Проблеми реформування державної реєстрації речових прав на майно та їх обтяжень, що виникають на підставі нотаріально посвідчених договорів, продовжує хвилювати нотаріальний загал. Так, у лютому ц.р. робоча група Рівненського обласного відділення Української нотаріальної палати провела низку зустрічей із нотаріусами, науковцями, адвокатами, представниками бюро технічної інвентаризації, а також круглий стіл на базі Національного університету „Острозька академія”, присвячений проблемам реформи у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У результаті проведених заходів було виокремлено низку недоліків і через президента Української нотаріальної палати подано пропозиції щодо їх усунення до Міністерства юстиції, Президента України та парламенту.

Питання про реформування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень довго залишалося відкритим. Отже, виникла потреба у створенні єдиного органу, який матиме відомості про речові права суб’єктів цивільних правовідносин на нерухоме майно та їх обтяження, тобто в, так би мовити, «єдиному вікні».

Чинний Закон "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі – Закон) закріпив єдиний момент виникнення права власності на нерухоме майно з 1 січня 2013 р. – з моменту державної реєстрації прав. Створена Державна реєстраційна служба, яка крім інших повноважень покликана проводити таку реєстрацію.

Проте не все так просто, як може здатися на перший погляд. Фактично планується революція в теорії цивільного права щодо речових прав на нерухоме майно, у тому числі щодо права власності, яке підносили стародавні мислителі та мудреці. Відомий філософ Гегель писав, що „власність – це втілення волі в речі”, і підкреслював надзвичайно велике значення договору для встановлення права власності. Договір передбачає, що «ті, хто вступає в нього, визнають себе особами та власниками. У договорі власність виявляє себе як повна і безспірна, оскільки договір – це форма власності». Як бачимо, зі стародавніх часів виникнення права власності тісно пов’язане з волею людини, яка закріплюється в договорі.

Цивільний кодекс України передбачає різні моменти виникнення права власності на нерухоме майно на підставі договору. Вони теж пов’язані перш за все з волею сторін договору, його видом, вимогами, встановленими законодавцем до договору та його форми, різноманітністю цивільно-правових відносин тощо. Тобто для набуття права власності необхідна воля, яка перетворюється на волевиявлення (зовнішній прояв волі), та сукупність дій, виписаних законом (до них можна віднести і вимоги про форму договору, його державну реєстрацію). Нотаріус же посвідчує факт укладення сторонами договору, в якому закріплена їхня воля. Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору – обов’язкові умови визнання договору суб’єктами цивільно-правових відносин, отже, його легітимності. Можна сказати, що вони посилюють, закріплюють договір. Але ні нотаріальне посвідчення, ні державна реєстрація договору, а тим більше державна реєстрація речового права за новоствореним порядком не можуть впливати на зміст волі сторін. Сьогодні сторони можуть на власний розсуд визначити в договорі момент визнання права власності, що дозволено ЦКУ, у ст. 6, 627 якого закріплено свободу договору як одну з основних, непорушних засад цивільного законодавства.

Частина 3 ст. 3 Закону, визначивши як момент виникнення права власності на нерухоме майно у всіх випадках момент державної реєстрації такого права, нівелює низку засад цивільного законодавства, в тому числі свободу договору, та суперечить вимогам ЦКУ, бо не враховує правовідносини, що виникли до набрання Законом сили.

Виникає безліч питань: щодо неможливості одночасного укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотеки, яка стримує і без того повільне кредитування населення фінансовими установами, щодо визначення моменту виникнення права власності за договорами з відстрочкою та розстрочкою платежу, договорами відчуження нерухомого майна з відкладальними умовами тощо.

Не завжди набувач за договором звертається за реєстрацією речового права на нерухоме майно вчасно, а буває, що й зовсім не звертається. Причини цього можуть як залежати від самого набувача (складна матеріальна ситуація, юридична необізнаність тощо), так і не залежати від нього (смерть, хвороба тощо). Але, як би там не було, це означатиме, що в особи не виникло права власності на майно, хоча договір укладений і всі умови виконано. 

Тобто однією з головних проблем реформи в цій сфері є бажання законодавця покласти реєстрацію речового права (технічну дію), яка повинна мати «правофіксуючий» статус, в основу виникнення права власності, що є неприпустимим. Більше того, привертають увагу повноваження державного реєстратора, що фактично збігаються з повноваженнями суддів, а також необхідність перереєстрації громадянами вже існуючих прав в Укрдержреєстрі.

Нотаріусів планують наділити повноваженням подавати заяви про державну реєстрацію речових прав, що виникають на підставі договору, Укрдержреєстру в електронній формі. Проте набувачу все одно доведеться особисто звертатися до державного реєстратора з оригіналами документів. Невідомо, який правовий статус законотворець вбачає в цих діях нотаріуса, які за своєю юридичною природою аж ніяк не відповідають нотаріальній діяльності та є принизливими для спеціалістів такого високого рівня, як нотаріуси. Цікавим є положення Закону (п. 11 ст. 15), згідно з яким датою та часом державної реєстрації прав буде дата та час реєстрації заяви про реєстрацію прав у Державній реєстраційній службі, що спричинить безліч спірних моментів.

Складним є питання про окремий вид нерухомого майна – земельні ділянки, адже з огляду на Закон „Про Державний земельний кадастр” № 3613-IV законодавець виокремлює два поняття: „державна реєстрація земельної ділянки”, що проводитиметься органами Державного земельного кадастру на підставі технічної документації (проектів землеустрою), розробленої землевпорядними організаціями (установами), та „державна реєстрація речових прав на земельну ділянку”. Бачимо замість спрощення стадії розробки технічної документації (проектів землеустрою) та подвійну реєстрацію.

Надзвичайно лякають можливими наслідками ліквідація поточної інвентаризації та допуск до технічної інвентаризації приватних структур, адже законопроект про органи технічної інвентаризації має саме такий зміст. Як наслідок цього можна передбачити відсутність достовірних відомостей про об’єкти нерухомості всіх форм власності, оскільки зміна основних характеристик об’єктів нерухомості, відмінних від земельної ділянки, відкриває широке поле для впровадження незаконних схем, у тому числі рейдерського захоплення підприємств. Можливість держави контролювати такі приватні структури та впливати на розмір оплати здається примарною, тому що послуги надаватимуться на основі цивільно-правового договору в умовах ринкових відносин.

Болючим є питання про строки державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Так, для прав Законом передбачено 14 днів, для обтяжень – один день. По-перше, важко повірити в те, що, наприклад, один-два реєстратори, яка обслуговують п’ятитисячний район, фізично витримають таке навантаження, не кажучи вже про дотримання строків. По-друге, для реєстрації таких обтяжень, як іпотека та заборона, важлива кожна хвилина, адже за одну добу майно можна заставити десять і більше разів, а зареєстроване буде те обтяження, заява про реєстрацію якого надійшла першою. І це лише невелика частина проблем, які виникнуть, коли Закон запрацює.

Нотаріальна спільнота занепокоєна недоліками запропонованої системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, адже вбачає невиправні наслідки запропонованої реформи та однобічний підхід до неї. Хочеться відкинути все зайве, абстрагуватись від того, що нотарям, які звикли працювати в умовах юридичного колапсу, спричиненого багатьма чинниками, в тому числі неузгодженістю норм законодавства, частим нівелюванням законодавцями та нормотворцями теорії цивільного та інших галузей права, які формувалися протягом розвитку людства та підтверджені практикою, і застерегти від серйозних помилок, через які вже пройшли інші країни.

Сьогодні надзвичайно важливо виправити помилки реформи та закріпити на законодавчому рівні:

• „правофіксуючий” статус державної реєстрації речових прав замість запропонованого сьогодні право встановлювального. Це дозволить одночасно укладати договори купівлі-продажу та іпотеки, що сприятиме збільшенню кредитування. Укладення договорів купівлі-продажу з відстрочкою або розстрочкою платежу не приховуватиме небезпек, а громадяни не матимуть необхідності укладати фіктивні (удавані) договори, вигадувати розписки тощо; 
• повноваження державних реєстраторів у площині державної реєстрації прав як технічної реєстрації фактів їх виникнення;
• скорочення строків державної реєстрації речових прав за правочинами, що посвідчуються нотаріально, з 14 до одного дня, а також зменшення вартості такої державної реєстрації, що стане можливим лише за надання нотаріусам повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за посвідчуваними ними правочинами (адже нотаріуси впродовж багатьох років здійснюють державну реєстрацію договорів максимум за десять хвилин та з мінімальною оплатою). Тоді відпаде необхідність у дублюванні державним реєстратором реєстраційної справи, яка міститиме ті ж документи, що і справа в нотаріуса. Крім того, державні реєстратори будуть суттєво розвантажені, а це важливо з огляду на те, що їм і так залишиться надзвичайно велика кількість реєстраційної роботи;
• збереження існуючих повноважень нотаріусів щодо реєстрації обтяжень на нерухоме майно, які виникають на підставі посвідчуваних ними правочинів. Це попередить хвилю шахрайства та інших зловживань з нерухомістю та фінансовими ресурсами;
• збереження поточної інвентаризації об’єктів нерухомого майна з обов’язковим поданням для нотаріального посвідчення договору довідки-характеристики. Це забезпечить точність опису предмета правочину в договорі, дозволить захистити права набувачів нерухомого майна й отримати достовірну інформацію про об’єкти нерухомості;
• недопущення до технічної інвентаризації приватних структур і залишення цих повноважень комунальним підприємствам, що створені органами місцевого самоврядування. Це дозволить зберегти архіви інвентаризаційних справ, регулювати вартість послуг за допомогою територіальної громади, впливати на строки та посилити відповідальність.

Залишається сподіватися, що народні обранці прислухаються до знавців своєї справи і відмовляться від однобокого підходу до реформування галузі.