Аналіз законодавчих новинок у сфері нерухомості та будівництва Фінансово-економічна криза стала каталізатором радикальних реформ у сфері нерухомості і будівництва. Саме тому, розповідаючи в минулому номері про круглий стіл «Огляд і аналіз законодавчої реформи у сфері нерухомості та будівництва у 2009–2010 рр. Наслідки для ринку», «Правовий тиждень» обіцяв детальніше проаналізувати нововведення, які є наріжним каменем цієї галузі. Саме їм присвятили свою доповідь фахівці АК Arzinger – старший партнер Тімур Бондарєв і старший юрист Станіслав Герасименко.
Окремі зміни та нововведення
Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» передбачає низку нововведень для державної підтримки будівельної галузі та житлового будівництва. Кризу пропонують долати шляхом викупу нереалізованого житла, надання пільгових кредитів фізичним та юридичним особам, викупу державою у кредиторів іпотечних кредитів, отриманих фізособами на будівництво (придбання) житла, запровадження оренди житла з викупом тощо. Крім того, підтримувати будівельну галузь та житлове будівництво мають (на папері) за допомогою пільгових кредитів для забудовників. Такі кредити мають надавати кредитно-фінансові установи – під заставу цінних паперів, майнових прав та інших активів.
Передбачена держпідтримка будівництва доступного житла (сплата державою 30% вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або надання пільгового іпотечного житлового кредиту в уповноваженому банку).
Цивільний кодекс доповнено нормами, що регулюють відносини підприємства-орендодавця та фізичної особи – орендаря в довгостроковій (до 30 років) оренді житла з можливістю його викупу і спадкування прав та обов’язків за ним. Право власності на житло переходить до орендаря з настанням відкладальної обставини (закінченням строку договору або достроковою виплатою орендних платежів). Це альтернатива для покупців житла, які мають стабільний гривневий дохід і не мають ліквідної застави для отримання банківського кредиту. Кабінет міністрів затвердив Порядок оренди житла з викупом, а Мінрегіонбуд – Примірний договір оренди житла з викупом.
Повністю змінена дозвільна система в будівництві. По-перше, скасовано необхідність отримання дозволу на будівництво. По-друге, право на забудову тепер має лише власник або користувач земельної ділянки, на якій планується будівництво (раніше за їхньою нотаріально засвідченою згодою це могли робити інші особи). По-третє, містобудівне обґрунтування має пройти процедуру громадського обговорення. По-четверте, забудова здійснюється відповідно до містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки. По-п’яте, змінена процедура прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.
Суспільні потреби чи суспільна необхідність?
На рівні Закону визначені правові, організаційні та фінансові засади відчуження земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, із приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності.
Суспільна потреба – це обумовлена загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної громади потреба в земельних ділянках, викуп яких здійснюється в порядку, встановленому законом (за згодою власника). Суспільна необхідність – це виключна необхідність (потреба), для забезпечення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки та нерухомості (у разі неотримання згоди власника на продаж та без такої згоди). Викуп і примусове відчуження здійснюються за умови попереднього і повного відшкодування власнику нерухомості її вартості, визначеної експертом.
Також передбачене право власника нерухомого майна відмовитись від його продажу без обґрунтування причин. Замість викупної ціни земельної ділянки власнику (за його бажанням) може бути надана інша рівноцінна земельна ділянка. Слід мати на увазі, що рішення про примусове відчуження приймає суд, причому позивач має довести, що розміщення об’єктів є неможливим без примусового відчуження земельної ділянки. Прийняття місцевим органом влади рішення про викуп земельної ділянки (іншого нерухомого майна, що на ній розміщено) з підстав, що передбачають можливість примусового відчуження, вважається обмеженням речових прав на нерухоме майно.
Основними проблемами нового Закону є такі: по-перше, він не визначає чітко, чи включається до збитків власника (для визначення викупної ціни) вартість майна, яке розташоване на земельній ділянці; по-друге, замовником експертної оцінки визначено орган місцевої влади, що може вплинути на результати оцінки не на користь власника нерухомості; по-третє, в Україні немає нормативної бази і усталеної судової практики, що стосуються визначення збитків, особливо втраченої вигоди; по-четверте, розгляд справ про примусове відчуження земельних ділянок покладено на апеляційні адміністративні суди за місцем розташування нерухомого майна, що не відповідає усталеній практиці судочинства (земельні спори розглядають господарські суди).
Самовільно збудовані житлові будинки
КМУ затвердив Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених забудовниками – фізичними особами у період з 05.08.1992 р. до 01.01.2008 р. без дозволу на виконання будівельних робіт. Приватні будівлі приймає в експлуатацію інспекція державного архітектурно-будівельного контролю за місцем їх розташування, яка видає забудовникам сертифікат відповідності таких будівель ДБН, стандартам та правилам на підставі заяви про прийняття в експлуатацію, яку подано до 31 грудня 2010 р.
Незавершене будівництво
До Закону «Про іпотеку» внесено зміни, які дозволяють передавати в іпотеку об’єкт незавершеного будівництва (на будівництво якого виданий дозвіл, понесені витрати, але який не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства). Проте не вирішені проблеми з реєстрацією таких об’єктів в БТІ, адже власникам дозволили їх реєструвати, а БТІ не зобов’язали це робити.
Також дозволено передавати в іпотеку майнові права на незавершене будівництво та інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність нерухомого майна в майбутньому.
Встановлено, що передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт, самих об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Практика в цьому питанні неоднорідна.
До Закону України «Про іпотеку» внесено зміни, які спрощують (принаймні, в теорії) звернення стягнення іпотекодержателем на предмет іпотеки. Прямо визначено, що відповідне застереження в іпотечному договорі про задоволення вимог іпотекодержателя прирівнюється за своїми правовими наслідками до окремого договору. Він може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Продаж предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу іпотекодержатель здійснює від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить відповідне застереження, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
У наступному номері «ПТ» читайте про основні нововведення в земельних відносинах.
|
|
Юридичні компанії України ______________________________
______________________________
|