Всі рубрики
У країну відповідальних власників.

Загальновідомо, що стан житлово-комунального господарства в Україні залишає бажати кращого як з погляду якості житлового фонду, так і в плані підходів до його обслуговування. Але влада думає усунути цей дуалізм, так би мовити, одним махом, передавши будинки в управління мешканцям. Відповідна програма, яка діє вже більше десяти років, невдовзі має активізуватись. Уряд вже створює Національну раду з питань функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (далі – ОСББ). Вона займатиметься врегулюванням низки питань, що стосуються створення та діяльності ОСББ, зокрема щодо їх взаємин із природними монополіями, спрощеного розрахунку субсидій на житлово-комунальні послуги, усунення бюрократичних перешкод тощо. Проте створенню країни відповідальних власників заважає і низка проблем правового характеру. Деякі з них можна врегулювати лише на рівні законодавства. Про ці проблеми та шляхи їх вирішення «Правовому тижню» розповіла людина, яка фахово дослідила проблему прийняття колективних рішень, – юрист Тетяна МОНТЯН.

– Пані Тетяно, як ви вважаєте, чи потрібні вітчизняній системі ЖКГ глобальні зміни? Чи може ефективний і ощадливий ЖЕК бути альтернативою ОСББ?

– Альтернативи ОСББ немає, а ЖЕК взагалі не може бути такою альтернативою. Це різні речі: ОСББ – правова форма існування будинку як співвласності, тоді як ЖЕК – просто обслуговуюча організація. Тобто вони мають різну правову природу та різне функціональне призначення.

Тепер розглянемо економічний бік питання. Чимало громадян України ледве зводять кінці з кінцями, але при цьому сумлінно сплачують за платіжками від ЖЕКів, попри те що послуги, вказані у платіжках, фактично не надаються. Завдяки ОСББ вони зможуть оплачувати тільки ті послуги, які справді були надані, а це суттєва економія. Тобто в більшості випадків ОСББ економічно вигідніші. Що ж до глобальних змін у системі ЖКГ, то вони конче необхідні, бо галузь перебуває в занепаді через відсутність у ній ринкових механізмів.

– І в чому проявляється відсутність цих ринкових механізмів?

– По-перше, мешканці багатоквартирних будинків позбавлені можливості вибирати контрагента, який надавав би їм житлово-комунальні послуги за адекватною ціною. Абсолютна більшість ЖЕКів, які обслуговують багатоквартирні будинки в Україні, – звичайнісінькі рейдери. Вони самовільно, без будь-яких правових підстав привласнили право розпоряджатися колективним майном співвласників багатоквартирних будинків і нав'язують свої практично неіснуючі “комунальні” послуги за відверто завищеними цінами.

– Чим же керуються ЖЕКи і як вплинути на їх поведінку?

– Платити за утримання будинку – обов’язок його власників. Згідно зі ст. 360 Цивільного кодексу України співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів). Те саме встановлюється і ст. 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду»: утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників; власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Але спробуйте таким чином аргументувати в суді свою відмову платити ЖЕКу за міфічними квитанціями, цифри в яких намальовані зі стелі. Спробуйте зажадати, щоб ЖЕК довів вам та суду, що дійсно поніс хоч якісь витрати на утримання будинку, належного вам на праві спів власності, а також виставив відповідний рахунок на суму, розраховану шляхом співвідношення своїх реальних витрат на утримання всього будинку до частки, належної вам як співвласнику будинку квартири (приміщення), у вигляді арифметичного дробу. У більшості випадків ЖЕК робитиме все, щоб не надати вам такої інформації.

Тож разом зі співвласниками ви можете скласти та надіслати на адресу Антимонопольного комітету скаргу, в якій викласти аргументи щодо зловживань вашого ЖЕКу монопольним становищем. Такі кроки допомагають приструнити ЖЕК та пробуджують прагнення до діалогу.

– Тобто ви радите почати розбудову країни відповідальних власників з того, що не платити «рідному» ЖЕКу?

– Не платити, а потім “відбиватись” у судах описаним способом – це єдиний шлях до хоч якихось змін у правосвідомості українців. Утім, індивідуальний протест проти цифр у платіжках “зі стелі”, навіть якщо це протест юридично просунутої людини, майже ні до чого не призводить. Тому треба об'єднуватись, тобто створювати ОСББ.

При цьому зовсім необов'язково відмовлятись від послуг ЖЕКу негайно. Для початку цілком достатньо укласти із ЖЕКом договір на надання саме тих послуг, яких потребує ваш будинок, та перейти на концептуально новий рівень контролю їхньої кількості та якості. А коли ви отримаєте всю технічну та іншу документацію, підрахуєте, скільки грошей потрібно на ремонт саме вашого будинку, вже від імені ОСББ спробуєте відсудити гроші на перший капремонт або отримати кошти на нього за державною чи муніципальною програмою на кшталт “Нового ліфту” чи “Затишного подвір'я”, познайомитеся з усіма сусідами та з'ясуєте рівень їхньої платоспроможності, ось тоді можна і відмовитися від ЖЕКу.

А країну відповідальних висновків слід будувати, починаючи саме з відповідальності. Слід на рівні ЦКУ закріпити за співвласниками ОСББ механізм відповідальності перед іншими співвласниками за невиконання обов’язків, пов’язаних зі спільним майном, і за шкоду, яка може бути спричинена неналежним його утриманням.

– Але відмовитися від послуг ЖЕКу та створити ОСББ виходить далеко не у всіх. Які основні проблеми виникають на цьому шляху?

– Багатоквартирний будинок як цілісність є спільною частковою власністю власників всіх приміщень у ньому. Тобто кожна квартира, кожне нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку може і має бути визначене як частка у вигляді арифметичного дробу. Те, що такі частки не зазначені у правовстановлюючих документах співвласників багатоквартирних будинків, є однією з найбільших проблем. Не знаючи розміру часток, люди не можуть ані визначити кворум для прийняття економічно обґрунтованих рішень щодо своїх будинків, ані чітко розрахувати частку власної участі у витратах на весь будинок. Та й взагалі, не сприймають будинок як свою співвласність. Поки це питання не буде чітко прописане в законі, мешканцям буде важко домовлятись між собою.

Інша поширена юридична проблема – міфічний «балансоутримувач» нерухомого майна, який має передати його ОСББ, що створюється. Хоча формально, юридично ніякого балансу існувати не може, бо все майно (будинок, комунікації) вже належить мешканцям, виходячи з права власності. Цю проблему теж слід вирішувати на законодавчому рівні.

– Які ж проблеми виникають у вже створених ОСББ?

– Одна з найпоширеніших – проблема легітимності колективних рішень та алгоритмів їх ухвалення. Передусім слід закріпити на законодавчому рівні принцип автоматичної участі всіх мешканців в ОСББ, якщо більшість висловилася за його створення.

Існує й інша проблема – відсутність будь-яких “запобіжників” від зловживань більшості. Частково цю проблему може вирішити законодавчо встановлений поділ витрат на утримання будинку на обов’язкові та додаткові. Обов’язкові витрати компенсуються всіма співвласниками в безумовному порядку. Що ж стосується додаткових витрат, то для затвердження їхнього розміру передбачається отримання обов’язкової згоди кваліфікованої чи особливо кваліфікованої більшості, а в деяких випадках – одноголосної згоди всіх співвласників. Також слід законодавчо вирішити проблему, пов’язану зі створенням механізму відповідальності співвласників за боргами ОСББ.

– А як діяти, якщо ОСББ створене, але не бажає займатись управлінською та господарською діяльністю? Чи є в державі ринок професійних управляючих багатоквартирними будинками? Як його контролювати?

– Співвласники ОСББ мають право самостійно вирішувати, хто управлятиме їхнім майном. Ринок професійних управляючих існує, проте не має належного регулювання, навіть статус таких управляючих не визначений законодавчо. Завдання держави – встановити критерії допуску на ринок суб’єктів, що бажають здійснювати таку діяльність, способи контролю за ними та механізми відповідальності. Також слід запровадити договірне регулювання цін на послуги управляючих та усунути державу від цінового регулювання послуг ЖКГ.
 

 




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№5-8 | 24 квітня
Тема тижня:
Юридичний форум
Тема тижня
  • Уряд поновив роботу антирейдерських аграрних штабів.
  • Поради від Мін’юсту бізнесу.
  • За тиждень стягнуто 20,8 млн грн. заборгованості по зарплаті.
  • Перша церемонія реєстрації шлюбу у будівлі Мін’юсту.
Придбати PDF-версію

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________