Про доцільність введення податку на нерухомість

Введення податку на нерухоме майно (за виключенням землі) в Україні має давню та поки безславну історію. Якщо у Європі він існує більше п’яти століть, то на території колишнього Радянського Союзу його, окрім України, немає лише в Таджикистані. Проте переваги цього податку очевидні: він простий в адмініструванні та не потребує складної системи звітності. Саме він за відповідного підходу може бути втіленням лозунгу деяких політиків про те, що багаті мають платити за бідних. Головний податок у світі Тепер щодо суті цього податку. Податок на нерухомість у різних країнах світу зазвичай є місцевим, а його граничні ставки визначаються на загальнодержавному рівні. Проте Закон України «Про систему оподаткування» відносить цей податок до загальнодержавних. Визначення податку на нерухомість як місцевого у світовій практиці обумовлене тим, що його ставки, які найчастіше коливаються в межах 1%, встановлюються місцевими органами влади і різняться залежно від вартості нерухомості, її цільового використання та ступеня економічного розвитку регіону. Застосовують і такий механізм: новобудови певний період після введення їх в експлуатацію взагалі не оподатковують, потім деякий час оподатковують за пільговою ставкою, а після, скажімо, десяти років експлуатації податок сплачують повністю. У деяких розвинених країн надходження від цього податку перевищують половину всіх податкових надходжень до місцевих бюджетів. Наприклад, у США цей показник сягає 75%, в Австралії – 90%, а в Нідерландах і Великобританії він більше 90%. За рахунок саме цього податку вирішують житлові проблеми на державному рівні, зокрема надають житлові пільги та будують соціальне житло. База оподаткування Одна з найважливіших проблем оподаткування нерухомості – визначення бази оподаткування, адже саме від неї залежить розмір сплачуваного податку. Найчастіше нерухоме майно оцінюють, виходячи з його ринкової вартості, яку визначають з огляду на найбільшу ціну. У Росії, наприклад, базою оподаткування є середньорічна вартість майна. Цей підхід враховує такі принципово важливі чинники, як місцезнаходження нерухомого майна та його цільове призначення, що, з одного боку, дозволяє брати за основу реальну ціну нерухомих об’єктів, а з іншого – стимулює раціональне використання власності. Тобто особа, якій належить нерухоме майно, зацікавлена в тому, щоб воно не стало чимось на кшталт валізи без ручки, яку важко нести, але шкода кинути, а приносило користь чи принаймні не завдавало зайвого клопоту. Означений підхід найдоцільніший, коли йдеться про комерційну нерухомість, адже оподаткування житла за цим принципом може бути надмірним тягарем для платників податків. Цікаво, що в деякий країнах, наприклад у Великобританії, оподатковується лише нерухомість, яка використовується з комерційною метою. Застосовують й інші підходи до визначення оціночної вартості, зокрема беруть за відправну точку розмір орендної плати або вартість об’єкта на певну дату. Найсвіжіший законопроект – «Про податок на нерухоме майно (нерухомість), відмінне від земельної ділянки» від 22.12.2008 р. № 3533, поданий Кабінетом міністрів України, – пропонує розуміти під базою оподаткування загальну площу об’єкта оподаткування, яка визначається на підставі даних, що їх надають органи, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Головне науково-експертне управління Верховної Ради у своєму висновку на цей проект закону вказує, що за базу оподаткування логічно брати ринкову вартість об’єкта, яка всебічно враховує всі його споживчі якості. Останнім часом така практика оцінки житла набула поширення, є напрацьовані методики, а також численні професійні організації та особи, які мають відповідні ліцензії. Цей підхід використовують найчастіше, проте він потребує уточнення бази оподаткування. Адже вона не є статичною, а змінюється з огляду на амортизацію та кон’юнктуру ринку. Крім того, вартість нерухомості залежить від мети її використання. Є пропозиції віднести до об’єктів оподаткування земельні ділянки й об’єкти незавершеного будівництва. Проте це нелогічно. Земельний кодекс визначає, що використання землі в Україні є платним і плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Механізми відповідних платежів врегульовані Законами України «Про плату за землю» і «Про оренду землі». Що ж стосується недобудов, то згідно з ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в його процесі. Тобто за загальним правилом об’єкт незавершеного будівництва не є нерухомістю і можливості його використання згідно з цільовим призначенням дуже обмежені. Вітчизняне законодавство та практика йдуть шляхом розмежування землі як нерухомості та нерухомих будівель, які на ній розміщені. Нерідко трапляється, що у будівель і земельних ділянок, на яких ці будівлі розташовані, різні власники. Тому доречно розмежувати їх і в контексті оподаткування, хоча цей підхід ускладнює адміністрування податків. Пільги Важливою проблемою оподаткування нерухомості, як і будь-якого іншого обов’язкового платежу, є пільги і звільнення від сплати. Пільги, пов’язані з податком на нерухомість, зазвичай надають, виходячи з об’єкта оподаткування, а не з особи платника. Звільняються від оподаткування об’єкти культури, освіти, загального призначення та історичні пам’ятки. Законопроект «Про податок на нерухоме майно (нерухомість), відмінне від земельної ділянки» пропонує звільнити від сплати податку дитячі будинки сімейного типу та платників податку, якщо загальна площа об’єкта оподаткування не перевищує:

• 150 кв. м загальної площі квартири;
• 300 кв. м загальної площі будинку;
• 100 кв. м загальної площі садового (дачного) будинку;
• 100 кв. м загальної площі господарських будівель;
• 30 кв. м загальної площі гаражу.

Оскільки ставку податку пропонують визначати в розмірі 1% місячного прожиткового мінімуму, встановленого для працездатної особи на 1 січня звітного податкового періоду, за 1 кв. м загальної площі об’єкта оподаткування, цей підхід до пільг не можна вважати досконалим. Адже виходить, що власник квартири в центрі Києва, площа якої менше 150 кв. м, не сплачуватиме податок на нерухомість, на відміну від власника квартири більшої площі в депресивному районі України. Потребує кардинальних змін і принцип визначення ставки податку, адже за умови його застосування однакову суму платитимуть і заможні громадяни, які можуть дозволити собі найдорожчу нерухомість, і громадяни з тих-таки депресивних районів, причому незалежно від стану житла. Єдиний доцільний варіант визначення ставки податку – відсоток від вартості об’єкта оподаткування. Відповідно, і пільги мають прямо залежати від дійсної вартості нерухомості. Саме такий підхід застосовують у багатьох країнах світу: ставка податку і, відповідно, пільги залежать від коефіцієнтів кадастрової вартості нерухомості, встановлених для конкретного регіону. Ще один варіант надання пільг зі сплати податку – звільнення від нього окремих категорій громадян, зокрема окремих пенсіонерів, учасників бойових дій, інвалідів. Проте слід врахувати можливості реєстрації нерухомості на родичів і знайомих з метою оптимізації оподаткування. Адже серед власників дорогої нерухомості виявиться чимало пенсіонерів. З огляду на ст. 1 Закону України «Про систему оподаткування», згідно з якою ставки, механізм справляння податків і зборів (обов’язкових платежів), а також пільги щодо оподаткування не можуть встановлюватися або змінюватися іншими законами України, крім законів про оподаткування, нормативно-правовий акт, який регулюватиме оподаткування нерухомості, має визначити і категорії пільговиків, і порядок надання їм пільг. Одна з основних передумов повноцінного оподаткування нерухомості – нормальне функціонування Державного реєстру прав на нерухоме майно, зокрема актуальність і достовірність його інформації. Важлива також прозора та зрозуміла система оцінки нерухомого майна відповідно до її реальної, ринкової вартості.