Про стягнення з орендарів земельних ділянок збитків у вигляді недоотриманих доходів внаслідок неукладення договорів оренди землі.

У 2012 р. була поширеною практика звернення місцевих рад до господарських судів із позовами до орендарів земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, про внесення змін до договорів оренди землі в частині зміни ставки орендної плати та стягнення збитків у вигляді недоотриманих доходів до державного бюджету України.

Причиною зазначених позовів стали численні перевірки місцевих рад Контрольно-ревізійним управлінням та органами Державної податкової служби України на предмет дотримання вимог бюджетного законодавства в частині правильності та повноти перерахування сум земельного податку до державного бюджету України. Суть зазначених перевірок зводилась до такого.

Історія питання

Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 03.06.2008 р. № 309-VI до Закону «Про оренду землі» були внесені зміни. Зокрема, чч. 4 та 5 ст. 21 цього документа викладені в такій редакції: «Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення – розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю»; для інших категорій земель – трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю». Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12% їх нормативної грошової оцінки. При цьому в разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині». Вказаний Закон набрав чинності з моменту опублікування – з 4 червня 2008 р.

При цьому редакція Закону «Про плату за землю», яка діяла до набрання чинності Законом № 309-VI від 03.06.2008 р. (тобто до 4 червня 2008 р.), встановлювала ставку земельного податку із земель несільськогосподарського призначення в розмірі 1% від її грошової оцінки.

Таким чином, до 1 січня 2011 р. законодавче регулювання питання орендної плати за землю здійснювалося Земельним кодексом, законами України «Про оренду землі» та «Про плату за землю».

У зв’язку із введенням в дію Податкового кодексу з 1 січня 2011 р. Закон «Про плату за землю» втратив чинність згідно з ч. 2 Прикінцевих положень ПКУ. Питання сплати податку на землю та внесення орендної плати за користування земельною ділянкою з 1 січня 2011 р. регулюється виключно ПКУ.

Справи, що набули масового характеру

Згідно зі ст. 288.5–288.5.2 ПКУ розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення – розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель – трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, а також не може перевищувати: для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), – 3% нормативної грошової оцінки; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, – 12% нормативної грошової оцінки.

Таким чином, з набранням чинності Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 03.06.2008 р. № 309-VI та ПКУ виникли правові підстави для внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності зазначеними законодавчими актами, у частині встановлення нових ставок орендної плати за землю.

На виконання вимог зазначених законів місцеві ради на своїх сесіях прийняли рішення, якими зобов’язали всіх орендарів земельних ділянок привести умови укладених раніше договорів оренди земельних ділянок у відповідність до нових законів. Однак більшість орендарів не виконали вимоги цих рішень, не внесли зміни до договорів оренди земельних ділянок і сплачували орендну плату за ставками, встановленими в раніше укладених договорах оренди.
КРУ та органи ДПС, реалізуючи визначені Законом функції зі здійснення нагляду і контролю за додержанням податкового законодавства, провели перевірки правильності нарахування і сплати земельного податку, а також правильності та повноти перерахування сум земельного податку до державного бюджету України. За результатами цих перевірок було встановлено факти недоотримання державним бюджетом України доходів від сплати земельного податку. При цьому суми недоотриманих доходів у деяких випадках були досить суттєвими: вони сягали декількох мільйонів гривень.
З метою звітування перед контролюючими органами за недоотримані доходи держбюджету місцеві ради прийняли рішення про примусове внесення змін до договорів оренди в частині встановлення нових ставок орендної плати за землю та стягнення до держбюджету недоотриманих доходів з орендарів у зв’язку з нібито ухиленням останніх від внесення змін до договорів оренди. Такі справи набули масового характеру і викликали широкий суспільний резонанс.

Судова практика

Судова практика щодо цих категорій справ є однотипною, що загалом свідчить про правильне розв’язання судами таких конфліктних ситуацій. Так, суди зазвичай задовольняють позовні вимоги місцевих рад у частині внесення змін до договорів оренди землі та відмовляють у частині задоволення позовних вимог про стягнення з орендарів недоотриманих доходів до держбюджету.

Господарські суди мотивують рішення про задоволення позовних вимог місцевих рад у частині внесення змін до договорів оренди землі тим, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Таким чином господарські суди приводять свою практику у відповідність до правової позиції Верховного Суду України, наведеної в постановах ВСУ від 27.12.2010 р. у справі № 27/15-10 та від 23.05.2011р. у справі № 7/105-10 (30/234-09).

Зазначена правова позиція знайшла відображення і в постанові пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 р. № 6 (пп. 2.18 і 2.19 зазначеної постанови).

Мотивуючи свої рішення про відмову в задоволенні позовних вимог місцевих рад у частині стягнення з орендарів збитків у вигляді упущеної вигоди, господарські суди виходять із такого. В обґрунтування своїх позовних вимог про стягнення з орендарів збитків у вигляді недоотриманих доходів до держбюджету місцеві ради посилаються на відповідні положення цивільного, господарського та земельного законодавства, які регулюють поняття та підстави відшкодування збитків, завданих кредиторові внаслідок неналежного виконання зобов’язань боржником.

Отже, фактично місцеві ради просять відшкодувати збитки, завдані орендарями внаслідок неналежного виконання зобов’язань за договорами оренди землі у зв’язку з несвоєчасним переглядом і внесенням відповідних змін до договору в частині зміни розміру орендної плати.

Відмовляючи в задоволенні цих позовних вимог, господарські суди виходять із того, що ст. 614 ЦК України визначає вину як обов'язкову підставу відповідальності за завдані збитки. Для покладення на орендарів відповідальності за завдані місцевим радам збитки необхідні обумовлені підстави, що їх містять елементи складу правопорушення. Кредитор, який вимагає відшкодування збитків, має довести факт порушення контрагентом зобов’язання, наявність і розмір понесених збитків, а також причинний зв’язок між правопорушенням і збитками.

Враховуючи те, що внесення змін до договору є правом, а не обов’язком сторони зобов’язання, неукладення орендарями додаткових угод до договорів оренди землі в частині встановлення нової ставки орендної плати за землю не може тлумачитись як порушення господарського зобов’язання, і, відповідно, відсутні правові підстави кваліфікувати такі дії орендарів як господарське правопорушення. У зв’язку з наведеним суд не має правових підстав застосовувати до орендарів таку міру юридичної відповідальності, як відшкодування збитків (недоотриманих доходів). Тому цілком правильною є позиція судів, які відмовляють місцевим радам у задоволенні їхніх позовних вимог у цій части

Проаналізувавши судову практику розв’язання конфліктних ситуацій, які виникають між органами місцевого самоврядування та орендарями земельних ділянок у зв’язку з необхідністю внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині встановлення нових ставок орендної плати за землю на підставі Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 03.06.2008 р. №309-VI, а також стягнення з орендарів збитків у вигляді недоотриманих доходів, можна дійти таких висновків:

• законодавча зміна граничного розміру земельного податку є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору оренди земельної ділянки;
• стягнення з орендарів земельних ділянок збитків у вигляді недоотриманих доходів до держбюджету у зв’язку з неукладенням додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок у частині встановлення нової ставки орендної плати за землю не допускається.

Олексій ПРУДКИЙ
юрист МЮФ Integrites