Сьогодні ми живемо в час тотального споживчого кредитування, наслідками чого є виникнення правових ризиків, пов’язаних із укладенням договорів іпотеки. Правовідносини сторін іпотечного договору регулюються Законом України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-4.
Договір іпотеки укладається між іпотекодавцем та іпотекоотримувачем у письмовій формі й підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Предметом іпотеки може бути один чи декілька об’єктів нерухомості, які належать іпотекодавцю на праві приватної власності.
Письмовий дозвіл
У випадку, якщо до відчужуваного об’єкту нерухомості причетна дитина, яка має право власності на будь-яку нерухомість (включаючи й нежитлові приміщення) або користування нерухомістю (зареєстрована чи проживає), у іпотекодавця виникає необхідність отримати письмовий дозвіл органу опіки й піклування на відчуження такої нерухомості (ч. 4 ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» від 02.06.2005 р. № 2623-4). Неотримання такого дозволу тягне визнання іпотечного договору недійсним відповідно ст. ст. 203, 215 ЦК України, ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей». Тобто необхідність в отриманні письмово дозволу органів опіки й піклування виникає у двох випадках, а саме:
- Дитина має право власності на відчужуваний об’єкт нерухомості (або його частину). Цей випадок є досить простим, на підтвердження права власності достатньо надати правовстановлюючий документ на нерухомість, де у власниках зазначається дитина.
- Інший випадок, коли дитина має право користування нерухомістю. Цей випадок ускладнюється необхідністю довести факт користування дитиною відчужуваним майном. Крім того, слід визначити, чи має дитина право користування лише тим об’єктом, за адресою якого вона зареєстрована, чи дитина має право користування всіма об’єктами, які є у власності її батьків.
Постійне місце проживання дитини
Враховуючи, що законодавець не дає чіткого визначення, коли дитина набуває право користування об’єктом нерухомості, проаналізуємо норми закону.
Відповідно до вимог ст. 47 Конституції України, кожному гарантується право на житло. Право батьків і дітей на житло, що є об’єктом права власності одного з них, визначається законом (ч. 2 ст. 176 Сімейного кодексу України).
Згідно зі ст. 383 ЦК України власник житлового будинку має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів сім ї й інших осіб. До членів родини, зокрема, належать дружина (чоловік), їхні діти й батьки. Крім того, членами сім’ї можуть бути визнані інші особи, наприклад, чоловік, який проживає з жінкою в цивільному шлюбі, його діти. Відповідно до вимог ч. 1 ст. 156 Житлового кодексу України члени родини власника житлового будинку (квартири) користуються цим помешканням нарівні з власником, а ч. 2 цієї статті дає змогу вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей без згоди власника будинку. Таке ж положення закріплено в ч. 2 ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 405 ЦК україни. Отже, головним критерієм для доведення користування житловим приміщенням є постійне проживання особи.
Поняття «реєстрація» закріплене законодавцем у ст. ст. 3, 6 Закону України «Про свободу переміщення та вільний вибір місця проживання на Україні». Реєстрацією місця проживання особи є документальне відображення, яке вказує на місце проживання такої особи. Ст. 160 СК України трактує місце проживання дитини, яка не досягла 10-річного віку, за згодою батьків; для дитини, яка не досягла 14 річного віку, — за згодою батьків і з урахуванням думки дитини, а для дитини, батьки якої проживають окремо і яка досягла 14-річного віку, — за вибором дитини.
Таким чином, дитина наділена правом користування об’єктом нерухомості, за адресою якого вона зареєстрована або за яким зареєстровано одного з батьків (при цьому дитина може бути не зареєстрована за спірним приміщенням). Саме такої позиції дотримується й Міністерство юстиції України (лист № 19-50-556 від 25.07.2006 р.).
Але реєстрація не є аксіомою. З одного боку, при відсутності дозволу органів опіки й піклування договір іпотеки можна визнати недійсним, а з іншого боку, при виникненні такого спору в судовому порядку ймовірно визнати дитину такою, яка не проживає в спірному об’єкті нерухомості. Керуючись ст. 65 ЖК України й п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 2 від 12.04.1985 р. в судовому порядку також можна встановити й право користування дитиною об’єктом нерухомості.
Важливо, що з 2006 року, коли в силу вступили поправки до ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» про заборону виселення з квартири сімей, що мають дітей до 10 років, батьки можуть не повідомляти про це покупця, а ситуація може виявитися лише при розгляді спору.
Головні висновки
Отже, виходячи з вищеописаної ситуації, можна зробити наступні висновки: по-перше, придбання нерухомості завжди тягнуло за собою деякі ризики. До укладення правочину для покупця буде корисним поцікавитися минулим нерухомості, його історією — самостійно або звернутися за допомогою фахівців. По-друге, зауважте, що небажання сьогодні (через економію часу або з інших причин) отримати дозвіл компетентних органів у визначених законом випадках може в майбутньому поставити під загрозу чинність правочину та, як наслідок, нанести вагомі збитки.