Всі рубрики


Як не отримати мат під час оренди землі.

1 січня ц.р. набрав чинності новий порядок реєстрації прав на нерухомість, у тому числі на земельні ділянки, передбачений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Коли зміни до нього набрали чинності, в Україні запрацювала єдина система державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Вона була запроваджена, щоб поєднати в одному реєстрі всію інформацію про земельні ділянки та об’єкти, що на них знаходяться.


Функції реєстрації речових прав на нерухоме майно перейшли до Державної реєстраційної служби України (її територіальних відділень), яка діє від імені центрального органу виконавчої влади з питань реєстрації прав Міністерства юстиції. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється територіальними органами ДРСУ шляхом внесення записів до єдиного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Серед речових прав, які підлягають обов’язковій державній реєстрації, зазначених у ст. 4 Закону, є, зокрема, і право постійного користування та оренди земельної ділянки. Вимогу про обов’язкову реєстрацію права власності та оренди земельної ділянки містить також ст. 126 Земельного кодексу України, згідно з якою право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону.


Допоможи собі сам

Для реєстрації права на оренду ділянки її власнику спочатку потрібно зареєструвати та внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про право власності на земельну ділянку. Найпроблемнішим у цьому плані є укладення договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у державній і комунальній власності.

Так, згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 р. № 5245-VI право власності на земельні ділянки державної та комунальної власності реалізується після державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку. Державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки здійснюється на підставі заяви органів, які згідно зі ст. 122 ЗКУ передають земельні ділянки у власність або в користування, до якої додається витяг із Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку.

Тобто, щоб укласти та зареєструвати договір оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, відповідний державний орган або територіальна громада мають спочатку зареєструвати право власності на таку ділянку, і тільки після цього у них з’явиться право зареєструвати у відповідному територіальному ДРСУ договір оренди.

На практиці органи державної влади та відповідні територіальні громади, яким належить на праві власності та чи інша земельна ділянка, часто або не знають про необхідність вчинення зазначених дій, або ж не вчиняють їх, посилаючись на відсутність зрозумілого механізму реєстрації та інші причини. Зрозуміло, що це значно затягує укладання угод про оренду земельних ділянок.

У такій ситуації краще звернутися до власника земельної ділянки з клопотанням зареєструвати право власності на неї у територіальному відділенні ДРСУ і за необхідності надати правову допомогу в реєстрації прав на землю місцевих органів. Зрештою це може бути вигідно орендарям, тобто клієнтам, і прискорити процедуру оформлення землі.


Розмежування земель

Важливим є і питання про розмежування земель державної та комунальної власності. Так, згідно із Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», який вступив у силу 1 січня 2013 р., з дня набрання чинності цим документом землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:

  • земельні ділянки: на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади; які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;
  • усі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у п/п "а" і "б" п. 4, розділу II (прикінцевих та перехідних положень) вказаного закону.

У державній власності залишаються:

  • розташовані в межах населених пунктів земельні ділянки: на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна державної власності; які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; які належать до земель оборони;
  • земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України;
  • землі зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
  • усі інші землі, розташовані за межами населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у п/п "а" п. 3 розділу II (прикінцевих та перехідних положень) вказаного закону.

На практиці може статися так, що юридична особа орендувала землі державної власності, але в результаті розмежування земель право власності на орендовано ділянку перейшло відповідній територіальні громаді. У цьому разі орендарю потрібно укласти договір оренди з новим орендодавцем.
Згідно із зазначеним Законом передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність чи навпаки здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями державної чи комунальної власності відповідно до повноважень. На підставі рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність складається акт приймання-передачі такої ділянки. Реалізація зазначеного положення, на нашу думку, може бути пов’язана із труднощами, оскільки законодавством не встановлено форм і зразків відповідних документів. Доцільно було б затвердити зразки документів, зокрема рішень про погодження передачі земель, а також акту приймання-передачі.


Підвищення ставок

Треба звернути увагу і на ініціювання орендодавцями земельних ділянок державної та комунальної власності підвищення ставок орендної плати у 2012–2013 рр.

Останнім часом органи місцевого самоврядування самостійно або за ініціативою податкових органів направляють орендарям угоди про внесення змін до основного договору оренди, якими орендну ставку збільшено до 10–12% від грошової оцінки замість 3–6%. І хоча це стосується здебільшого земель промисловості, сюрприз не з приємних.

В обґрунтування підвищення ставок орендної плати орендодавці, як правило, посилаються на ст. 288 Податкового кодексу України, де ставку орендної плати встановлено в межах 3–12%, та відповідне рішення сесії сільради або на розпорядження місцевої держадміністрації.

ПКУ дійсно передбачено максимальну річну орендну ставку в розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки, проте не наведено механізму та порядку перегляду розміру такої ставки.

На нашу думку, такі вимоги слід заперечувати, посилаючись на положення Закону України «Про оренду землі», де вказано, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним, Цивільним кодексом, цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до ст. 30 вказаного Закону зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Тобто відповідний орган місцевого самоврядування чи державний орган не має права в односторонньому порядку змінювати умови договору оренди землі. Ініціювати перегляд орендної плати орендодавець, звісно, може. Але якщо орендар відмовить, то умови раніше укладеного договору зберігають чинність. Звернення орендодавця до суду з відповідним позовом про зміну умов договору, на нашу думку, також, скоріше за все, не дасть результату. Суди у таких питаннях зазвичай на боці орендарів, оскільки одностороннє рішення орендодавця про зміну процентної ставки за договором, яке суперечить договірним умовам, не є обов’язковим для орендаря.


Дотримуємося типової форми

Цікаво, що в якості причини перегляду орендної плати за договорами оренди земель державної і комунальної власності називають невідповідність раніше укладених договорів законодавству, зокрема Закону «Про оренду землі», а також типовій формі договору оренди землі, що затверджена постановою Кабінету міністрів України від 03.03.2004 р. № 220.

Тому головним правовим аспектом є і буде перевірка проектів договорів оренди землі на відповідність вказаним правовим актам. Зокрема, слід зазначати у договорах оренди всі істотні умови договору:

  • об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • строк дії договору оренди;
  • орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
  • умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
  • умови збереження стану об'єкта оренди;
  • умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
  • умови повернення земельної ділянки орендодавцю;
  • існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
  • сторону, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
  • відповідальність сторін;
  • умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Наприклад, у типовій формі договору оренди земельної ділянки немає такої суттєвої умови, як можливість чи заборона на відчуження права оренди земельної ділянки іншим особам, можливість внесення цього права до статутного капіталу чи можливість передачі в заставу.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації такого договору, а також для визнання його недійсним відповідно до закону.


Ігор СЮЙВА
юрист ЮФ «Потапенко та Партнери»

 

 

 
 

 

 

 

 

 




 

 

 

 

 

 

 


Анонс номера
№23-24 | 31 грудня
Тема тижня:
Податки та збори
Тема тижня
  • Повернення сплаченого збору за пенсійне страхування на купівлю квартири: порядок, дії, документація, вартість.
Придбати PDF-версію
 
 

Юридичні компанії України

______________________________

   

  

 

 

______________________________