Всі рубрики


Застосування завдатку як способу забезпечення зобов’язання

Цікаво, що в законодавстві України часто зустрічаються норми, що не відповідають або взагалі суперечать потребам суспільства і звичаям ділового обороту. Принцип свободи договору часто впирається у стіну грубих помилок, недостатньої компетентності законодавців та вузького тлумачення норм права. На жаль, існує чимало норм, що не застосовуються, а деякі норми взагалі заважають задовольняти потреби суспільства. Це породжує безліч проблем. Розглянемо одну з них, що пов’язана із практичним застосуванням завдатку як способу забезпечення виконання зобов’язання. Договір купівлі-продажу Типовим прикладом застосування завдатку є забезпечення укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна. Зазвичай, перш ніж укласти такий договір, сторони досягають згоди щодо його основних умов, у першу чергу щодо ціни. Але погодивши всі умови, для юридичного оформлення угоди сторони повинні укласти нотаріально посвідчений договір. При цьому продавець практично завжди повинен підготувати пакет необхідних документів, а покупець – зібрати гроші, оскільки в переважній більшості випадків розрахунки проводяться до або під час нотаріального оформлення купівлі-продажу нерухомості. Тому сторони здебільшого домовляються про укладення договору в нотаріуса через певний час – нерідко через кілька тижнів. І звичайно, у сторін виникає бажання юридично зафіксувати попередню домовленість і передбачити відповідальність тієї з них, яка, можливо, передумає укладати договір. Очевидним способом, який дозволяє підтвердити серйозність намірів сторін, є здійснення часткової передплати у невеликому розмірі – 5–10% від погодженої ціни. При цьому сторони домовляються, що в разі відмови від укладання договору з боку продавця він зобов’язується повернути подвійну суму завдатку, а якщо договір не буде укладений з вини покупця, завдаток йому не повертається. Причини такого кроку зрозумілі: покупець бажає вже зараз зарезервувати за собою об’єкт, а продавець отримує дієве підтвердження того, що нерухомість буде продана. Отже, така угода є взаємовигідною і зазвичай розуміється сторонами як завдаток. Важко не погодитися з тим, що це звичайна та справедлива модель правовідносин і що таким чином забезпечуються реальні, нормальні та законні інтереси сторін. Функції завдатку Однак законодавство, судова практика та науково-практичні статі з цього питання свідчать про те, що не все так просто, як здавалося. Адже форма, якої надав завдатку законодавець, суперечить звичайним суспільним потребам. Згідно з визначенням, яке містить ст. 570 Цивільного кодексу України, завдаток – це грошова сума або рухоме майно, що видається кредитору боржником у рахунок належних з нього за договором платежів на підтвердження зобов’язання і на його забезпечення. З цього визначення можна виокремити три основні функції завдатку. По-перше, завдаток виконує платіжну функцію, тобто має видаватись у рахунок належних за договором платежів. По-друге, завдаток підтверджує існування зобов’язання. І нарешті, він виконує забезпечувальну функцію шляхом встановлення негативних наслідків невиконання зобов’язання, забезпеченого завдатком. Судова практика дотримується такого принципу: якщо сторони домовились укласти договір купівлі-продажу нерухомості, але не оформили його нотаріально, платежі, внесені в рахунок виконання договору, визнаються авансовими і повертаються в тому розмірі, у якому надавалися (Рішення Верховного Суду України від 15.04.2009 р.), навіть якщо сторони прямо назвали цей платіж завдатком і передбачили відповідні правові наслідки. Виходячи з цього, ВСУ вважає, що завдаток має забезпечувати зобов’язання лише за нотаріально посвідченим договором. Однак таке рішення повністю суперечить принципу свободи договору, однозначно вираженій волі сторін та здоровому глузду. Визнавати завдаток авансом, коли сторони домовилися про інше і погодилися платити за свою відмову, є абсурдним. Така позиція ВСУ порушує правоздатність осіб, суперечить природі самого завдатку та не відповідає потребам суспільства. Виходить, що сторони взагалі не мають права забезпечити бажані наслідки своїх дій. Тоді навіщо забезпечувати основний договір завдатком та яка від нього користь? Зазвичай сторони здійснюють повний розрахунок, укладаючи договір купівлі-продажу, у момент його нотаріального посвідчення, тому питання щодо завдатку в цьому разі не виникає. Якщо ж договір укладений належним чином (нотаріально засвідчений та зареєстрований) і право власності перейшло до покупця, але сплачена лише частина покупної ціни (завдаток), а згодом виявляється, що покупець не має можливості сплатити повну суму, зазвичай продавець примусово стягує з покупця всю суму за договором, а не подвійну суму завдатку. Хоча, звичайно, у продавця є передбачена в ЦКУ можливість розірвати договір та стягнути подвійний розмір завдатку. Навіщо ж взагалі цей завдаток у тому сенсі, у якому нам пропонують його законодавець та судова практика? Основні проблеми Однак, як казали раніше римські юристи, Dura lex, sed lex, а отже, ми повинні вирішувати питання, виходячи з тих норм, які закріплені в законодавстві. Враховуючи положення, у яке поставив нас законодавець, можна виокремити декілька шляхів вирішення цієї проблеми. Перший шлях полягає в тому, що сторони можуть укласти попередній договір купівлі-продажу і забезпечити завдатком зазначене в ньому зобов’язання, а саме обов’язок укласти договір купівлі-продажу в майбутньому. А оскільки завдаток є частиною суми за договором, необхідно передбачити оплатність попереднього договору та розбити його суму на дві частини: перша частина сплачується одразу після підписання попереднього договору і є завдатком, а друга сплачується після виконання попереднього договору, тобто після укладення основного договору. А вже в основному договорі треба зазначити, що сума, сплачена за попереднім договором, включається до суми основного. У цьому разі завдаток залишається саме таким, яким його хоче бачити законодавець. Тобто він є частиною суми за попереднім договором та забезпечує його зобов’язання – укласти в майбутньому основний договір. Ця схема ефективна, якщо завдаток сплачений, наприклад, у розмірі 99% від усієї суми попереднього договору. Основним недоліком цього варіанту є ризик того, що при невиконанні попереднього договору інша сторона може домагатися через суд примусового укладення основного договору, що може бути абсолютно небажаним для однієї зі сторін. Крім того, у разі виникнення спору та вирішення його в судовому порядку суд може все одно визнати такий платіж авансом. Деякі практики заперечують можливість забезпечення виконання зобов’язання за попереднім договором і вважають, що завдаток може забезпечувати лише основний договір, виходячи з того, що норма про попередній договір (ст. 635 ЦКУ) не передбачає забезпечення попереднього договору. Однак така позиція суперечить важливому принципу цивільних правовідносин – свободі договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦКУ), відповідно до якого сторони можуть зазначити будь-які умови, які не передбачені законодавством, у тому числі умови про забезпечення виконання зобов’язання. Щоб уникнути цих ризиків, можна скористатися іншим шляхом. Оскільки законодавець не обмежує перелік видів забезпечення виконання зобов’язання (ч. 2 ст. 546 ЦКУ), можна передбачити в попередньому договорі «забезпечувальний платіж» і детально розкрити забезпечувальні умови договору, яких бажають сторони. Також можна зазначити, що цей платіж є частиною суми за основним договором, який буде укладений у майбутньому. За таких умов у разі виникнення спору суд виходитиме з положень, які передбачені в договорі. Але і в цього варіанта є недолік: скласти такий договір без кваліфікованого юриста досить важко. А якщо не прописати детально всі умови застосування такого платежу, будь-яка сторона зможе цим скористатися. Насамкінець Отже, чинна норма про завдаток не застосовується на практиці, оскільки законодавець сформулював цю норму неточно, а суди дали їй формальне тлумачення, яке суперечить потребам суспільства. На жаль, сьогодні при укладанні такого роду договорів в Україні існує ризик шахрайства. І часто люди звертаються по юридичну допомогу вже після того, як були порушені їхні права. На цьому етапі набагато складніше отримати позитивний результат, а також потрібні великі фінансові витрати. Тому слід звертатися до кваліфікованого юриста до вчинення юридично значимих дій. Це і дешевше, і зменшує можливі ризики.
 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№23-24 | 31 грудня
Тема тижня:
Податки та збори
Тема тижня
  • Повернення сплаченого збору за пенсійне страхування на купівлю квартири: порядок, дії, документація, вартість.
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________