На що треба звертати увагу під час придбання житлової нерухомості

Купівля нерухомості була та залишається важливим кроком у житті кожної особи, саме тому до цієї події необхідно ставитися відповідально. Слід зважити на те, що в Україні побільшало махінацій із нерухомістю. Щоб не стати жертвою шахраїв, перш ніж укладати договір купівлі-продажу, необхідно уважно дослідити всі документи, необхідні для цієї операції. Випадки шахрайства трапляються при купівлі житла як на вторинному, так і на первинному ринку нерухомості. Що стосується вторинного ринку, найбільший ризик подальшого розірвання договору купівлі-продажу та визнання його недійсним у суді пов'язаний із квартирами та будинками, які є спільною сумісною власністю подружжя, тими, в яких проживали неповнолітні діти, або тими, які нещодавно отримані у спадщину. Якщо квартира чи будинок є спільною сумісною власністю подружжя, то при її продажі має бути пред’явлена письмова, нотаріально засвідчена згода чоловіка або дружини продавця на вчинення правочину. Це, зокрема, передбачено ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу України, в якій зазначається, що для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна згода другого з подружжя має бути подана письмово. Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена. Також у ч. 2 ст. 65 СКУ передбачено, що дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового. Таким чином, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, необхідна письмова, нотаріально засвідчена згода чоловіка чи дружини продавця. Якщо продається нерухомість, у якій прописані неповнолітні діти (віком до 18 років), необхідний дозвіл органу опіки та піклування. Відповідно до ч. 1 ст. 177 СКУ батьки зобов'язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, а саме укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири. Відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Згідно з ч. 4 ст. 177 СКУ дозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається в разі гарантування збереження її права на житло. Згідно з ч. 6 ст. 203 ЦКУ правочини, що вчиняються батьками (усиновлювачами), не можуть суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей. Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону «Про охорону дитинства» батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання. Отже, як вбачається з наведеного, вітчизняне законодавство перш за все захищає інтереси неповнолітніх дітей, а отже, щоб не потрапити в халепу та довгу судову тяганину, при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості треба вимагати від продавця довідку форми № 3, у якій мають бути зазначені всі члени сім'ї продавця, а також дозвіл органу опіки та піклування на продаж нерухомості. Часто квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам'ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець – власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторі свідоцтво про прийняття спадщини. Трапляється і так, що у продавця є свідоцтво про прийняття спадщини, однак родичі спадкодавця не згодні з цим і звертаються до суду з відповідним позовом. У таких випадках перед укладенням договору купівлі-продажу необхідно дізнатися, чи є у продавця родичі, які можуть претендувати на дане майно. Якщо виявиться, що такі родичі є, необхідно поцікавитись, чи була з їхнього боку відмова від прийняття спадщини та чи не була ця відмова відкликана. Відповідно до ст. 1273 ЦКУ спадкоємець за заповітом або за законом може відмовитися від прийняття спадщини протягом строку, встановленого ст. 1270 цього Кодексу. Заява про відмову від прийняття спадщини подається нотаріусу за місцем відкриття спадщини. Фізична особа, цивільна дієздатність якої обмежена, може відмовитися від прийняття спадщини за згодою піклувальника і органу опіки та піклування. Неповнолітня особа віком 14–18 років може відмовитися від прийняття спадщини за згодою батьків (усиновлювачів), піклувальника і органу опіки та піклування. Батьки (усиновлювачі), опікун можуть відмовитися від прийняття спадщини, належної малолітній, недієздатній особі, лише з дозволу органу опіки та піклування. Відмова від прийняття спадщини є безумовною і беззастережною. Відмова від прийняття спадщини може бути відкликана протягом строку, встановленого для її прийняття. Також спадкоємці, які прийняли спадщину, можуть укласти між собою договір поділу спадкового майна. Такий договір посвідчується нотаріально. Згідно з ч. 3 ст. 1267 ЦКУ якщо спадщина складається з нерухомості або транспортних засобів, то розподіл здійснюється за спеціальною процедурою. Спадкоємці за законом відповідно до положень письмової та нотаріально посвідченої угоди, яку вони уклали між собою, визначають розміри власних часток у спадковому майні. Спадкоємці за письмовою угодою між собою, посвідченою нотаріусом, якщо це стосується нерухомого майна або транспортних засобів, можуть змінити розмір частки у спадщині когось із них. Отже, для підписання договору купівлі-продажу потрібні такі документи:

1. Документ, що підтверджує право власності на нерухомість. Такими документами можуть бути: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір; свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтво про право на спадщину; свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя; договір про виділення частки в натурі (поділ); іпотечний договір, рішення суду; договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
2. Крім зазначених документів також потрібні: письмова, нотаріально засвідчена згода на вчинення договору купівлі-продажу від дружини чи чоловіка продавця, якщо нерухомість є спільною сумісною власністю подружжя; дозвіл органу опіки та піклування, якщо в квартирі чи будинку, які продаються, прописані та проживають неповнолітні діти; письмова заява про відмову від прийняття спадщини від родичів продавця або ж договір про поділ спадкового майна, якщо квартира чи будинок були нещодавно отримані у спадщину; довідка форми № 3 про всіх членів сім'ї продавця прописаних у квартирі чи будинку, які продаються.
3. Крім правовстановлюючих документів нотаріуси вимагають також витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно з Бюро технічної інвентаризації на спеціальному бланку. Коли БТІ не підключене до електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно, воно видає довідку-характеристику. Якщо витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно свідчить про те, що власник здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власник якого здійснив таку перебудову, прибудову, переобладнання чи звів господарські побутові будівлі та споруди.