Всі рубрики


Справи земельні: позитив і негатив

2 травня 2009 р. набрав чинності Закон України від 5 березня 2009 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок», який вніс зміни до Земельного кодексу України, а також до законів України «Про землеустрій» і «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». З проханням дати оцінку внесеним змінам і висвітлити інші актуальні питання земельних правовідносин ПТ звернувся до Вiктора Кобилянського, адвоката та спецiалiста у сферi земельного права. Пане Вікторе, як ви оцінюєте останні зміни до Земельного кодексу та, власне, прийняття Закону від 5 березня 2009 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок»? – Почати треба з того, чому виникла ідея внести ці зміни до Кодексу. Яка система існувала раніше? Якщо ви купили земельну ділянку, отримали її в подарунок або в спадщину, після укладання відповідного договору або отримання свідоцтва про право на спадщину ви не ставали власником відповідної ділянки, оскільки в ст. 125 Земельного кодексу (далі – ЗК) було написано, що право власності виникає з моменту отримання та державної реєстрації правовстановлюючого документа. Таким документом для землі є державний акт про право власності на земельну ділянку. Здавалося б, хіба складно його отримати: принесли документи, заповнили бланк, підписали, поставили печатку. Насправді все не так просто. Попри доволі складну процедуру виникали ще й додаткові проблеми, зокрема дуже затягувався процес видачі державних актів. Затягувався тому, що людям казали: «У нас немає бланків». Одразу зауважу: це неправда! Бланками Держкомзем забезпечив усіх, вони зберігаються в обласних управліннях земельних ресурсів. Тобто самі чиновники, землевпорядники створювали штучний дефіцит, що, звісно, сприяло корупції: хочеш швидше – заплати гроші неофіційно. Аналогічна проблема була пов’язана з реєстрацією актів у кадастрі. Там теж потрібні спеціальні бланки – так звані кадастрові картки, стосовно яких теж створили штучний дефіцит. Тобто корупція в цій галузі була шалена. Водночас земельна ділянка в нас за визначенням є одним з видів нерухомого майна. Погляньмо, що відбувається в нас з іншими видами нерухомого майна. Якщо ви, припустімо, купили будинок чи квартиру, правовстановлюючим документом буде сам договір купівлі-продажу. Його лише потрібно зареєструвати в БТІ – і ви власник. Щось подібне вирішили зробити і з землею. Коли йдеться про вторинний ринок, тобто придбання земельної ділянки, яка вже була у приватній власності, щоб не було потреби оформляти новий державний акт, постановили, що достатньо договору, який, звісно, має бути зареєстрований, і обумовили це тим, що нотаріус, котрий посвідчує цей договір, має обов’язково вимагати державний акт, тобто переконатися в тому, що у продавця або загалом у відчужувача земельної ділянки дійсно було право власності на неї. Найцікавіше те, що в Законі, який вступив в силу 2 травня, записане в перехідних положеннях: той самий принцип з правовстановлюючими документами можна застосовувати і до земельних ділянок, які були придбані чи набуті у власність до набрання чинності цим законом, якщо не отримано державний акт. Тобто зробити це можна заднім числом, що має лише потішити всіх, адже це значне спрощення процедури. Сама ідея дуже правильна, адже вона спрощує процедуру, насамперед для пересічних громадян, а це необхідно було зробити. Це й певна економія для держави: не потрібно витрачати кошти на виготовлення бланків суворої звітності, зарплату чиновників. – Чи могли б ви назвати проблемні моменти Закону? – Насправді в будь-якому починанні окрім позитива є й негатив. У першу чергу можна назвати традиційні проблеми перехідного періоду, те, що зараз нотаріуси вже відмовляються діяти за цим законом, вони просто кажуть: ми не знаємо як, нам потрібні додаткові розяснення, які має дати Мін’юст. Не зовсім зрозуміло, яким чином Центр земельного кадастру, його підрозділи мають підтверджувати, чи видавались державні акти. Зокрема, є дуже поширеною ситуація, коли державний акт вже виготовлений, але ще не виданий людині. Існують випадки, коли все оформили, готовий до видачі державний акт, а людина померла. Потрібно якось передати цей акт спадкоємцям, але вже записано прізвище спадкодавця. Як бути в таких випадках? Ці питання залишаються дискусійними. Я вважаю, що Мінюст, Держкомзем доволі швидко оприлюднять відповідні роз’яснення та наведуть тут лад. Але існує ще одна проблема: збільшуються можливості шахрайства з документами на землю. Коли документ оформлено на бланку суворої звітності, він надійно захищений, підробити ж договір набагато простіше, ніж підробити бланк. У нас такі випадки, на жаль, траплялись. Нарешті, третя проблема, яка, на мій погляд, найважливіша. Скасувавши необхідність виготовлення технічної документації, законодавець тим самим скасував одну з її складових – відновлення меж земельної ділянки в натурі. Це, як на мене, вкрай необхідна річ. Особливо це стосується ситуацій з актами старого зразка (до 2002 р.), які не містили кадастрового номера земельної ділянки. Ці акти не були зареєстровані в кадастрі, бо кадастру як такого не було. Є безліч випадків, коли земельна ділянка, якщо перевірити, накладається на іншу земельну ділянку. Такі проблеми зазвичай виникають при відчуженні земельної ділянки. Зараз, якщо неправильно визначили межу, можна, грубо кажучи, посунути земельну ділянку в інший бік, туди, де є землі запасу. А якщо з усіх боків будуть приватні власники, посувати не буде куди, людина просто позбавиться частини земельної ділянки. Щоб цього не трапилось, проста порада всім, хто отримує земельну ділянку: використовуйте нову процедуру, але замовте в будь-якій землевпорядній організації, найпростіше – в місцевій, яка знає цю територію, окрему землевпорядну роботу – відновлення меж земельної ділянки в натурі, щоб переконатися, що з ділянкою немає проблем. – Які труднощі можуть виникнути в нотаріусів при реалізації положень зазначеного Закону? – Я не думаю, що виникнуть якісь додаткові труднощі. Якщо всі документи подані, проблем немає. Єдине, на що треба звернути увагу, – це те, що далеко не всі нотаріуси добре розуміються на земельному законодавстві. Проблеми можуть виникнути з відчуженням сільськогосподарських земель, адже мораторій стосується не всіх сільськогосподарських земель. Нотаріуси інколи просто роблять помилки, припустімо посвідчують договір на земельну ділянку, яка насправді підпадає під мораторій. Людина гроші заплатила, договір отримала, а зареєструвати його не може – в кадастрі відмовляють, отже, треба розривати договір. – Ви згадали про мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Як ви вважаєте, потрібно його зняти чи залишити до законодавчого врегулювання? –Я категорично за зняття мораторію і цю позицію висловлював ще до набрання чинності ЗК, який діє з 1 січня 2002 р. Більше того, я консультую, даю поради, розробляю схеми стосовно того, як цей мораторій обійти. І коли його в черговий раз змінюють, посилюють, а це було вже неодноразово, – шукаю нові варіанти, нові схеми. На мій погляд, всі аргументи за існування мораторію хибні. Кажуть, що селян обдурять і заберуть у них землю. По-перше, селян у нас дуже довго дурили, по-друге, спробуйте зробити це зараз – у селян свій розум, і обдурити їх не так просто. Ще кажуть, що в нас з’являться латифундії – величезні земельні масиви, зосереджені в одних руках, і це буде певний монополізм. Така загроза дійсно існує. Але що поганого в латифундії? Якщо в людини тисяча гектарів землі, ця земля обробляється, на ній працюють ті, хто отримує зарплату, вирощується продукція, сплачуються податки – це лише «плюс». Якщо ж такий латифундист тримає землю зі спекулятивною метою, не обробляє її, то закон дозволяє цю землю в нього забрати, адже це нецільове використання. Але найважливіший фактор – економічний. Будь-який водій скаже, що в нас пальне обов’язково зростає в ціні двічі на рік – під час посівної та під час жнив, тому що збільшується попит. Селянам потрібне пальне, і вони купують його на невигідних для себе умовах. Вони віддають у заставу майбутній врожай, бо їм нічим більше забезпечити кредит. Якщо ж з’явиться можливість вільно продавати та купувати землю, якщо вона стане предметом іпотеки – зможе виступати предметом забезпечення за банківськими кредитами, – гроші хлинуть на село. І це буде величезним поштовхом для всієї економіки. Для того, щоб припинити мораторій, потрібно ухвалити два закони – «Про державний земельний кадастр» і «Про ринок землі». Відповідні законопроекти є давно, але їх не розглядають, блокують. –  А яка, наразі, ситуація склалася із земельними аукціонами? На сьогодні закон так і не встановив порядок їх проведення. Отже, ті аукціони, що відбуваються, є незаконними? – Саме так! Земельні аукціони відбуваються, і вони незаконні. У ст. 137 ЗК є дві норми, які на сьогодні заважають проводити аукціони. По-перше, ч. 5 цієї статті говорить про те, що порядок проведення земельних торгів (аукціонів) визначається законом. Закону такого немає, у законопроектах це прописано, але їх не розглядають. По-друге, у ч. 3 ст. 137 ЗК записано, що аукціон має проводити особа, яка отримала ліцензію. На сьогодні лізензії немає ні в кого в Україні, тому що досі не затверджені ліцензійні умови. Проект ліцензійних умов існує вже понад рік, але його не можуть затвердити. Отже, немає цих двох складових – порядку проведення та ліцензій, тому будь-який аукціон можна поставити під сумнів. Незважаючи на це, аукціони проводять – затверджують тимчасовий порядок, обирають ліцитатора, тобто аукціоніста, який проводитиме аукціон. І якщо прокуратура не встигне втрутитися або не захоче це зробити, землю реалізують. Розмову вела Лариса Бардаченко
«Правовий тиждень»
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№23-24 | 31 грудня
Тема тижня:
Податки та збори
Тема тижня
  • Повернення сплаченого збору за пенсійне страхування на купівлю квартири: порядок, дії, документація, вартість.
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________