Поняття нерухомого майна: зарубіжний досвід і вітчизняні реалії

Нерухомість – єдина частина національного багатства, яка ніколи не залишить межі країни. Отже, вона завжди лежатиме в основі всіх інших видів власності. Але регулювання правовідносин щодо нерухомості пов’язане з низкою проблем, одна з яких – неоднозначне розуміння поняття «нерухоме майно». Воно потребує наукового обґрунтування, яке відповідало б вимогам розвитку суспільства на сучасному етапі. Чіткий законодавчий критерій поділу майна на рухоме та нерухоме вкрай необхідний. Адже за безсистемного віднесення різних видів майна до нерухомого постає питання про умовність поняття «нерухоме майно». З практичного погляду це неприпустимо, оскільки законодавство розрізняє правові режими рухомого та нерухомого майна. Три теорії нерухомості У юридичній науці склалися три теорії нерухомості. Перша, найбільш розповсюджена пропонує визнавати нерухомістю речі, які мають міцний зв’язок із землею (К. Побєдоносцев, Е. Васьковський, Ю. Гамбаров). Представники другої концепції (Г. Шершеневич, К. Малишев, І. Францессон), посилаючись на судову практику свого часу, пропонували при визначенні ознак нерухомості керуватися критерієм «наявності юридичного зв’язку прав володільця будови із землею, на якій воно збудоване», вважаючи, що не треба визнавати нерухомістю споруди, збудовані на чужій землі і тимчасові. Існувала і проміжна думка, згідно з якою можна виокремити і третю теорію. Її представники – А. Вормс, В. Єльяшевич та А. Думашевський. На їхню думку, споруди, збудовані на чужій землі, у силу зобов’язального права необхідно вважати речами рухомими, а будови, створені в силу речового права на цю землю, – нерухомими речами. Остання теорія може знайти в сучасних правових системах як прихильників, так і опонентів, але, на нашу думку, дуже важко не вважати нерухомістю будівлю, що зведена на землі, взятій у довгострокову оренду, наприклад на 90 років. Як там у них? Дещо своєрідні визначення нерухомого майна містять законодавчі акти інших країн. Так, Цивільний кодекс Російської Федерації відносить до нерухомого майна земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об’єкти і все, що надійно пов’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без співрозмірного збитку їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди (ст. 130 ЦК РФ). Згідно із Швейцарським цивільним уложенням майно, що належить до нерухомості, ділиться на три види: земельні ділянки, гірські копальні і зареєстровані самостійні та постійні права на нерухомість. Цивільний кодекс Мексики містить довгий перелік майна, яке є нерухомістю, до якого належать, зокрема: голубники, пасіки, ставки з рибами; статуї і картини; насіння, призначене для посіву; плавучі споруди, призначені для знаходження на певному місці водоймища, тощо. Французьке законодавство виходить з найширшої концепції нерухомості (ст. 517–526 Цивільного кодексу Франції). Стаття 517 цього Кодексу визначає, що майно є нерухомим за своєю природою в силу його призначення або внаслідок предмета, приналежність якого воно складає. До нерухомих за своєю природою належать земля та пов’язані з нею будівлі, врожай, ліси тощо. До нерухомих речей за їхнім призначенням французьке законодавство відносить: машини, інструменти та сировину, які використовуються на підприємстві для обслуговування, експлуатації тощо, хоча за своєю природою вони є рухомими. Якщо ці об’єкти виокремлюються зі складу маєтку, вони розглядаються як рухомість. Крім того, нерухомістю в силу їх призначення визнаються речі, приєднані власником назавжди до земельної ділянки. Німецьке цивільне уложення відносить до об’єктів нерухомості земельні ділянки, їхні складові частини, речі, що надійно пов’язані з ґрунтом будівлі, продукти землі, доки вони пов’язані з ґрунтом будівлі, насіння, якщо воно внесене в землю, рослини та насадження. Так, ми бачимо, що в законодавстві різних країн закріплені майже однакові визначення нерухомого майна. Об’єднують їх такі ознаки: міцний зв’язок із землею і неможливість переміщення без неспіврозмірного збитку їхньому призначенню. Щоправда, остання ознака фігурує лише в одному з аналізованих нормативних положень, але випливає майже зі всіх наведених норм. Цікаво, що до нерухомого майна в деяких країнах відносять речі, які є автономними і виконують естетичні функції, перебуваючи у складі будинку (Мексика). Відмінністю можна вважати й те, що законодавство одних країн містить розширений перелік майна, яке належить до нерухомості, а в нормативних актах інших він взагалі відсутній. Нерухоме можливо зрушити У цивільному праві тривають дискусії щодо поняття «нерухоме майно». Попри те що поділ майна на рухоме та нерухоме закріплено в цивільному законодавстві більшості країн світу, у вітчизняній цивільно-правовій доктрині немає єдиної думки з приводу нерухомості і критеріїв віднесення до неї. Частина 1 ст. 181 Цивільного кодексу України визначає, що до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення. Сьогодні ця норма не відповідає потребам суспільства і, на нашу думку, не відповідала їм навіть на момент прийняття ЦКУ. По-перше, деякі речей залишаються поза впливом норми ст. 181 ЦКУ. Наприклад: зруби, курортні будинки, вагончики для відпочинку тощо. А по-друге, технології переміщення нерухомості застосовувалися у світі ще з 1455 р., коли Аристотель Фьораванті переніс дзвіницю церкви Санта-Марія Маджорне зі всіма дзвонами більше ніж на 10 м. У 1934 р. інженер Кірлан пересунув у Макеєвці цегляну двоповерхову будівлю пошти вагою 1300 т. Роком пізніше на руднику в Кривому Розі було пересунуто житлову будівлю вагою 1500 т на відстань 240 м. і це далеко не всі відомі людству переміщення «нерухомих речей». Можливо, автори ст. 181 ЦКУ по-іншому розуміли «неможливість переміщення без їх знецінення та зміни призначення», але наразі констатуємо необхідність перегляду положень, що регулюють зазначені відносини. Зв’язок із землею Деякі юристи й економісти намагаються зрозуміти природу нерухомості, розкривши фізичний, економічний і правовий зв’язок землі та всього, що з нею пов’язане. Фізичний або фактичний зв’язок із землею реалізується на практиці шляхом зведення будівель, споруд та інших будов, які міцно примкнуті до землі за допомогою фундаменту чи інших інженерних конструкцій. Фізичний зв’язок означає також, що земля переносить свої природно-функціональні параметри, перш за все такі, як простір, площа, відстань, у внутрішню природу всіх видів нерухомості, що знаходяться на ній. Усі об’єкти нерухомості становлять собою просторові конструкції, що мають конкретну площу, знаходяться на певній відстані від джерел сировини, постачальників, споживачів, центрів концентрації споживчого попиту, транспортних ліній тощо. Особливі економічні властивості нерухомості формуються внаслідок обмеженості землі як фундаментальної основи всіх видів нерухомості. Це знаходить свій прояв, по-перше, у відносній обмеженості відтворювання всіх видів нерухомості. По-друге, обмеженість породжує непереміщуваність нерухомості як об’єкта господарювання та правового обороту, що має закріплене місце знаходження. У зв’язку з цим неможлива доставка корисних якостей цього блага туди, де збільшується попит на нього. По-третє, обмеженість проявляється у тривалості створення (побудови) нерухомості, високій капіталоємності, довготривалості існування нерухомості тощо. Про юридичний зв’язок об’єкта із землею в законодавстві не йдеться, бо немає необхідності в доказуванні цього зв’язку. Виняток становить лише випадок, коли необхідне підтвердження права на земельну ділянку при державній реєстрації зведеної будівлі. У цьому разі закон вимагає від власника будівлі належно оформлених прав на землю. Незалежно від того, які права на землю має власник будівлі: речові чи зобов’язальні, що завжди мають тимчасовий характер, довівши міцний зв’язок об’єкта із землею, власник будівлі має право оформити документи на неї як на нерухоме майно. Вважаємо, що цей шлях вирішення проблеми найприйнятніший. Висновки Необхідно зосередити увагу на дослідженні умов визнання речей нерухомими. Вважаємо, що нормативне закріплення тріади чинників, на підставі яких можна віднести річ до нерухомої, по-перше, сприятиме стабілізації правовідносин з нерухомим майном, по-друге, уточнить тлумачення терміна «нерухоме майно» і ліквідує термінологічну плутанину, а по-третє, підштовхне до наступних наукових розробок у цій сфері і сприятиме розвитку інституту нерухомого майна.