Було ваше – стало наше

Падіння цін на нерухомість, яке відбувається протягом останнього року, знижує її ліквідність. Якщо ж врахувати, що кожен третій об’єкт нерухомості перебуває зараз в іпотеці та взяти до уваги кризу неплатежів, стане очевидним, що питання швидкого і, по можливості, безболісного звернення стягнення на предмет іпотеки, а отже, задоволення вимог кредиторів є більш ніж актуальним. Законодавець передбачив, що звернення стягнення на предмет іпотеки може відбуватися позасудовим та судовим шляхом. Позасудовий на перший погляд здається найпростішим і є найпопулярнішим. Закон України «Про іпотеку» встановив такі способи позасудового врегулювання, як: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; продаж іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 цього Закону. Іпотечне застереження Що ж відбувається на практиці, коли іпотекодержатель бажає отримати у власність предмет іпотеки (читай: зареєструвати право власності на предмет іпотеки в місцевому БТІ) і таким чином отримати сатисфакцію? Стаття 37 Закону «Про іпотеку» передбачає, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками. Зазвичай, укладаючи договір іпотеки, сторони передбачають в його тексті іпотечне застереження і не укладають при цьому окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Ось тут і виникають труднощі, адже місцеві БТІ не приймають іпотечне застереження як підставу для реєстрації та відмовляються зареєструвати право власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі іпотечного застереження, посилаючись на Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене Наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5. Згідно з Додатком до п. 2.1 Тимчасового положення, що затверджує перелік правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна, до цього переліку, зокрема, належать договори про задоволення вимог іпотекодержателя, а такий документ, як іпотечне застереження, до переліку не включений. Водночас зі змісту ст. 36 та 37 Закону «Про іпотеку» випливає, що іпотечне застереження є ідентичним документом і має ту ж силу, що й договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Тому якщо БТІ відмовляється зареєструвати за кредитором-іпотекодержателем право власності на предмет іпотеки, у кредитора є два шляхи: подавати адміністративний позов до БТІ про зобов’язання провести державну реєстрацію права власності або ж додатково укласти окремий нотаріально посвідчений договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Більшість обирає другий, компромісний варіант і додатково укладає договір про задоволення вимог іпотекодержателя, у якому зазначає, що іпотекодавець у зв’язку з невиконанням зобов’язання, забезпеченого іпотекою, передає об’єкт нерухомого майна у власність іпотекодержателю. Продаж предмета іпотеки третій особі Стаття 38 Закону «Про іпотеку» встановлює, що дії з продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає його право на продаж предмета іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. Як видно зі змісту ст. 38 Закону «Про іпотеку», продавцем об’єкта нерухомого майна – предмета іпотеки є іпотекодавець, який виступає від свого імені і не потребує жодних додаткових письмово оформлених повноважень. На практиці ж можливі два варіанти:

• іпотекодержатель може виступити в договорі купівлі-продажу як продавець, який здійснює продаж від свого імені,
• іпотекодержатель може діяти при укладенні договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця (читай: на підставі письмової довіреності, виданої іпотекодавцем та належним чином оформленої).

Здавалося б, і перший, і другий варіант цілком зрозумілий та простий. Однак той, хто намагатиметься використати перший варіант, стикнеться з неабиякими труднощами при укладенні та нотаріальному посвідченні договору. Так, за загальним правилом право продажу товару належить його власникові. Це аксіома цивільного права, закріплена ст. 658 Цивільного кодексу України. Як вбачається зі змісту Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої Наказом Мін’юсту від 03.03.2004 р. № 20/5, продати об’єкт нерухомості може та особа, на яку оформлені правовстановлювальні документи, що їх необхідно пред’явити нотаріусу для вчинення договору купівлі-продажу. А такою особою є лише іпотекодавець і аж ніяк не іпотекодержатель. Напрошується висновок: закріплене в законі «право іпотекодавця продати предмет іпотеки від свого імені» – лише фікція, або ж законодавцеві слід детально регламентувати процедуру укладення такого договору купівлі-продажу та його нотаріального посвідчення, внісши відповідні зміни як до Закону «Про іпотеку», так і до Наказу Мін’юсту «Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 03.03.2004 р. № 20/5. Сьогодні ж, укладаючи такі договори, багато іпотекодавців обирають, можливо, не бездоганний з юридичного погляду, але безпрограшний варіант і підписують тристоронній договір купівлі-продажу, згідно з яким продавцями об’єкта нерухомості виступають і іпотекодавець, і іпотекодержатель. Передпродажна процедура Розглянемо передпродажну процедуру, яка передує укладенню договору купівлі-продажу предмета іпотеки третій особі. Частина 1 ст. 38 Закону «Про іпотеку» передбачає, що, бажаючи звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, кредитор-іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти цей договір. Крім того, у цей же термін кредитор зобов’язаний повідомити про свій намір укласти договір купівлі-продажу всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки. Очевидно, ідеться про випадки, коли об’єкт заставлено кілька разів, – про так звану наступну іпотеку, за якої всі попередні іпотекодержателі мають право пріоритетної вимоги. Невиконання іпотекодержателем умови щодо повідомлення зазначених осіб про намір продати предмет іпотеки не є безумовною підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, однак іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами і має відшкодувати їм завдані збитки. Протягом 30-денного строку з дня отримання повідомлення іпотекодержателя про намір продати предмет іпотеки особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на нього, може письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір придбати предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення зазначена особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, не вчиняє дій щодо укладення з іпотекодержателем договору купівлі-продажу протягом п’яти днів після закінчення 30-денного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їхніх прав і вимог. І лише якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель може продати його будь-якій іншій особі на власний розсуд. Ціна Законодавець висуває вимоги до встановлення ціни продажу предмета третій особі, а саме: ціна продажу встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки третій особі між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта коштів повертається іпотекодавцю.