерухомість на території України, є спеціальними й визначають як базу оподатковування, так і ставку відповідного податку. З огляду на вищевикладене, можна дійти до висновку, що ставка податку з доходів фізичних осіб при продажу нерезидентом нежитлової нерухомості складає 5% від об’єкта оподаткування, тобто від доходу з продажу об’єкта нерухомого майна. При цьому такий дохід від продажу нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку за законодавством України. Позиція податківців Слід зазначити, що питання застосування ставки податку з доходів фізичних осіб при продажу нежитлової нерухомості нерезидентами є спірним і не може тлумачитися однозначно. Органи державної податкової служби вважають, що при здійснені нерезидентом операції продажу нежитлової нерухомості, розташованої на території Україні, отриманий при цьому дохід підлягає оподаткуванню податком із доходів фізичних осіб за ставкою, визначеною в п. 7.3 ст. 7 Закону про ПДФО (30%). Така позиція податкових органів є сталою протягом останніх декількох років і ґрунтується, на мій погляд, на іншому («фіскальному») баченні порядку застосування норм згаданого Закону. Зокрема, у листі ДПАУ від 17 жовтня 2008 р. № 10156/6/17-0716 знову була підтверджена позиція, що оподаткування доходів нерезидентів здійснюється за правилами, встановленими пп. 9.11.1 п. 9.11 ст. 9 Закону про ПДФО, а ставка оподаткування застосовується згідно з п. 7.3 ст. 7 цього Закону. На думку ДПАУ, ставка податку в подвійному розмірі ставки, визначеної п. 7.1 ст. 7 згаданого Закону, тобто 30%, застосовується до будь-яких інших доходів, нарахованих на користь нерезидентів-фізичних осіб за винятком доходів, визначених у пп. 9.11.3 п. 9.11 ст. 9 Закону, а саме процентів, дивідендів і роялті. Така ж позиція викладена в офіційному виданні ДПАУ «Вісник податкової служби України» (в статті «Оподаткування фізичних осіб. Оподаткування доходів іноземців (нерезидентів)», квітень 2007 р., № 14 (441), с. 20). Автор цієї статті – начальник відділу розгляду звернень платників Департаменту оподаткування фізичних осіб ДПАУ, посилаючись на п. 9.11 ст. 9 і ст. 7 Закону про ПДФО, робить висновок, що «інші доходи, у т.ч. отримані від продажу нерухомого чи рухомого майна, оподатковуються за ставкою 30%». Конфлікт інтересів Із правового аналізу положень п. 7.3 ст. 7 Закону про ПДФО, на які посилається ДПАУ при аргументації своєї позиції, випливає, що норми цього пункту встановлюють випадки застосування ставки податку в розмірі 30%, за винятком доходів, визначених у п.п. 9.11.3 п. 9.11 ст. 9 Закону, який у свою чергу посилається на «зазначені в підпункті 9.11.1 цього пункту доходи». А як вже було сказано вище, відповідно до п.п. 9.11.1 доходи, отримані нерезидентом на території України, підлягають оподаткуванню за правилами, встановленими для резидентів, із урахуванням особливостей, визначених окремими нормами цього Закону, тобто спеціальними нормами, які встановлюють правила оподаткування операцій продажу нерухомості фізичними особами-нерезидентами. Необхідно відзначити, що у зв’язку з багаторазовими запитами щодо порядку оподаткування доходів нерезидентів, отриманих від продажу нерухомості, Мін’юст виклав свою позицію в листі № 20-35-59 від 12 квітня 2007 р. Однак у цьому листі, на який, до речі, неодноразово посилалася ДПАУ, Мін’юст не дає однозначного роз’яснення щодо застосування того чи іншого розміру ставки податку з доходів фізичних осіб-нерезидентів при продажу об’єкта нежитлового нерухомого майна. Але вказує, що роз’яснення законодавства з питань оподаткування є одним із завдань органів ДПС. Враховуючи сказане, а саме конфлікт інтересів податкового органу й платників податків, слід звернутися до положення п. 4.4.1 ст. 4 ЗУ «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами». Відповідно до цього пункту, коли норма закону чи іншого нормативно-правового акту, виданого на підставі закону, або коли норми різних законів чи різних нормативно-правових актів припускають неоднозначне (множинне) трактування прав і обов’язків платників податків або контролюючих органів, внаслідок чого є можливість прийняти рішення на користь як платника податків, так і контролюючого органу, рішення приймається на користь платника податків. Уникнення подвійного оподатковування доходів Поряд із сказаним вище необхідно пам’ятати, що згідно зі ст. 21 Закону про ПДФО, якщо міжнародним договором, згода на обов’язковість якого надана ВР України, встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені цим Законом, застосовуються норми такого міжнародного договору стосовно суб’єктів, які підпадають під його дію. При цьому при застосуванні положень ст. 21 Закону слід враховувати вимоги постанови КМУ від 6 травня 2001 р. № 470 «Про затвердження Порядку звільнення (зменшення) від оподаткування доходів із джерелом їх походження з України згідно з міжнародними договорами України про уникнення подвійного оподаткування».
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№13-18 | 30 вересня
Тема тижня:
Міжнародний арбітраж
Тема тижня
  • Ефективний арбітраж: який він?
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________