Всі рубрики


Квартирне питання зіпсувало їх, або Як навчити нерухомість не їсти ваші гроші.

З 1 січня 2013 р. почав діяти податок на нерухомість, передбачений ст. 265 Податкового кодексу. Платниками цього податку є власники житлової нерухомості.

Одразу слід зауважити: якщо у вашій власності є одна квартира житловою площею не більше 120 кв. м або будинок житловою площею не більше 250 кв. м, ви цей податок не сплачуєте, оскільки в такому розмірі передбачено податкову знижку для фізичних осіб (п. 4 ст. 265 ПК).


Податок сьогодні сплачується з житлової площі об’єкта житлової нерухомості. З квартир житловою площею не більше 240 кв. м та будинків житловою площею не більше 500 кв. сплачується 1% мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року (зараз це 11 грн. 47 коп.), з квартир житловою площею більше 240 кв. м та будинків житловою площею більше 500 кв. м – 2,7% мінімальної заробітної плати (30 грн. 97 коп.).

Формально перша ставка встановлюється місцевими радами, однак сподіватися на встановлення ставок менше максимальних не доводиться.

Для фізичних осіб податок нараховується податковою службою, юридичні особи нараховують податок самостійно. Кожна фізична особа – платник податку до 1 липня отримає податкове повідомлення-рішення, у якому буде вказано суму нарахованого податку, який необхідно сплатити протягом 60 днів із дня вручення зазначеного документа.

Платники податку – юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 1 лютого цього ж року подають органу Державної податкової служби за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію з розбивкою річної суми рівними частками поквартально. Юридична особа сплачує податок авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що наступає за звітним кварталом.

З питань планування податку на нерухомість вже з’явилося чимало публікацій. Звернімо увагу на найбільш розповсюджені ситуації та шляхи, що не згадувались або були висвітлені недостатньо.


1 + 1

Подружжя має у спільній сумісній власності квартиру та будинок. Положення п. «б» п/п 2 п. 1 ст. 265 ПК визначають, що платником податку на об’єкт житлової нерухомості, який перебуває у спільній сумісній власності, не поділеній в натурі, є один із власників, визначений за їхньою згодою. Враховуючи, що податкова знижка надається платнику податку, а не об’єкту оподаткування, для уникнення необхідності сплачувати податок або для його зменшення слід визначити одного з подружжя платником податку за квартиру, а другого з подружжя – платником податку за будинок. Така можливість існує завдяки тому, що платник податку визначається щодо кожного об’єкта оподаткування, який перебуває у спільній сумісній власності, не поділеній в натурі, а не щодо спільної сумісної власності подружжя загалом. ПК не визначає прямо порядок обрання об’єкта нерухомості, на який нараховуватиметься податкова знижка, так само як і порядок визначення одного зі співвласників, що сплачуватиме податок. Тому доцільно, щоб співвласники щодо кожного об’єкта нерухомості звернулися до управлінь податкової служби за місцем розташування нерухомості зі спільними заявами, у яких вказали об’єкт нерухомості, на який необхідно нарахувати податкову знижку, та хто зі співвласників є платником податку за обраним об’єктом нерухомості.


0,5 + 0,5

Подружжя має у спільній сумісній власності квартиру великої житлової площі. Для отримання двох податкових знижок (пп. «а», «в» п/п 2 п. 1 ст. 265 ПК) необхідно змінити форму власності на спільну часткову або спільну сумісну з поділом часток у натурі шляхом подання позову про поділ майна та, відповідно, виділення часток у натурі.


1/3: далекі родичі

У власності фізичної особи перебуває квартира великої житлової площі. Для зменшення податкового тягаря у платника є можливість відчужити надлишкову житлову площу на користь третіх осіб. Дарування часток членам сім’ї першого ступеня споріднення (діти, інший із подружжя, батьки) оподатковується за нульовою ставкою (п. 6 та п/п 1 п. 2 ст. 174 ПК), іншим особам – за ставкою 5% від вартості частки (п. 2 ст. 167 та п/п 2 п. 2 ст. 174 ПК).


3/5: не май сто квартир, а май сто друзів

У власності особи перебувають квартири та будинки різної житлової площі. Для оптимізації податку законодавством надана можливість відчужити вказані об’єкти житлової нерухомості на користь третіх осіб. Ті об’єкти нерухомості, житлова площа яких не покривається податковою знижкою однієї особи, можуть бути відчужені на користь двох чи більше осіб.


Дача vs садиба & садовий будинок vs котедж

Складним і неоднозначним обіцяє бути розмежування статусу дачних будинків і житлових будинків садибного типу, а також садових будинків і котеджів. Ціна питання, власне, сплата податку, оскільки з дачних і садових будинків податок не сплачується, на відміну від житлових будинків садибного типу, що оподатковуються на загальних підставах. Щодо котеджів, то ПК дає лише визначення котеджу та залишає відкритим питання про його оподаткування, проте, скоріше за все, котеджі оподатковуватимуться на загальних підставах. Розглянемо, які аргументи може використати власник об’єкта нерухомості, наполягаючи на тому, що його «приватний будинок» не підлягає оподаткуванню.

Відповідно до п/п «є» п. 14.1.129 ПК дачний будинок має відповідати декільком критеріям, а саме: це має бути житловий будинок, тобто будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами; будинок має бути призначений для використання протягом року, тобто придатний для проживання в будь-яку пору року, що в першу чергу означає наявність стаціонарного опалення; будинок має бути призначений для позаміського відпочинку, що означає розміщення за межами міста та наявність у власності платника податку іншого об’єкта нерухомості, який є його постійним місцем проживання.

Таким чином, дачним будинком може бути визнано такий житловий будинок, що відповідає нормам, встановленим для житлових будинків, утеплений і має стаціонарне опалення, розміщений за межами міста, є не єдиним об’єктом житлової нерухомості у власності платника податку та не є місцем його реєстрації. Якщо об’єкт нерухомості відповідає переліченим критеріям, власник такого будинку має всі підстави оскаржувати податкове повідомлення-рішення про нарахування податку на цей об’єкт нерухомості.

Менш складним є питання про розмежування садового будинку та котеджу. Садовий будинок і котедж не є житловими будинками, однак котедж не відповідає вимогам до житлового будинку лише за однією ознакою – недостатністю площі, тоді як садовий будинок має одночасно не відповідати також нормативам щодо зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання. Слід також зазначити, що садовий будинок може бути призначений не лише для літнього, але й загалом для сезонного використання. Таким чином, оподаткуванню не підлягають рибальські та мисливські будинки, якщо вони не відповідають нормативам для житлових будинків.

Можна передбачити, що податкова служба переважно нараховуватиме податок на вказані об’єкти нерухомості, не вдаючись у тонкощі їх розмежування, тому звернення до адміністративного суду не уникнути. Деякі шляхи раціоналізації сплати податку на нерухомість вимагатимуть від власника певних витрат, у тому числі й пов’язаних зі зверненням до суду. Однак у перспективі можна очікувати лише збільшення ставок цього податку. Можлива також зміна бази оподаткування з житлової на загальну площу та, виходячи з повної назви податку, поширення його на об’єкти нежитлової нерухомості. Тому витрати на «оптимізацію» податку не забаряться себе виправдати.


Євген БОНДАР
юрист АФ «Династія»
Ігор ТОКОВЕНКО

стажер АФ «Династія»

 

 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№1-4 | 29 квітня
Тема тижня:
Юридичний форум
Тема тижня
  • Незворотність змін. Мін’юст та міжнародні партнери – втілюємо зміни разом!
  • Проарбітражний підхід. Про підсумки застосування нового арбітражного законодавства.
  • ДП «СЕТАМ» перейшло від Мін’юсту до сфери управління АРМА.
Придбати PDF-версію
 

  

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________